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ZBI platziert 84 Mio. Euro Eigenkapital in 2015

Die ZBI Zentral Boden Immobilien AG, Spezialist für Investment KGs mit deutschen Wohnimmobilien, konnte im Jahr 2015 knapp 84 Mio. Euro Eigenkapital bei Anlegern platzieren. Damit wurde das gute Vorjahresergebnis wiederholt.

Besonders erfreulich ist die anhaltend positive Entwicklung der Beteiligungsmodelle im Privatkundensegment. Maßgeblich zum Ergebnis beigetragen hat dabei der AIF „ZBI Professional 9“, der im vergangenen Jahr 66,9 Mio. Euro einsammeln konnte. Weiterhin konnte der in 2015 gestartete „ZBI Regiofonds Wohnen 1“, der auf die Metropolregion Nürnberg fokussiert ist und bereits attraktive Objekte erwerben konnte, 9 Mio. Euro platzieren. Die restlichen 8,1 Mio. Euro investierten Anleger in eine Anleihe der ZBI.

„Der ZBI Professional 9 wird Ende Februar planmäßig geschlossen. Bis dahin gehen wir von einem Gesamtplatzierungsvolumen des AIF von ca. 100 Mio. Euro aus. Bisher konnte der AIF bereits über 90 Mio. Euro Eigenkapitalvolumen erreichen. Damit konnten wir erneut in einem schwierigen Marktumfeld ein sehr positives Ergebnis erzielen“, so Marcus Kraft, Vorstand Vertrieb und Marketing bei der ZBI AG.

„Der Nachfolgefonds ZBI Professional 10 ist bereits in der Vorbereitung und soll zeitnah in den Vertrieb gehen. Unsere Beteiligungsangebote profitieren von der guten Entwicklung an den deutschen Wohnimmobilienmärkten. Wir gehen davon aus, dass auch 2016 ein gutes Jahr werden wird“, resümiert Dr. Bernd Ital, Vorstandsvorsitzender der ZBI AG.

Die auf die Auflage von offenen inländischen Spezial-AIF für institutionelle Investoren spezialisierte mondial kapitalverwaltungsgesellschaft mbH mit Sitz in München blickt auf ein erfolgreiches Jahr 2015 zurück. Über alle Sondervermögen konnte die mondial KVG 25 Immobilien mit einem Gesamtvolumen von rund 265 Mio. EUR akquirieren und somit das von ihr betreute Fondsvolumen auf über 600 Mio. EUR steigern.

Die Ankäufe erfolgten in den Nutzungsarten Nahversorgung, studentisches Wohnen und Wohnen. Zuletzt konnten im Dezember für den im Jahr 2012 aufgelegten nahversorgungsfonds vier weitere Einzelhandelsobjekte an den niedersächsischen Standorten Lingen, Esterwegen und Osterholz-Scharmbeck sowie im baden-württembergischen Trossingen in einem Gesamtvolumen von knapp 12 Mio. EUR von verschiedenen Verkäufern erworben werden. Die Objekte sind langfristig u.a. an Lidl, Netto und Rewe vermietet und verfügen insgesamt über rund 6.200 m² Mietfläche. Mit den Ankäufen konnte das Portfolio des nahversorgungsfonds bereits auf 71 Objekte ausgebaut werden.

„Insbesondere vor dem Hintergrund einer deutlich gestiegen Nachfrage nach attraktiven Immobilien und dem damit einhergehenden Druck auf die Ankaufsrenditen freuen wir uns sehr, unsere ambitionierten Ziele auch in diesem Jahr erreicht zu haben. Für 2016 planen wir weitere Ankäufe in einem Gesamtvolumen von 300 bis 400 Mio. EUR“, so Michael Vogt, Sprecher der Geschäftsführung der mondial KVG.

„Trotz des weiterhin zunehmenden Wettbewerbs wird die mondial ihren konservativen Ansatz bei der Akquisition neuer Objekte beibehalten und die Objekt- und Standortqualitäten stets in den Fokus der Ankaufsaktivitäten stellen.“, so Vogt weiter.

Auch im Hinblick auf das eingeworbene Eigenkapital stellt das Jahr 2015 ein sehr erfolgreiches dar. So konnte die mondial weitere Eigenkapitalzusagen in einer Gesamthöhe von rund 250 Mio. EUR von institutionellen Investoren für bestehende und neu aufgelegte Spezial-AIF akquirieren. Unter anderem wurde im Oktober des Jahres das First Closing eines neuen Themenfonds erfolgreich abgeschlossen. Der mondial medicofonds Deutschland I investiert ausschließlich in Ärztehäuser und ambulante Gesundheitszentren in Deutschland.

