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AXA Investment Managers – Real Assets („AXA IM – Real Assets“), der führende Immobilienportfolio- und Vermögensverwalter in Europa(1), kündigt die Einführung des Fonds AXA CoRE Europe („AXA CoRE Europe“ oder „der Fonds“), eines neuen pan-europäisch investierenden offenen Immobilienfonds an, der zu seinem Start über 500 Millionen Euro bei einer Reihe europäischer Institutionen eingesammelt hat.

AXA CoRE Europe ist bestrebt, institutionellen Anlegern durch den Erwerb von Core-Immobilien in Europa einen langfristigen stabilen Ertrag zu bieten, wobei individuelle Marktdynamik und günstige Anlagezeitpunkte gezielt genutzt werden sollen.

Langfristig beabsichtigt AXA IM – Real Assets, AXA CoRE Europe nach und nach zu einem europäischen Flaggschiff-Fonds mit einer angestrebten Größe von 3 bis 5 Milliarden Euro auszubauen.

AXA CoRE Europe gehört zum Investorenkreis, den AXA IM – Real Assets zusammengeführt hat, um Frankreichs höchstes Bürogebäude, den Tour First in Paris La Défense, zu erwerben. Der Erwerb dieses attraktiven Objektes entspricht der erklärten Strategie des Fonds, Investitionen auf Europas größte, am besten etablierte und transparenteste Märkte – Großbritannien, Deutschland und Frankreich – zu konzentrieren und gleichzeitig die Möglichkeit zu nutzen, auf dem gesamten Kontinent von Spanien bis Benelux sowie in Skandinavien oder in der Schweiz zu investieren. AXA CoRE Europe wird sich auf die wichtigsten Immobilienarten konzentrieren, vorrangig Büro- und Einzelhandelsgebäude, und vor allem Investitionen in Immobilien mit guter Lage und hohen technischen Gebäude- und Nachhaltigkeitsspezifikationen anstreben, die mittel- und langfristig an finanzkräftige Mieter vermietet sind. Der Fonds wird auch selektiv Investitionen in Erwägung ziehen, bei denen sich die Anlagerendite durch Verbesserung der Vermietungsquote und/oder durch Neupositionierung mittels Baumaßnahmen steigern lässt. Bei der Anlageallokation will man flexibel bleiben, um sich die Fähigkeit zu sichern, Immobilienzyklen langfristig auszunutzen.

Der Fonds wird die anerkannten Fähigkeiten von AXA IM – Real Assets einsetzen, um europäische Core-Immobilien in allen Sektoren und Ländern auszuwählen und aktiv zu verwalten, indem man das hervorragende Netzwerk aus mehr als 300 Vermögensverwaltungs-, Deal-Sourcing- und Transaktionsfachleuten sowie Fondsmanagern nutzt, die lokal mit 10 Büros vertreten und in 13(2) Ländern Europas tätig sind. AXA IM – Real Assets, der führende Immobilien-Portfolio- und Vermögensverwalter in Europa(1), managt über 50,4 Milliarden Euro(3) an Immobilienvermögen in zahlreichen Ländern und Sektoren und bearbeitet ca. 4.000 Immobilientransaktionen pro Jahr ab. AXA IM – Real Assets ist der Überzeugung, dass diese umfassende Sourcing-, Investitions- und Vermögensverwaltungskapazität für einen deutlichen Wettbewerbsvorteil sorgt.

Leitender Fondsmanager des Fonds wird Rainer Suter sein, der Head of Continental Funds and Separate Accounts bei AXA IM – Real Assets ist. Er wird von drei erfahrenen Portfolio-Managern unterstützt, die in London bzw. in Paris und Köln tätig sind.

Rainer Suter, Fund Leader des AXA CoRE Europe, hält fest: „In einem Marktumfeld, in dem institutionelle Anleger permanent auf der Suche nach Erträgen sind, die es ihnen erlauben, ihre laufenden Verbindlichkeitsanforderungen zu erfüllen, ist die Investition in Core-Immobilien über ein stark diversifiziertes und großes Vehikel, das langfristiges Einkommen bietet, ein überzeugendes Angebot. AXA CoRE Europe zielt darauf ab, Anlegern genau diese Anliegen in einem europäischen Immobilienfonds zu bieten, der zudem ausreichend flexibel aufgebaut ist, um auf Wirtschafts- und Immobilienmarktzyklen langfristig dynamisch zu reagieren.“

Isabelle Scemama, Head of Funds Group, fügt hinzu: „Core-Investitionen sind ein klarer Bestandteil der DNA von AXA IM – Real Assets und AXA CoRE Europe beinhaltet in einem einzigen Vehikel all das, was uns zum Immobilienmanager Nummer 1 in Europa macht(1): unser direkter Zugang zu attraktiven Investitionen den wir unserer ausgeprägten lokalen Präsenz in Europa verdanken, unser Fachwissen und unsere Erfolgsbilanz in allen wichtigen Immobiliensektoren, sowie unsere 30-jährige Erfahrung bei der Verwaltung von Immobilienfonds, die den Anforderungen der Anleger gerecht werden.“

