PORT Real Estate Immobilien

Pramerica Real Estate Investors hat heute den Erwerb einer Mehrheitsbeteiligung am Münchener Siemens Campus im Rahmen eines Joint Ventures mit einem institutionellen Investor bekannt gegeben. Verkäufer der Beteiligung waren die RFR Lux Holdings S.a.r.l sowie eine Fondsstruktur, die vonHIH Hamburgische Immobilien Handlung GmbH verwaltet wird. Damit versilbert die RFR bereits ihr zweites Objekt innerhalb von einer Woche, denn durch den Verkauf des Frankfurter Eurotowers an die IVG Institutional Funds GmbH hat sie bereits einen der größten Deals in der Mainmetropole im ersten Quartal getätigt

Das Siemens Büro- und Forschungsareal mit einer Fläche von 425.390 m² in Neuperlach Süd im Südosten von München bietet 371.671 m² Mietfläche, die sich auf 37 Gebäude, Parkmöglichkeiten und Grünflächen verteilt. „Die wachsende Zuversicht der Verbraucher und die freundlichen Aussichten am Arbeitsmarkt begünstigen die Nachfrage nach Mietflächen in Deutschland“, so Sebastiano Ferrante, Head of Germany bei Pramerica Real Estate Investors. „Aufgrund der positiven demografischen Entwicklung und der wirtschaftlichen Prosperität in München sehen wir hier hervorragende Perspektiven. Der Siemens Campus ist ideal gelegen, um von diesen Trends zu profitieren und attraktive nachhaltige Erträge für unsere Investoren zu erzielen.“

Der gesamte Komplex ist an die Siemens AG vermietet und ist einer der größten Standorte des Unternehmens weltweit. Die beiden Investoren RFR und HIH hatten den Campus im Frühjahr 2010 gemeinsam von der Siemens Real Estate (SRE) erworben, die damals das Ziel verfolgte, die Immobilienquote des Unternehmens deutlich zu reduzieren. Im Rahmen dieser Strategie wurden in 2010 u.a. auch Teile des ehemaligen Siemens-Standorts „München Hofmannstraße“ verkauft.

Deutscher Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien startet gut ins neue Jahr

Nach einem guten Jahresstart wird die Nachfrage nach deutschen Gewerbeimmobilien hoch bleiben. „Insbesondere Logistikimmobilien, wie der zu Jahresbeginn vollzogene Erwerb des Leontos-Portfolios durch Blackstone/Logicor, bei dem die NAI appologroup beratend tätig war, sowie Fachmarktzentren und Supermärkte stehen u.a. aufgrund des Yield-Spread hoch im Kurs“, sagt Lenny Lemler, Co-Leiter Investment der NAI apollo group. „Daneben ist auch großes Interesse an Büroportfolios sichtbar. Hier sollten in nächster Zeit einige Transaktionen infolge laufender Vermarktungsprozesse verzeichnet werden. Dabei dürften auch verstärkt internationale Investoren zum Zuge kommen.“

In der neusten Konjunkturprognose des IfW Kiel wurde das BIP-Wachstum für die Bundesrepublik Deutschland auf 1,8 % (2015) bzw. 2,0 % (2016) angehoben, womit die robuste wirtschaftliche Entwicklung untermauert wird. Sicher ist zudem, dass die Niedrigzinspolitik der EZB auch in den nächsten Quartalen beibehalten wird. Somit sind aus immobilienwirtschaftlicher Sicht ideale Voraussetzungen für Investments in Deutschland gegeben. Dementsprechend prognostiziert die NAI apollo group für das Jahr 2015 ein Transaktionsvolumen für den gewerblichen Immobilieninvestmentmarkt in der Spanne von 40 bis 45 Mrd. Euro, das damit deutlich über dem Wert des Jahres 2014 mit 39,4 Mrd. Euro liegen wird.

Nach Analyse der Immobilienberatungsgruppe NAI apollo group ist der deutsche Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien auch am Jahresbeginn 2015 durch ein großes Investoreninteresse geprägt. In den ersten drei Monaten sind Anlagen in Höhe von 9,8 Mrd. Euro getätigt worden. Gegenüber dem fulminanten Schlussquartal 2014 (14,0 Mrd. Euro) bedeutet dies zwar eine Abnahme von ca. 30,0 %, im Vergleich zum ersten Quartal 2014 spiegelt das Investmentvolumen aber eine nahezu stabile Entwicklung wider (-2,1 %).