„Für 2016 planen wir unsere Marktstellung als Anbieter innovativer Fondslösungen für institutionelle Investoren weiter auszubauen. Hierzu sind bereits weitere Produkte in der Planung, bei denen wir in Kürze den Vertrieb starten werden.“, kündigt Vogt an.

Mit einem Transaktionsvolumen von fast 1,2 Mrd. € konnte das Vorjahresergebnis mehr als verdoppelt werden. Damit setzt der Leipziger Investmentmarkt seine positive Entwicklung fort und übertrifft das bisherige Spitzenresultat aus dem Jahr 2007 um gut 210 Mio. €. Dies ergibt der Investmentmarkt-Report 2016, den BNP Paribas Real Estate Mitte Februar veröffentlichen wird.

„Bemerkenswert ist, dass dieser Wert durch 70 % mehr Abschlüsse erzielt wurde, dies entspricht insgesamt starken 78 Deals über alle Größenklassen verteilt“, erläutert Stefan Sachse, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Leipziger Niederlassungsleiter. Einen überproportional hohen Anteil von über 40 % des erstmals über einer 1 Mrd. € liegenden Umsatzes verbuchten Portfolios, insbesondere im Bereich Retail. Hervorzuheben sind auch die anziehenden Abschlüsse über 50 Mio. €. Durch die kontinuierliche Aufwärtsentwicklung der letzten Jahre hat sich Leipzig zum wichtigsten B-Standort für Investments etabliert.

Der Spitzenumsatz 2015 resultiert aus einem Anstieg der Investments in allen Größenklassen. Am meisten angelegt wurde im Segment von 10-25 Mio. €, das für über 37 % des Transaktionsvolumens verantwortlich zeichnet. Einen bemerkenswert hohen Anteil von fast einem Drittel erzielten auch die Top-Deals über 50 Mio. € und tragen damit wesentlich zum sehr guten Ergebnis bei. Die hohe Anzahl von 43 Abschlüssen in der untersten Größenklasse bis 10 Mio. € verdeutlicht die rege Marktaktivität. Zusammen mit der Kategorie zwischen 25 und 50 Mio. € belegen diese beiden Marktsegmente mit jeweils 15 % des Investmentvolumens den dritten Rang. Die Umsatzverteilung war dementsprechend insgesamt relativ ausgewogen, was die breite Nachfragebasis unterstreicht und als Stärke des Markts zu interpretieren ist.

Mit einem Umsatzanteil von fast 33 % haben sich die Pensionskassen deutlich an die Spitze aller Käufergruppen gesetzt. Die anteiligen Verkäufe der mfi Objekte Höfe am Brühl und Paunsdorf-Center an Canada Pension Plan waren hier ausschlaggebend. Mit klarem Abstand folgen Equity/Real Estate Funds mit gut 15 % sowie die Immobilien AGs/REITs mit über 12 % auf den weiteren Plätzen. Knapp zweistellig schließen Family Offices mit rund 10 % ab, büßen jedoch ihre Spitzenposition von 2014 durch einen Rückgang um fast 14 Prozentpunkte ein. In größerem Umfang investiert haben auch Projektentwickler, die auf 8 % kommen. Bemerkenswert ist der mit 62 % weiterhin hohe Anteil ausländischer Anleger in Leipzig, der 2015 erneut höher lag als an den Big-Six-Standorten.

Equity/Real Estate Funds aktivste Verkäufer – Spitzenrenditen gesunken

Auf Verkäuferseite geben die Projektentwickler ihre Führungsposition an die Equity/Real Estate Funds ab, welche auf fast 27 % zulegten. Sie haben die sehr gute Marktsituation genutzt, um während der letzten Boomphase erworbene Objekte erfolgreich weiterzuverkaufen. Hierbei handelt es sich überwiegend um Büros sowie Büro- und Geschäftshäuser, die partiell auch als Teile größerer Portfolios veräußert wurden. Immobilien AGs/REITs schieben sich auf den zweiten Rang und können knapp 19 % des Transaktionsvolumens auf sich verbuchen. Auf Platz drei folgen schließlich die Projektentwickler mit gut 15 % und rund 21 Prozentpunkten Rückgang. Es wurden zwar mehr Projekte verkauft als im Jahr 2014, aber das Volumen war durchschnittlich geringer. Im einstelligen Bereich erzielen Family Offices und Corporates relativ große Verkaufsvolumina von gut 9 % bzw. 8 %. Relevante Umsätze erreichen darüber hinaus geschlossene Fonds mit fast 6 % sowie Investment/Asset Manager mit gut 5 %.