(1) Quelle: INREV Umfrage 2014, veröffentlicht im Mai 2015.
(2) Länder mit einem verwalteten Vermögen von mehr als 100 Millionen Euro
(3) AXA IM – Real Assets Daten per Ende September 2015

Die Gesamtrenditen (Total Return) für deutsche Immobilienanlagen waren 2015 mit 13,3 Prozent (2014: 13,1 Prozent) so hoch wie seit der deutschen Wiedervereinigung nicht mehr. Das geht aus dem aktuellen German Property Index (GPI) des Beratungs- und Analyseunternehmens bulwiengesa hervor. Zu dem Spitzenwert trugen besonders die Segmente Logistik (12,9 %, 2014: 11,1 %) und Büro (15,5 %, 2014: 11,4 %) bei, wohingegen die Segmente Einzelhandel (11,4 % nach 12,1 % in 2014) und Wohnen (15,0% nach 15,5 % in 2014) Einbußen hinnehmen mussten. „Wir befinden uns nahezu auf dem Gipfel des aktuellen Marktzyklus“, konstatiert Martin Steininger, Chefökonom bei bulwiengesa. Das nachlassende Wachstum bei Einzelhandel und Wohnen sei dabei kein Indiz für die Schwäche des Marktes, sondern Ausdruck einer weniger dynamischen Entwicklung im Vergleich zu den Vorjahren und Beitrag zur Marktstabilisierung. „Die gegenwärtigen Rahmenbedingungen – das historisch niedrige Zins- und Finanzierungsumfeld, die gesunkene Attraktivität alternativer Anlagemöglichkeiten sowie die gute Einkommens- und Geldvermögenssituation – legen die Vermutung nahe, dass die Nachfrage nach Eigentumswohnungen auch weiterhin hoch bleiben wird und sich lediglich die Kaufpreise weniger dynamisch entwickeln als in der Vergangenheit“, so Steininger.

Nachfrageüberhang am Investmentmarkt lässt Anfangsrenditen weiter sinken

Wesentlicher Grund für das Allzeit-Hoch ist nach Einschätzung von bulwiengesa der fortgesetzte Nachfrageüberhang am Investmentmarkt. In der Folge stieg das gewerbliche Transaktionsvolumen 2015 zum sechsten Mal in Folge auf 55,8 Milliarden Euro. Das sind 38 Prozent mehr als im Jahr davor (40,5 Milliarden Euro). Fast 47 Prozent entfielen hierbei auf Büroimmobilien, was ein Anstieg um 51 Prozent gegenüber 2014 bedeutet. „Sowohl die Finanzmärkte als auch die Realwirtschaft senden aus Sicht der Immobilienbranche positive Signale. Dies schlägt sich in dem deutlich gestiegenen Transaktionsvolumen im hiesigen Markt nieder“, so Steininger. „Gerade die Märkte für Gewerbeimmobilien an den sieben Top-Standorten in Deutschland erfreuen sich seit mehreren Jahren großer Beliebtheit, und Premium-Immobilien in Spitzenlagen, so genannte Core-Objekte, gelten spätestens seit der Finanz- und Wirtschaftskrise und fehlenden Investitionsalternativen als vergleichsweise sichere Investments.“ Folglich entfielen 2015 wiederum mehr als die Hälfte (56 Prozent) aller getätigten Investments auf Immobilienanlagen in den A-Städten, wie die größten deutschen Metropolen im Immobilieninvestment bezeichnet werden.

Auch 2016 steigende Spitzenmieten und sinkende Anfangsrenditen erwartet

Für 2016 geht Steininger weiterhin von einer großen Nachfrage nach erstklassigen Büro- und Logistikflächen aus: „Zwar legen die Projektentwicklungen fast überall zu, jedoch kann das bestehende Angebot als nicht ausreichend klassifiziert werden“, so der Chefvolkswirt. Gerade im Büroimmobiliensegment treffe eine gute Entwicklung der Beschäftigtenzahlen auf eine hohe Nachfrage nach erstklassigen Büroflächen in den Agglomerationsräumen. Der seit der Finanz- und Wirtschaftskrise nur verminderte Start von neuen Projekten habe nicht nur 2015 das Angebot verknappt. Dieser Trend setze sich auch 2016 fort: Steininger erwartet weiter steigende Spitzenmieten und einen weiteren Abbau der Leerstände.

Das hohe Kaufinteresse seitens in- und ausländischer Investoren hat nach Einschätzung von bulwiengesa insbesondere bei Logistik- und Büroimmobilien 2015 zu stärkeren Renditekompressionen geführt. Dies spiegelt sich in den höheren Capital-Growth-Werten wieder, die ausschlaggebend für die stärkere Entwicklung der Total Returns innerhalb der Segmente waren. Diese Entwicklung wird sich 2016 fortsetzen: „Aufgrund des zu erwartenden Wachstums der Mietpreise als auch ein weiteres, allerdings kommodes Absinken der Anfangsrenditen durch den Nachfrageüberhang werden die Immobilienpreise in nahezu allen gewerblichen Immobilienklassen 2016 weiter ansteigen“, ist sich Steininger sicher.