Die Assetklasse Büro hat wie in den Vorquartalen in den ersten drei Monaten des Jahres 2015 den Großteil des Transaktionsvolumens generiert. 4,59 Mrd. Euro bzw. ein Anteil von 47,0 % entspricht fast dem Vorjahreswert (Q1 2014: 4,28 Mrd. Euro). Das zweithöchste Volumen ist in die Anlageklasse Einzelhandel mit rund 3,36 Mrd. Euro (34,4 %-Anteil) geflossen, das mit 33,3 % am deutlichsten zulegen konnte. Dieser starke Anstieg ist maßgeblich durch den deutschen Anteil des Corio-Portfolios mit einem Wert von ca. 1 Mrd. Euro geprägt. Die Assetklasse der Lager-/Logistikimmobilien verzeichnet zum Jahresstart eine Abnahme im Vergleich zum Vorjahr auf 761 Mio. Euro (-43,3 %) bzw. 7,8 %-Anteil, auch wenn der im Januar 2015 vollzogene Erwerb des Leontos-Portfolios das Transaktionsvolumen der Assetklasse stützt. „Dieser Rückgang ist weniger in einer mangelnden Nachfrage, als vielmehr in der Produktverfügbarkeit begründet“, sagt Lemler. Auf „Sonstige Nutzungen“ entfallen ca. 1,06 Mrd. Euro bzw. 11,0 %, wovon dem Segment der Hotelimmobilien mit fast 690 Mio. Euro der Großteil entspringt.

„Die Entwicklung des gewerblichen Investmentmarktes ist maßgeblich durch den Zuwachs von Einzeldeals getrieben. Diese haben in den ersten drei Monaten im Vergleich zum Vorjahr um 21,8 % auf 6,63 Mrd. Euro bzw. 67,8 %-Anteil zugelegt“, so Dr. Konrad Kanzler, Leiter Marktforschung bei der NAI apollo group. Auf der anderen Seite mussten Paketverkäufe eine Abnahme von 30,8 % auf 3,15 Mrd. Euro (32,2 %-Anteil) verzeichnen. „Auch wenn deutsche Anleger in den ersten drei Monaten mit 4,60 Mrd. Euro bzw. 47,0 %-Anteil die stärkste Investorengruppe stellen, hat das Investmentvolumen um 20,0 % gegenüber dem Vorjahr abgenommen. Infolgedessen verzeichnen internationale Investoren einen Zuwachs von 22,1 %“, erläutert Lemler. So investierten die zweitplatzierten französischen Investoren im ersten Quartal 2015 mit 1,71 Mrd. Euro (17,4 %-Anteil) mehr als das ca. 1,70-fache des Vorjahrsvolumens. Auch die drittplatzierten, britischen Anleger verbuchen mit 1,20 Mrd. Euro (12,2 %-Anteil) ein Plus von 32,0 %. Auf der Verkäuferseite stehen deutsche Anleger mit 4,78 Mrd. Euro bzw. 48,9 %, gefolgt von Investoren aus den Niederlanden mit 1,72 Mrd. Euro (17,6 %-Anteil) sowie aus Groß-Britannien mit 1,50 Mrd. Euro (15,4 %-Anteil) auf den vordersten Plätzen.

Entsprechend dem Jahresausklang 2014 sind die Offenen Fonds / Spezialfonds mit einem Ankaufvolumen von 2,49 Mrd. Euro (25,5 %) und einen Verkaufsvolumen von 1,79 Mrd. Euro (18,5 %) die aktivste Investorengruppe im ersten Quartal 2015. Asset-/ Fondsmanager bilden mit einem Anteil am Ankaufsvolumen von 23,5 % bzw. ca. 2,30 Mrd. Euro die zweitstärkste Gruppe. Immobilienaktiengesellschaften / REIT`s als Drittplatzierte verbuchen ein Volumen von 1,73 Mrd. Euro (17,7 %).

Unter den Größenklassen stellen Transaktionen im Bereich „100 bis 500 Mio. Euro“ mit 2,79 Mrd. Euro (28,5 %) das stärkste Segment dar, jedoch ist gegenüber dem Vorjahr eine Abnahme von 26,3 % verbucht worden (Q1 2014: 3,78 Mrd. Euro). Den stärksten Zuwachs hat die Klasse „25 bis 50 Mio. Euro“ mit einem Plus von 66,2 % auf 2,05 Mrd. Euro erzielt (Q1 2014: 1,24 Mrd. Euro).