Die Spitzenposition wird erneut von Einzelhandelsimmobilien, zu denen auch innerstädtische Geschäftshäuser gezählt werden, eingenommen. Durch fast 49 % Umsatzanteil belegen sie souverän den ersten Platz mit rund 565 Mio. € absolutem Umsatz. Bei leichten Zugewinnen erzielen Büro-Investments mit fast 30 % erneut ein sehr gutes Resultat von über 345 Mio. €. Auch das Transaktionsvolumen von Hotels befindet sich in leichtem Aufwärtstrend und verzeichnet mit 117 Mio. € einen Umsatzanteil von gut 10 %. Logistik-Investments kommen auf gut 7 % und verlieren damit etwa 8 Prozentpunkte, auch wenn insgesamt sogar etwas mehr investiert wurde. Verantwortlich hierfür ist aber nicht ein mangelndes Investoreninteresse, sondern ausschließlich ein zu geringes Angebot an investmentfähigen Verkaufsobjekten.

Die räumliche Verteilung der Investments wird im Jahr 2015 weiterhin von der Leipziger City mit gut 33 % angeführt, obwohl sie absolut 13 Prozentpunkte abgeben musste. Dennoch konnte das Transaktionsvolumen in dieser Top-Lage um 60 % auf knapp 384 Mio. € gesteigert werden. Dichtauf folgen der Cityrand und die Nebenlagen, die jeweils rund 31 % zum Umsatz beigetragen haben. Vor allem die Nebenlagen, in denen sich das Investmentvolumen gegenüber 2014 versiebenfacht hat, haben sich sehr dynamisch entwickelt. Sowohl im Cityrand (20) als auch in den Nebenlagen (28) wurden dabei mehr Transaktionen erfasst als in der City (17). Abgeschlagen auf dem vierten Rang der sonst homogenen Verteilung landet die Peripherie mit einem Anteil von 5 %.

Die weiterhin sehr gute Nachfrage und das hohe Investoreninteresse in Leipzig führten zu rückläufigen Renditen in allen Segmenten. Durch die Fülle der Kaufinteressenten und das sich verringernde Angebot wurden zum Ende des Jahres 2015 die niedrigsten jemals registrierten Netto-Spitzenrenditen verzeichnet. Bei Büroobjekten verringerte sich die Rendite im Jahresverlauf um 40 Basispunkte auf 5,00 %. Ähnlich verlief die Entwicklung im Marktsegment innerstädtischer Geschäftshäuser, wo die Netto-Spitzenrendite im Top-Segment mit aktuell 4,50 % notiert wird. Im Logistikbereich sank die Spitzenrendite sogar um 80 Basispunkte und ist mit 5,90 % anzusetzen. In dieser Yield Compression spiegelt sich die Attraktivität und zunehmende Stabilität des Leipziger Investmentmarkts wider.

Ähnliche Rahmenbedingungen für 2016

„Das bislang höchste Transaktionsvolumen von fast 1,2 Mrd. € sowie der Spitzenwert von 78 erfassten Deals belegen die weiter wachsende Bedeutung Leipzigs als Investmentstandort. Insbesondere bei ausländischen Inverstoren sind Anlagen in Leipzig sehr beliebt. Die Messestadt mit ihren guten Standortbedingungen kann zunehmend als eine Alternative zu den großen deutschen Investmentstädten gelten. Die dynamische Wirtschaftsentwicklung und der stetige Bevölkerungszuzug bieten die Grundlage für nachhaltige Investitionen. Weitere Rahmenbedingungen wie das unverändert niedrige Zinsniveau dürften den Markt zusätzlich stimulieren. Für das laufende Jahr ist deshalb von einer stabil hohen Nachfrage auszugehen, sodass ein Transaktionsvolumen deutlich über dem langjährigen Durchschnitt realistisch erscheint“, sagt Stefan Sachse.

Die HIH Real Estate Gruppe blickt auf ein äußerst erfolgreiches Geschäftsjahr 2015 zurück. Das Unternehmen realisierte An- und Verkäufe im Gesamtvolumen von rund zwei Mrd. Euro (2014: 990 Mio. Euro). Hiervon entfielen 735 Mio. Euro auf Ankäufe (2014: 670 Mio. Euro) und 1,29 Mrd. Euro auf Verkäufe (2014: 320 Mio. Euro).