Investment- und Mietmärkte entkoppeln sich

Innerhalb der Marktsegmente hat bulwiengesa auch für 2015 eine Entkopplung von Investment- und Mietmärkten festgestellt. Diese wird sich nach Prognose der Experten 2016 auch regional – außerhalb den Metropolregionen – spürbar fortsetzen. Hierzu Steininger: „Bei Gewerbeimmobilien sind die niedrigen Renditen vor allem zinsinduziert und weniger durch die Fundamentaldaten gerechtfertigt. Zudem üben die hiesigen Immobilienmärkte eine hohe Anziehungskraft auf in- und ausländisches Kapital aus. Die Suche nach rentierlichen Anlagen generiert seit 2010 eine anhaltend hohe Nachfrage nach renditeorientierten Objekten in Deutschland.“

So hat sich beispielsweise bei Büroimmobilien der Capital-Growth-Wert deutlich von 5,5 Prozent (2014) auf 9,7 Prozent (2015) erhöht. Erstmalig seit 2007 tragen zudem die Cash-Flow-Werte mit durchschnittlich 6 Prozent weniger zum Total Return bei als die Capital-Growth-Komponente. Hintergrund ist, dass Metropolmärkte im Vergleich zu den nachrangigen Stadtkategorien, also B- bis D-Städte, durch hohe Ausschläge der Wertänderungsrate gekennzeichnet sind. In rezessiven Zeiten sinkt der Capital-Growth-Return somit stärker als in den übrigen Städten. Jedoch setzt der Aufschwung zu Beginn eines neuen Zyklus dann stärker ein. In dieser Marktphase bieten sich – neben dem relativ konstant verlaufenden Cash-Flow-Return – hohe Renditechancen für Investoren. Umgekehrt bedeutet dies, dass die hohen Preise für Immobilien in Top-Lagen dazu führen, dass Investoren sich nun verstärkt auf sogenannte 1B-Lagen fokussieren. Diese garantieren ebenfalls einen relativ sicheren Cash-Flow, wie etwa Objekte in Randgebieten von Metropolen oder mittelgroßen Städte. „Die Identifizierung von Hidden Champions garantiert neben der stabilen Ausschüttungsrendite auch die Möglichkeit, an der (kommenden) Wertveränderung zu partizipieren“, prognostiziert Steininger.

Der Immobilienmarkt wird für Investoren zu einer Gleichung mit immer mehr Unbekannten. Doch erlegen sich die europäischen Immobilienprofis selbst in diesem fortgeschrittenen Immobilienmarktzyklus keine gesteigerte Zurückhaltung auf. Im Gegenteil: Rendite ist im Vergleich zum Vorjahr für noch mehr Investoren zum zentralen Anlagemotiv geworden. Treiber der weiter gestiegenen Risikobereitschaft ist der anhaltende Renditedruck und ein Marktumfeld, in dem sich Klopfgeräusche einer Trendumkehr erst sehr verhalten vernehmen lassen. Dies ist das Ergebnis der aktuellen, im halbjährlichen Turnus durchgeführten Immobilien- Investitionsklima-Studie von Union Investment, für die diesmal 171 professionelle Immobilienanleger in Deutschland, Frankreich und Großbritannien repräsentativ befragt wurden.

Folgt man den Einschätzungen der interviewten Investoren, dann zeichnet sich ein Umschwung in keinem der drei europäischen Immobilienkernmärkte ab: 86 Prozent der Profianleger sind überzeugt, dass sich in den nächsten zwölf Monaten die generelle Investitionsbereitschaft auf den gewerblichen Immobilienmärkten in ihrem jeweiligen Land noch weiter verbessern oder zumindest nicht abschwächen wird. „Europa steht gut da. Das makroökonomische Gesamtbild ist weiterhin positiv. Das hohe Investitionsinteresse in Europa auch aus Übersee trägt dazu bei, dass sich das Klima für Immobilieninvestments in den maßgeblichen europäischen Märkten trotzt schwieriger werdender Rahmenbedingungen vergleichsweise stabil erweist“, sagt Olaf Janßen, Leiter Immobilienresearch bei der Union Investment Real Estate GmbH. „Gleichzeitig zwingt die sinkende Verfügbarkeit und das Preisniveau von Prime Assets den Immobilieninvestoren jedoch eine wachsende Risikoorientierung auf.“

So glauben 51 Prozent der Studienteilnehmer, dass sie in den kommenden drei Jahren ihre selbstgesteckten Renditeziele nicht erreichen werden – sie also mit anhaltend hohen Preisen und entsprechend niedrigen Renditen zu rechnen haben. Und selbst auf Fünfjahressicht fürchtet jeder zweite Befragte, die erhoffte Verzinsung seiner Investments zu verfehlen.