„Die ungebrochen hohe Nachfrage nach deutschen Gewerbeimmobilien führte innerhalb der ersten drei Monate in 2015 zu einer weiteren Renditeabnahme in allen Assetklassen“, so Kanzler. Die stärkste Reduktion zeigen Logistikimmobilien, die an den Top-5 Standorten im Quartalsvergleich um 15 Basispunkte, mit Ausnahme von Frankfurt (-10 Basispunkte; 6,25 %), abgenommen haben (Berlin: 6,60 %, Düsseldorf: 6,50 %, Hamburg: 6,35 %, München: 6,20 %). Für Einzelhandelsimmobilien konnte eine Renditeverringerung im Bereich von 10 bzw. 15 Basispunkten innerhalb der Top-5 Märkte erfasst werden. In München und Berlin ist die Spitzenrendite für Handelsobjekte um 0,15 %-Punkte auf 3,75 % bzw. 4,20 % gesunken. Düsseldorf (4,10 %), Frankfurt (4,10 %) und Hamburg (4,05%) verzeichnen eine Abnahme von 0,10 %-Punkte. Für Büroimmobilien haben in Berlin und Hamburg die Spitzenrenditen um jeweils 5 Basispunkte auf 4,50 % bzw. 4,40 % abgenommen. Die anderen Top-5 Märkte sind durch eine Reduktion im Bürosegment in Höhe von 10 Basispunkte geprägt (Düsseldorf: 4,65 %; Frankfurt: 4,50 %, München: 4,20 %).

HanseMerkur will mit Partnern 1,2 Mrd. Euro in
deutsche Immobilien investieren

Die HanseMerkur will ihre
Immobilienanlagen deutlich ausbauen und selbst Offene Immobilienspezialfonds
auflegen. Zusammen mit Co-Investoren sollen die Fonds auf ein Volumen von ca.
1,2 Mrd. Euro kommen. HanseMerkur will sich bis 2017 mit rd. 500 Mio. Euro an
diesen Fonds beteiligen. Geplant sind Käufe von Büros, Wohnungen und
innerstädtischen Einkaufszentren in Deutschland. Angesichts der anhaltenden
Niedrigzinsphase wolle man verstärkt in Sachwerte investieren und die
attraktiven Renditen im Immobiliensegment nutzen, sagte ein Sprecher. Für den
Ausbau der Immobilienanlagen wurde Mitte 2014 die HanseMerkur Grundvermögen
(HMG) mit derzeit 14 Mitarbeitern gegründet. Im Vorstand sitzt Lutz Wiemer,
zuvor Geschäftsführer beim Emissionshaus Hamburg Trust. Bislang hat HanseMerkur
vorrangig in Büroimmobilien in den Top-7-Städten investiert. Die
Immobilienquote liegt momentan bei rd. 6 %, das gesamte Anlagevermögen stieg
Ende 2014 erstmals über 6 Mrd. Euro.

WCM will andere Immo-AGs übernehmen

Die WCM AG strebt im Zuge ihres Comebacks
als Immobilieninvestor auch Unternehmensübernahmen an. „Ich kann mir die
Übernahme anderer – eventuell auch börsennotierter – Immobiliengesellschaften
oder die Beteligung daran gut vorstellen“, sagte der neue Vorstand Stavros
Efremidis im Interview mit der „Welt“. Bereits Ende vergangenen
Jahres hatte das Unternehmen angekündigt, mittelfristig ein Gewerbeportfolio
von insgesamt 1 Mrd. Euro aufzubauen. Dazu wolle man in den kommenden Monaten
„eine größere Transaktion im dreistelligen Millionenbereich“
abschließen, so Efremidis gegenüber der Zeitung. 2014 hatte WCM vier erste
Objekte für insgesamt rd. 81 Mio. Euro erworben.

GVV Singen verkauft Immobilienbestand an Investorengruppe

Der Insolvenzverwalter der GVV Singen, Dr. Wolfgang Bilgery von der Kanzlei Grub Brugger in Stuttgart, hat am Freitag, dem 3. April 2015, den kompletten Immobilienbestand der GVV an eine Investorengruppe verkauft. Das Paket umfasst sämtliche Wohn- und Gewerbeimmobilien sowie Freiflächen – mit Ausnahme von vier Immobilien, die die Stadt Singen übernimmt. Außerdem wurden das bewegliche Vermögen der GVV wie Gaststätteneinrichtung und Büroausstattung mit veräußert. Mit dem Verkauf können alle Gläubiger der GVV Singen vollständig befriedigt werden und die Stadt Singen kommt von der europarechtlich zweifelhaften Bürgschaft von acht Millionen Euro frei. Über den Kaufpreis machen Käufer und Verkäufer keine Angaben.