Das von der Tochtergesellschaft Warburg-HIH Invest Real Estate (vormals Warburg – Henderson und HIH Global Invest) betreute Immobilienvermögen (AuM) belief sich zum Jahresende 2015 auf 5,2 Mrd. Euro (2014: 5,0 Mrd. Euro). Das Portfolio der Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) setzt sich zusammen aus 22 (2014: 20) Immobilien-Spezial-AIF. Zusammen mit weiteren Asset-Management-Mandaten der HIH Real Estate ergibt sich ein Gesamtbestand der Gruppe im aktiven Management von 6,11 Mrd. Euro.

Das im Vergleich zum Vorjahr stark gestiegene Verkaufsvolumen geht auf realisierte Portfolioverkäufe sowie größere Einzeldeals zurück. Zu den veräußerten Objekten zählen das Einkaufszentrum „N1“ in London-Islington, die Büroobjekte 100 New Bridge Street und Friary Court in London oder das „Haus der Kommunikation“ in München (Brienner-Straße). „Wir waren 2015 stark auf der Verkäuferseite aktiv, weil wir im Rahmen unserer zyklenorientierten Investmentstrategie attraktive Gelegenheiten zum Exit genutzt und so für unsere Anleger unter anderem in London zweistellige Renditen sogar noch vor Währungseffekten erzielt haben“, sagt Andreas Schultz, Geschäftsführer von Warburg-HIH Invest.

Auf der Ankaufsseite entfiel etwas mehr als die Hälfte des realisierten Volumens auf Projektentwicklungen. Erworben wurden unter anderem das Bürogebäude Beethovenstraat 500 in Amsterdam und das East Side Office Berlin. „Angesichts der hohen Preise im Core-Segment bietet der Erwerb von Projektentwicklungen in einer frühen Phase Preisvorteile für Investoren“, erläutert Hans-Joachim Lehmann, für den Bereich Transaktionen National verantwortlicher Geschäftsführer der HIH-Gruppe. „Da wir als integrierter Anbieter aller immobilienbezogenen Dienstleistungen die entsprechende Kompetenz im Haus haben, sind wir in der Lage, die Projektentwicklung bis zur Fertigstellung eng zu begleiten. So realisieren wir den Preisvorteil des frühen Ankaufs und minimieren gleichzeitig die Risiken“, so Lehmann weiter.

„Die Nachfrage seitens institutioneller Anleger nach individuell zugeschnittenen Lösungen ist anhaltend hoch“, kommentiert Alexander Eggert, Geschäftsführer der Warburg-HIH Invest und verantwortlich für den Bereich Produktentwicklung. „Wir haben 2015 unter anderem Individualfonds entwickelt, mit denen Anleger ihre Immobilieninvestments in einer Struktur bündeln, Zusatzrenditen erzielen konnten und die Qualität von Steuerung und Reporting verbesserten.“

Verwaltetes Immobilienvermögen nimmt stark zu

Die auf die Administration von Partnerfonds spezialisierte Service-KVG IntReal konnte ihr Geschäft stark ausbauen. Die Zahl der auf der IntReal-Plattform administrierten Produkte externer Asset Manager stieg von 22 Ende 2014 auf 35 zum Ende des vergangenen Jahres. Im Rahmen eines Geschäftsbesorgungsmandats übernimmt die IntReal ebenfalls die Administration sämtlicher Fonds von Warburg-HIH Invest.

Insgesamt betrug das Volumen der von Unternehmen der HIH Real Estate Gruppe aktiv betreuten beziehungsweise für Dritte administrierten Investmentprodukte zum Jahresende 11,6 Mrd. Euro.

Dienstleistungsbereiche anhaltend erfolgreich

Die Immobiliendienstleistungsbereiche der HIH Real Estate Gruppe konnten 2015 an die erfolgreiche Entwicklung der Vorjahre anknüpfen. Im Bereich Asset Management wurde der Anteil der gruppenfremden Drittmandate weiter ausgebaut. Das Vermietungsmanagement schloss im Jahr 2015 rund 170 Mietverträge ab, von denen 70 Prozent Neuvermietungen und 30 Prozent Prolongationen waren. Insgesamt betreut das Vermietungsmanagement mittlerweile ein Flächenvolumen von rund 2,2 Mio. Quadratmetern. Durch die Neuvermietungen stieg die Vermietungsquote bis zum Jahresende 2015 auf 95,3 Prozent. Etwa jeder dritte der 2015 realisierten Mietverträge wurde für Auftraggeber außerhalb der HIH-Gruppe geschlossen.