Mehr Risiken eingehen, ist folglich für viele Immobilieninvestoren die Devise, um den drohenden weiteren Fall der Renditen abzufedern. 81 Prozent der britischen Investoren geben in der Umfrage an, Immobilieninvestments hauptsächlich bzw. nur nach Renditegesichtspunkten zu beurteilen. Dies bedeutet eine nochmalige Steigerung im Vergleich zur letzten Befragung im Mai 2015. Damals war noch für 76 Prozent der traditionell risikoaffineren britischen Investoren „Rendite“ das zentrale Anlagemotiv. Demgegenüber sank die Quote der auf „Sicherheit“ fokussierten Anleger in UK um fünf weitere Punkte auf aktuell 13 Prozent. In Deutschland und Frankreich halten sich Rendite- und Sicherheitsorientierung derzeit die Waage – aber auch hier mit einer klaren Tendenz Richtung „Rendite“. Demgegenüber spielt „Liquidität“ in der Anlageentscheidungen bei allen Befragtengruppen eine untergeordnete Rolle.

Portfoliodeals mit mehr Risiko

Wie die Union Investment-Umfrage zeigt, werden auf der Suche nach renditestarken Investments auch Immobilienportfolios immer interessanter – vor allem bei den Immobilieninvestoren in Frankreich und Großbritannien. So gibt die Hälfte aller Befragten an, sich aktiv mit dem Ankauf von Immobilienportfolios zu beschäftigen. In Frankreich fällt das Interesse mit 74 Prozent besonders stark aus, gefolgt von den britischen Investmentprofis mit 67 Prozent. Auffällig gering ist das Interesse noch bei den deutschen Investoren. Dort beschäftigen sich nur 24 Prozent der befragten Immobilieninvestoren mit möglichen Paketkäufen; die überwiegende Mehrheit von 57 Prozent gibt an, sich in keiner Weise mit Portfoliodeals – weder im An- noch im Verkauf – zu befassen.

Besonders aufschlussreich ist dabei die Erwartung von 80 Prozent der Befragten, dass 2016 vor allem risikobehaftetere Portfolios verstärkt gehandelt werden dürften – eine Bestätigung der zunehmenden Renditeorientierung britischer, französischer, aber auch internationaler Anleger. Denn 74 Prozent der befragten Immobilienprofis sind überzeugt, dass Investoren aus Asien und Nordamerika verstärkt in Europa auftreten werden. Internationale Investoren könnten Paketdeals als Möglichkeit zum raschen Einstieg in den gesamteuropäischen Markt nutzen: Mit 70 Prozent erwartet die überwiegende Mehrheit der befragten Marktteilnehmer, dass mehr und mehr paneuropäische Portfolios auf den Markt kommen werden. Und immerhin 58 Prozent glauben, dass dabei Pakete mit Immobilien unterschiedlicher Nutzungsarten stärker gehandelt werden.

Portfoliodeals sind kein neues Phänomen; 2015 war ein Spitzenjahr für großvolumige Pakettransaktionen in Europa. Nachdem im vergangenen Jahr jedoch Portfolios mit einem klaren Nutzungsfokus, nämlich Büro oder Retail, dominierten, lässt sich seit dem 4. Quartal 2015 ein verstärkter Trend zu gemischtgenutzten Portfolios feststellen. „Unter dem Einfluss der derzeit niedrigen Finanzierungskosten und der ausgeprägten Fähigkeit, große Kapitalmengen für eine einzige Transaktion bereitzustellen, wird das Interesse an paneuropäischen Portfolio stark befeuert“, sagt Olaf Janßen. „Hinzu kommt, das Investoren aus Übersee ihre Allokation in Europa erhöhen und das Zinsfenster sowie den schwachen Euro nutzen wollen, um große Deals in diesem Jahr über die Ziellinie zu bringen.“

Märkte unter Beobachtung

Die hierin liegenden Chancen zur Portfoliobereinigung bzw. zur Mitnahme von Verkaufsgewinnen wollen die europäischen Immobilieninvestoren in gesteigertem Maß nutzen. Sowohl 70 Prozent der deutschen als auch der britische Investoren kündigen an, in den nächsten zwölf Monaten verstärkt als Verkäufer von Gebäuden in Erscheinung zu treten. In Frankreich will immerhin noch jeder zweite Investor das sich nach und nach schließende Zeitfenster für Objektverkäufe im großen Stil nutzen. „2016 wird ein spannendes Transaktionsjahr. Käufer und Verkäufer werden genau beobachten, in welche Richtung sich die einzelnen Märkte entwickeln und möglicherweise ihren Peak bereits erreicht haben“, so Olaf Janßen.

Investitionsklima für Immobilien verbessert sich nur in Deutschland

Seit der letzten Umfrage im Mai 2015 verzeichnet das Klima für Immobilieninvestments nur noch in Deutschland einen leichten Aufwärtstrend. Der unter deutschen Investoren erhobene nationale Index legte um 0,6 Punkte zu und steht nun bei 69,9 Punkten. Damit beurteilen die deutschen Investoren das Klima für Immobilieninvestments in ihrem Land erstmals seit 2013 wieder besser als ihre Counterparts sowohl in Frankreich als auch in UK. Der in Großbritannien gemessene Wert büßte von allen Ländern mit 3,2 Punkten am stärksten ein und liegt nun bei 68,3 Punkten. In Frankreich bleibt die gemessene Stimmung – abzulesen am nationalen Index mit aktuell 67,0 Punkten (minus 1,3 Punkte) – auch im fünften Jahr in Folge hinter den beiden anderen großen europäischen Immobilienmärkten zurück. Kennzeichen des französischen Index bleibt seine vergleichsweise hohe Volatilität, die aktuell den Unsicherheiten u.a. in Folge der Terroranschläge von Paris im November 2015 geschuldet sein dürfte.