Der Investorengruppe unter Führung der „Oswa Wohnen in der City GmbH“ aus dem Raum Stuttgart gehören verschiedene institutionelle Investoren an.

Dem Insolvenzverwalter lagen zahlreiche Anfragen und Angebote möglicher Investoren vor, die meisten waren ausschließlich an den Wohnungen interessiert, nur wenige wollten den kompletten Immobilienbestand übernehmen. Ziel war es jedoch, Wohn- und Gewerbeimmobilien sowie Freiflächen im Paket zu veräußern, um im Interesse der Gläubiger eine optimale Lösung zu finden. Daher konnte auch nicht dem Angebot der Stadt Singen entsprochen werden, die nur die Wohngebäude erwerben wollte. Allerdings kauft sie aus der Insolvenzmasse vier Grundstücke mit Gebäuden, die für die Unterbringung von Asylbewerbern und Obdachlosen von besonderer Bedeutung sind: das Asylbewerberheim in der Friedingerstraße, ein Wohnhaus an der Kreuzung Rielasinger Straße/Moosgrund, zwei Immobilien der Waldheimsiedlung sowie Gebäude beim Umspannwerk in der Duchtlinger Straße.

Auch die GVV Service GmbH, eine Tochter der GVV Singen GmbH, die Hausmeisterdienste erbringt und Heizungsanlagen betreibt, hatte im Januar 2015 Insolvenz angemeldet. Sie ist Teil des Gesamtpakets, das an die Investorengruppe geht, und wird im Zuge dessen noch im April 2015 ihren Insolvenzantrag zurückziehen.

Bis zur Umschreibung der Immobilien im Grundbuch der Stadt Singen werden noch einige Monate vergehen. Solange wird die GVV weiterhin vom Insolvenzverwalter Dr. Wolfgang Bilgery geführt und bleiben Frank Bonath und Tobias Brendgens Geschäftsführer der GVV.

Für die Mieter der GVV-Immobilien wird sich nichts ändern. Der Käufer tritt in die bestehenden Mietverträge ein. Das Sonderkündigungsrecht, welches bei Immobilien-übernahmen aus einer Insolvenzmasse besteht, wird er weder bei den Wohn- noch bei den Gewerbeimmobilien ausüben. Der gesetzliche Kündigungsschutz bleibt also erhalten. Zusätzlich hat der Käufer eine Sozialcharta akzeptiert, die die bestehenden Mietverhältnisse weit über die gesetzlichen Regelungen hinausgehenden Schutz gibt. Damit signalisieren die Investoren, dass sie die Mieter auch weiterhin in den Wohnungen behalten möchten.

„Ich bin mit dem Verkauf sehr zufrieden, weil wir damit das Insolvenzverfahren abschließen und die Gläubiger vollständig befriedigen können. Auch für die Stadt Singen besteht nun wieder Planungssicherheit, weil die Bürgschaft über acht Millionen Euro freigeworden ist. Wir haben somit für alle Beteiligten das bestmögliche Ergebnis erreicht“, erklärt Dr. Wolfgang Bilgery.

„Der Kauf der Immobilien der GVV Singen ist für uns eine attraktive Investition. Die Wohnungen sind gut vermietet, und für die Gewerbeimmobilien sehen wir am wirtschaftsstarken Standort Singen ebenfalls positiv in die Zukunft. Wir sind uns unserer gesellschaftlichen Verpflichtung, was die bestehenden Mietverhältnisse angeht, bewusst“, erläutert Markus Oswald von der Oswa Wohnen in der City GmbH als Vertreter des Käuferkonsortiums.

„Wir hätten gerne alle Wohnimmobilien der GVV Singen übernommen. Dass dies nicht möglich war, bedauere ich. Aber ich bin froh, dass meine Forderung nach Mieterschutz beim Verkauf berücksichtigt wurde und sich Käufer und Verkäufer auf eine Sozialcharta geeinigt haben“, so Bernd Häusler, Oberbürgermeister der Stadt Singen.

„Die Verhandlungen mit vielen unterschiedlichen möglichen Investoren – parallel zum Tagesgeschäft und mit stark reduzierter Mannschaft – waren für uns ein echter Kraftakt, aber es gab dazu keine Alternative. Ich bin erleichtert, dass wir innerhalb von gerade einmal drei Monaten hier eine für alle Beteiligten sehr gute Lösung erarbeiten konnten“, sagt Frank Bonath, Geschäftsführer der GVV Singen.