Auch das Property Management gewann im vergangenen Jahr diverse Mandate externer Auftraggeber und steigerte das verwaltete Immobilienvolumen auf 5,1 Mrd. Euro (2014: 4,8 Mrd. Euro). Der Umsatz stieg insbesondere aufgrund der positiven Entwicklung bei den technischen Dienstleistungen um insgesamt rund zehn Prozent.

Ausblick 2016: Ausbau Dienstleistungen, internationales Wachstum, mehr Projektentwicklungen

Im laufenden Geschäftsjahr will die HIH Real Estate Gruppe ihre Position als Qualitätsanbieter sowohl bei Investment-Lösungen mit deutschem und pan-europäischem Ansatz als auch bei den Immobiliendienstleitungen weiter ausbauen. Im Hinblick auf internationale Investments stehen in Westeuropa neben Deutschland unverändert die Niederlande, Österreich, Frankreich und Spanien im Fokus, darüber hinaus die skandinavischen Märkte sowie Polen und Tschechien.

Dabei wird das Unternehmen künftig auch in Deutschland den Sektor der Einzelhandelsimmobilien stärker in den Blick nehmen. Unter der Leitung von Dr. Ludwig Vogel, der Anfang März zur HIH Real Estate Gruppe stößt, wird ein entsprechendes Expertenteam dieses Segment abdecken. Der Investment-Schwerpunkt liegt auf innerstädtischen Geschäftshäusern sowie Fachmarkzentren in deutschen Großstädten. Zwei Fonds mit entsprechender Ausrichtung befinden sich aktuell im Vertrieb beziehungsweise in der Entwicklung.

Durch den Zugang von Prof. Felix Schindler wurde bereits Anfang 2016 das eigene Research gestärkt; auch hier ist ein weiterer Ausbau geplant. Der Bereich Projektentwicklung hat mit dem Nikolaiquartier zum Jahresende 2015 eine attraktive Entwicklung in der Hamburger Innenstadt angebunden. Der zukünftige Fokus in der Projektenwicklung liegt neben dem Ankauf für die eigenen Fonds – wie im Nikolaiquartier – auch darauf, Neubauprojekte für Dritte als Auftragsentwicklung fertigzustellen.

„Wir haben 2015 das positive Marktumfeld genutzt, um für unsere Anleger attraktive Renditen zu erzielen. Gleichzeitig haben wir unsere Prozesse daraufhin optimiert, Opportunitäten am Investmentmarkt schnell zu realisieren, was im gegenwärtigen Marktumfeld erfolgsentscheidend ist“, sagt Marienfeldt. „Mit der weiteren Stärkung unseres Dienstleistungsgeschäfts sowie dem Ausbau der IntReal schaffen wir außerdem die Basis, unter den gegenwärtigen und auch bei veränderten Rahmenbedingungen am Immobilien-Investmentmarkt erfolgreich zu agieren.“

Das vor einem Jahr von DIC und KKR
gegründete Gemeinschaftsunternehmen GEG hat bisher knapp 200 Mio. Euro
investiert. Davon flossen 160 Mio. Euro in den Kauf des Sapporobogens und der
Neuen Pasinger Mitte in München. Unternehmenschef Ulrich Höller, der sich nach
Abgabe seines DIC-Vorstandspostens nun auf die GEG konzentrieren kann, will im
neuen Jahr ein wesentlich größeres Rad drehen und kündigt herausragende
Transaktionen an. Nach wie vor steht die (inoffizielle) Zahl im Raum, dass GEG
bis 2020 rd. 5 Mrd. Euro in deutsche Immobilien investieren möchte. Im Fokus
stehen Projektentwicklungen ab 75 Mio. Euro, u.a. für gehobenes Wohnen, in den
acht größten Städten sowie Käufe von Core-Immobilien, neben Büro und Einzelhandel
ausdrücklich auch Hotels. Die gekauften Immobilien sollen später an
Drittinvestoren bis zu 95 % ausplatziert werden. Dies ist mit dem Sapporobogen
schon geschehen. Dank der Verkaufsgewinne will GEG so Eigenkapitalrenditen von
8 bis 12 % erzielen.