Über die Union Investment-Umfrage

Der Immobilien-Investitionsklimaindex von Union Investment wird seit 2005 (seit Frühjahr 2008 halbjährlich) unter den europäischen Immobilieninvestoren erhoben. Dier Index berechnet sich aus den vier Teilindikatoren „Marktstruktur“, „Rahmenbedingungen“, Standortbedingungen“ und „Erwartungen“, die mit jeweils 25 Prozent gewichtet werden. Für den Index befragte das Marktforschungsinstitut Ipsos im Zeitraum Dezember 2015 – Januar 2016 insgesamt 171 Immobilienunternehmen und institutionelle Immobilienanleger in Deutschland (n=75), Frankreich (n=42) und Großbritannien (n=54).

2015 war das Rekordjahr auf dem deutschen Immobilienmarkt. Allein im Gewerbeimmobiliensegment wurden 55,5 Milliarden Euro investiert. Damit wurde der Peak des Vorkrisenniveaus aus dem Jahre 2007 erstmals wieder erreicht. Allein im Büroimmobiliensegment wurden 2015 50% mehr investiert als im Vorjahr. Die Wohnungsmieten sind im vergangenen Jahr deutschlandweit moderater angestiegen als noch 2014, dennoch kam es vor allem in den größten Städten zu weiteren Aufwärtsbewegungen. Diese werden aufgrund der hohen Zuzugszahlen aus dem In- und Ausland weiter anhalten. Das sind einige der Ergebnisse des aktuellen Frühjahrsgutachten Immobilienwirtschaft 2016, das der ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss e.V. heute an Parlamentarischen Staatssekretär Florian Pronold (SPD) des Bundesministeriums für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit übergeben hat.

Regulatorisches Umfeld muss verbessert werden

„Neue Investments sind aufgrund einer zunehmenden Verknappung und eines herausfordernden regulatorischen Umfelds schwieriger geworden“, erklärt Dr. Andreas Mattner, Präsident des ZIA. Dennoch hätten alle deutschen Städte das Potenzial, um auf die Knappheit im Wohn- und Gewerbesegment zu reagieren. „Dafür braucht es schnellere Entscheidungen in der Politik. Wir müssen verdichteter bauen können. Die Änderungen der BauNVO und Anpassung des Bundes-Immissionsschutzgesetzes, wie sie bereits diskutiert werden, sind längst überfällig“, sagt Mattner. „Die EnEV 2016 hat beispielsweise dazu geführt, dass die Herstellungskosten für neue Immobilien um durchschnittlich acht Prozent gestiegen sind, die CO2-Einsparung liegt hingegen bei gerade einmal 0,02 Prozent. Mit Blick auf die anhaltend angespannte Lage der Wohnungs- und Gewerbeimmobilienmärkte in den deutschen Groß- und Universitätsstädten müssen also andere Schwerpunkte gesetzt werden. Wir brauchen bessere Rahmenbedingungen für neue Investitionen in den Immobilienmarkt und ein bezahlbares Wachstum unserer Städte zu schaffen“, sagt der ZIA-Präsident.

Steigende Herstellungskosten gefährden Bezahlbarkeit der Städte

Die positive Entwicklung der deutschen Immobilienmärkte wird durch die gute wirtschaftliche Lage begünstigt. „Insbesondere niedrige Finanzierungskosten, gestiegene Löhne und Gehälter sowie Verschiebungen im Anlageportfolio von Investoren hin zu Immobilien wirken sich positiv auf die Immobilienwirtschaft aus“, sagt Prof. Dr. Lars Feld, der im Rahmen des Gutachtens die gesamtwirtschaftliche Entwicklung untersucht hat. „Die Nachfrage nach Immobilien dürfte im Jahr 2016 darüber hinaus durch die Zuwanderung steigen.“ Prof. Dr. Feld warnt weiterhin vor neuen Auflagen der Politik, die das Bauen weiter verteuern. „Die regulatorischen Entscheidungen des Bundes, der Länder und der Kommunen haben die Herstellungskosten in den vergangenen Jahren deutlich verteuert und Investoren verunsichert. Es besteht die Gefahr, dass die Mietpreise in beliebten Großstädten weiter steigen und es zu Engpässen in der Versorgung von Flüchtlingen kommt. Im Jahr 2016 sollte die Politik sich daher wieder stärker auf die Schaffung von günstigen Rahmenbedingungen für Investitionen in den Wohnungsbau konzentrieren“, erklärt Feld und erteilt der Mietpreisbremse, der ENEV 2016 sowie Quoten für den Mietwohnungsbau eine Absage. Die steigenden Herstellungskosten basieren nicht zuletzt auf den hohen energetischen Auflagen der Politik sowie den wachsenden steuerlichen Belastungen etwa durch die Grunderwerbsteuer, die von nahezu allen Bundesländern konstant nach oben getrieben werde. Um Anreize für den Wohnungsneubau zu setzen, sei die Reduktion der Herstellungskosten laut Prof. Feld jedoch zwingend erforderlich.

Wohnungsmarkt: Mietenanstieg auf moderatem Niveau

Die Angebotsmieten der Wohnungen sind 2015 gegenüber dem Vorjahreszeitraum (III. Quartal 2014) nominal leicht gestiegen: in Westdeutschland um 3,7% (Mittelwert I-III 2015 zu I-III 2014) und in Ostdeutschland um 1,2%. Allerdings fand der Anstieg praktisch ausschließlich zwischen dem III. Quartal 2014 und dem I. Quartal 2015 statt. Seit Jahresbeginn 2015 lassen sich in Westdeutschland insgesamt keine nennenswerten Mietpreissteigerungen mehr beobachten und in Ostdeutschland sind die Angebotsmieten sogar etwas rückläufig. „Die Mietpreisanstiege haben in ganz Deutschland an Schwung verloren“, sagt Prof. Dr. Harald Simons, Mitglied des Vorstands bei empirica. „Dennoch können wir mit Blick auf die starke Nachfrage und chronische Unterversorgung in mehreren Wohnungsmärkten nicht davon ausgehen, dass es zu einer Preisstagnation im Mietsegment kommt.“

Kaufpreise für Eigentumswohnungen steigen stärker als Mieten

Die Angebotspreise von Eigentumswohnungen machten auch im Jahr 2015 wieder einen kräftigen Sprung nach oben. Mit einem Wachstum von 7,2% im Vergleich zum Vorjahr (I-III 2014 zu I-III 2015) hat sich der Anstieg in Westdeutschland sogar beschleunigt. Eine Abflachung ist nicht in Sicht. Auch in Ostdeutschland (ohne Berlin) sind die nominalen Kaufpreise weiter um 6,2% gestiegen. Analog zu den Mietpreisen ist aber auch bei den Kaufpreisen die Streuung innerhalb Deutschlands riesig und erwartungsgemäß nochmals größer als die der Mietpreise. In 70% der Kreise sind die Kaufpreise für Eigentumswohnungen um mehr als 2% gestiegen, in 50% sogar um mehr als 6%. Gleichzeitig sind aber in fast jedem vierten Kreis (23,4%) die Preise gesunken.

Miet- und Kaufpreisentwicklung im Wohnsegment wird weiter anhalten

„Ohne die starke Zuwanderung von Flüchtlingen wäre das Bild für 2016 ziemlich eindeutig. Der Mietpreiszyklus hätte seinen Zenit erreicht, die Mieten im deutschen Mittelwert würden 2016 nicht mehr wesentlich weiter steigen bzw. stagnieren“, erklärt Prof. Dr. Harald Simons. Mitglied des Vorstands bei empirica. Die weitere Entwicklung sei aber angesichts der unklaren Auswirkungen der hohen Zuwanderung besonders schwer einzuschätzen. Der Mietpreiszyklus dürfte sich verlängern, da die Wohnungsnachfrage steigen wird. „Die Angebotserweiterung durch den Wohnungsneubau kann mit der gestiegenen Nachfrage momentan nicht Schritt halten. Das wird auch in den nächsten Jahren zu Miet- und Kaufpreissteigerungen in den Ballungsräumen führen“, meint Simons.

Büroimmobilien bleiben dominierende Assetklasse der Wirtschaftsimmobilien

Seit 2012 sind Büroimmobilien die dominierende Assetklasse am deutschen Immobilieninvestmentmarkt. 2015 belief sich das Transaktionsvolumen auf rund 26,1 Mrd. Euro, was etwa einem Anteil von 47% Prozent am gesamten Gewerbeimmobilien-Investmentmarkt entspricht. Das Büroinvestmentvolumen konnte im Vergleich zum Jahr 2014 um ca. 50% bzw. 8,7 Mrd. Euro gesteigert werden. Im Bürosegment gab es in den deutschen A-Standorten wieder zahlreiche Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich; in fast allen A-Städten hat die Anzahl dieser Großtransaktionen zugenommen.

Die größten Agglomerationen profitieren weiterhin am stärksten vom Zuzug hochqualifizierter Arbeitnehmer und einem Anstieg der Bürobeschäftigung. „An allen Top-Standorten ist die Einwohnerzahl in den zurückliegenden Jahren deutlich gestiegen. Dort, wo das Angebot an qualifizierten Arbeitnehmern steigt, wächst natürlich auch die Zahl der Bürobeschäftigten“, erklärt Andreas Schulten, Vorstand der bulwiengesa AG. Eine gute innerstädtische Infrastruktur sowie Universitäts- und Bildungsangebote erhöhen die Wahrscheinlichkeit zusätzlich. Der Rat der Immobilienweisen geht davon aus, dass der Anstieg auch in den kommenden Jahren anhält.

Attraktivität von Hotelimmobilien nimmt zu

Die Attraktivität von Hotelimmobilien hat insbesondere in den deutschen Großstädten, allen voran Berlin, Hamburg, München und Frankfurt am Main stark zugenommen. Aber auch. B-Standorte und Lagen im Speckgürtel der Metropolen rückten 2015 verstärkt in den Fokus von Entwicklern und Investoren. So erreichte das Transaktionsvolumen 2015 nach vorläufigen Ergebnissen mit rund 3,5 Mrd. Euro ein neues Rekordniveau. In den sieben deutschen A-Städten wurde 2015 rund 56% des Neubestands in Deutschland errichtet. 2016 ist von weiteren Zuwächsen im Tourismus in Deutschland auszugehen sowie von einem angemessenen Wachstum der Zimmerkapazitäten, das, wie es aussieht, in einem gut ausgewogenes Verhältnis zum erwarteten Nachfragewachstum steht. Für personalintensivere neue Konzepte liegt die zukünftige Herausforderung u.a. in der Rekrutierung von motivierten Fachkräften, die insbesondere in ländlichen Regionen nicht leicht zu finden sind. In diesem Zusammenhang könnte der Flüchtlingszustrom eine Hilfe sein, den Fachkräftemangel in der Hotellerie zu mildern. „Alles in allem wird Deutschland auch 2016 für Entwickler, Betreiber und Investoren ein „sicherer Hafen“ sein, der auch außerhalb der Großstädte reichlich Fahrwasser besitzt“, meint Schulten.

Konsumklima sorgt für gute Stimmung im Einzelhandel

In einem turbulenten Jahr 2015 hat sich das insgesamt sehr gute Konsumklima unter den deutschen Verbrauchern als wichtige Konstante herausgestellt. Die Konsumentenstimmung war das gesamte Jahr außerordentlich positiv und ist nach einem zwischenzeitlichen Dämpfer zum Jahreswechsel hin wieder gestiegen. Auch die Kaufkraft wird 2016 erneut zulegen, so dass die deutschen Verbraucher durchschnittlich nominal 430 Euro pro Kopf bzw. rund 2% mehr im Portemonnaie haben. Inflationsbereinigt wird es einen Kaufkraftzuwachs von etwa 1% geben. Das Transaktionsvolumen hat mit 18,1 Mrd. Euro wieder das Spitzenniveau von 2006 erreicht. Dazu beigetragen hat der Verkauf von 43 Galeria-Kaufhof-Warenhäusern. Core-Objekte treffen auf dem Markt auf ein unverändert hohes Investoreninteresse und halten den Druck auf die Renditen gerade in den Einkaufsmetropolen weiter auf historisch niedrigem Niveau. „Der limitierende Faktor ist das knappe Angebot an adäquaten Flächen und Quartieren für Einzelhändler. Diese werden zu stark begrenzt oder von Restriktionen und monofunktionalen Nutzungsvorgaben begleitet. Die künftige Entwicklung im Einzelhandelssegment wird stark davon abhängen, ob die Politik flexiblere Quartierslösungen und Nutzungsvorgaben anbieten kann“, erklärt Manuel Jahn, Leiter Real Estate Consulting bei GfK Geo Marketing.

Fachmärkte und Fachmarktzentren bleiben beliebteste Assetklasse im Handelssegment

Nachdem in den Vorjahren die Investments in Fachmärkte und Fachmarktzentren immer beliebter geworden sind und 2014 über 40% des Transaktionsvolumens auf sich vereinen konnten, hat diese Assetklasse unter anderem aufgrund des Kaufhof-Rekorddeals 2015 statistisch an Boden verloren. Dennoch entfällt weiterhin der größte Anteil der Einzelhandelstransaktionen von 33,5% auf Investments in diese Assetkategorie. Der Online-Handel hat zwar im Vergleich zu den hohen zweistelligen Wachstumsraten der vergangenen fünf Jahre ein wenig an Dynamik eingebüßt, ist aber unangefochten der Wachstumstreiber des deutschen Einzelhandels. Nachdem der E-Commerce 2015 ein nominales Umsatzplus von 12,7% erzielt hat, trägt er inzwischen 9,4% zum Gesamtumsatz der Einzelhandelsbranche bei.

Digitalisierungs-Potenzial der Branche wird weiterhin nicht ausgeschöpft
Der Einfluss der Digitalisierung auf die Immobilienwirtschaft ist umfassender als es oberflächlich betrachtet erscheint. Einen tiefen und aktuellen Einblick in das Marktgeschehen ermöglichen Informationen aus digitalen Quellen. „Zukünftige Datenanwendungen werden noch stärker darauf ausgerichtet sein, den Immobilienmarkt transparenter zu machen und Angebot und Nachfrage schneller und passgenauer zusammenzuführen“, erklärt Jan Hebecker, Leiter Märkte und Daten bei ImmobilienScout24. Die größten Wachstumspotenziale bestehen in den nächsten zehn Jahren im Bereich „Smart Home“, also in der automatischen Steuerung und Vernetzung diverser Techniksysteme und Geräte im Haus, sowie in der Sicherheit und Energieeffizienz von Büro- und Gewerbeobjekten, der Automatisierung des Einzelhandels und in Bezug auf die gesamtstädtische Infrastruktur. „Um die prognostizierten Wachstumspotenziale auszuschöpfen, bedarf es einer politischen Initiative, die darauf abzielt, die in der Immobilienwirtschaft generierten Informationen sinnvoll zu verknüpfen und zugänglich zu machen“, meint Hebecker. Hierfür erscheinen 3-D-Stadtmodelle am besten geeignet. Die technischen Voraussetzungen, um die Kundenbedürfnisse auch innerhalb des Immobilienmarktes stärker zu berücksichtigen, stehen mittlerweile bereit.

Der Rat der Immobilienweisen

Seit dem Herbst 2002 sorgt der „Rat der Immobilienweisen“ durch seine Frühjahrsprognosen für mehr Transparenz auf den Immobilienmärkten. Mit den damals erstmals erfassten Daten zu Bruttoproduktionswert, Beschäftigten und Immobilienbestand sollte auch die Immobilienwirtschaft als einer der bedeutendsten Wirtschaftszweige in Deutschland in der öffentlichen Wahrnehmung besser verankert werden. Aktuelle Mitglieder des Rats der Immobilienweisen sind Jan Hebecker, Manuel Jahn, Andreas Schulten und Prof. Dr. Harald Simons.

Immobilieninvestments bescheren Europa Rekordjahr

Noch nie zuvor war der europäische Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien so umsatzstark wie im vergangenen Jahr. Dies belegt der aktuelle Investmentreport „Investment Market Update, Europe Q4 2015“ des weltweit tätigen Immobilienberaters Cushman & Wakefield.

Demnach generierten die Investitionen im vierten Quartal 2015 einen Umsatz von 70 Mrd. Euro, was einem Plus von 24 Prozent im Vergleich zum dritten Quartal 2015 entspricht. Auf das gesamte Jahr betrachtet beläuft sich die Summe auf 246 Mrd. Euro und erreicht damit einen neuen Rekordwert. Im bisherigen Spitzenjahr 2007 hatte der Umsatz 230 Mrd. Euro erreicht.

Magali Marton, Mitautorin der Studie und Director of Research bei Cushman & Wakefield, erläutert: „In allen europäischen Märkten steigen die Investmentaktivitäten. Wenngleich Großbritannien nach wie vor den meisten Umsatz verzeichnet, so ist doch das Interesse, in anderen Ländern zu investieren, deutlich gestiegen. Vor allem Deutschland rückte in den Fokus der Investoren. Mit einem Volumen von 53 Mrd. Euro stiegen die Investments in Gewerbeimmobilien um 41 Prozent im Vergleich zu 2014. Auch Italien mit 8 Mrd. Euro (+67 Prozent) sowie Spanien mit 11 Mrd. Euro (+36 Prozent) verzeichneten ein starkes Jahr. Im Vergleich hierzu war das Wachstum innerhalb der CEE-Staaten (Central Eastern Europe) mit nur 6 Prozent (6,8 Mrd. Euro) eher gering. Nichtsdestotrotz war es ein starkes letztes Quartal für die Region, besonders für Polen, da das wachsende Angebot dort Investoren anzieht.“

Grenzüberschreitende Investitionen legen deutlich zu – Deutschland profitiert

Der Markt profitierte nicht zuletzt vom Anlegerinteresse nicht-heimischer Investoren. Die grenzüberschreitenden Investitionen innerhalb Europas stiegen um 42 Prozent gegenüber dem Vorjahr auf ein Volumen von 45 Mrd. Euro. Investitionen von außereuropäischen Kapitalgebern erhöhten sich um 32 Prozent auf 76 Mrd. Euro. Zusammen sorgten die grenzüberschreitenden Investments für knapp die Hälfte des gesamten europäischen Transaktionsvolumens.

Ursula-Beate Neißer, Leiterin Research bei Cushman & Wakefield in Deutschland, fügt hinzu: „Mit dem stetigen Anstieg der Investitionen von außereuropäischen Anlegern in Europa verliert zeitgleich London bzw. Großbritannien seine beherrschende Stellung als Anlageziel. Noch 2013 konzentrierten sich 53 Prozent der außereuropäischen Investments dort, 2015 ist der Anteil auf 44 Prozent gesunken. Der deutsche Markt profitierte von diesem Kurswechsel am stärksten und konnte seinen Anteil am außereuropäischen Kapital von 15 auf 20 Prozent steigern, nicht zuletzt durch das starke Engagement nordamerikanischer Investoren. Darüber hinaus konnten auch periphere Märkte wie Irland, Spanien und Italien weitere 10 Prozent Investitionsvolumen generieren.“

Nicht börsennotierte Fonds sind für etwa die Hälfte der Neuinvestitionen verantwortlich. Sie konzentrierten sich stark darauf, das von ihnen gewonnene Kapital anzulegen und weiteten 2015 ihr in Immobilien gebundenes Vermögen in Europa um netto 12 Mrd. Euro aus.

„Wir sind auch für 2016 zuversichtlich“, erklärt Magali Marton. „Die Kapitalzuflüsse werden hoch bleiben, die Zinssätze niedrig. Beides wird dazu beitragen, die Attraktivität von Investitionen in europäische Gewerbeimmobilien hoch zu halten. Wir erwarten daher 2016 einen weiteren Anstieg des Transaktionsvolumen in der Größenordnung von 5 bis 10 Prozent auf etwa 260 Mrd. Euro.“