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München: Landkreis sieht dringenden Wohnraumbedarf30.000 neue Wohnungen notwendig

Nicht nur in vielen Metropolen selbst herrscht ein eklatanter Mangel an bezahlbarem Wohnraum, sondern zunehmend auch in den Agglomerationen. Für München trifft dies aus Sicht der kommunalen und regionalen Politik zu. 30.000 neue Wohnungen braucht der Landkreis in den nächsten zwanzig Jahren. Der Landrat sieht dringenden Handlungsbedarf.

Jährlich mehr als 1.200 Neuanträge
Ein eklatanter Fachkräftemangel, der Wegfall von Wohnungen aus der Sozialbindung in großem Stil, ein immer geringer werdendes Flächenpotenzial bei gleichzeitig steigenden Grundstückspreisen, weiter zunehmende Lebenshaltungskosten und nicht zuletzt ein Mehr an hilfebedürftigen Menschen durch die aktuelle Flüchtlingssituation tragen nach Absicht des Münchner Landratsamtes dazu bei, dass sich die angespannte Wohnungssituation im Ballungsraum der bayerischen Landeshauptstadt verschärft. Nach Angaben des Landratsamtes fallen zwischen 2010 und 2020 rd. 1.000 Wohnungen aus der Sozialbindung heraus. Etwa 1.400 Wohneinheiten könne der Landkreis München an Berechtigte vergeben. Davon würden pro Jahr nicht mehr als 60 bis 80 frei. Gleichzeitig gebe es aber jährlich mehr als 1.200 Neuanträge.

Erste Wohnungsbaukonferenz im Landkreis München
Ende letzten Jahres hat der Kreistag beschlossen, sein Förderprogramm zur Schaffung und Erhaltung von Mietwohnraum für Haushalte mit besonderer sozialer Dringlichkeit zu überarbeiten und die Kommunen bei eigenen Vorhaben zu unterstützen. Vor diesem Hintergrund veranstaltete das Landratsamt in der vergangenen Woche die erste Wohnungsbaukonferenz, zu der Landrat Christoph Göbel sämtliche Bürgermeister der kreisangehörigen Gemeinden, Mitarbeiter der Kommunalverwaltungen, die Geschäftsführer kommunaler Baugesellschaften, von Baugenossenschaften und Wohlfahrtsverbänden nach Ottobrunn eingeladen hatte.

Know-how und Fördermittel für die Kommunen
Göbel machte deutlich, dass der Landkreis keine eigene Planungshoheit habe und selbst daher nur mittelbar wirken könne – etwa durch die Bereitstellung von Know-how und Fördermitteln Fördergeldern örtliche Lösungen zu entwickeln. „Es muss in unserem gemeinsamen Interesse liegen, sowohl für Senioren, Alleinerziehende oder auch Familien mit geringem Einkommen, für Flüchtlinge nach ihrer Anerkennung und für die dringend benötigten Fachkräfte, geeigneten Wohnraum vorzuhalten.“ Als Gefahr sieht Göbel die Abwanderung von Unternehmen, deren Beschäftigte keine bezahlbaren Wohnungen finden, in die Peripherie. In den nächsten zwanzig Jahren, ist sich der Landrat sicher, werden 30 000 neue Wohnungen benötigt.

Wohnungspakt Bayern
Roman Dienersberger, Leiter des Sachgebietes Wohnungswesen bei der Regierung von Oberbayern, informierte über die Möglichkeiten staatlicher Wohnbauförderungsprogramme: Der sogenannte Wohnungspakt Bayern umfasse die staatliche Wohnraumförderung mit einem jährlichen Fördervolumen von über 400 Mio. Euro, das kommunale Förderprogramm mit je 150 Mio. Euro und ein Sonderprogramm mit jeweils 70 Mio. Für die Gemeinden ist das kommunale Förderprogramm relevant. Die Projektträger erhalten dabei einen Zuschuss von 30% der gesamten Projektkosten einschließlich Grunderwerb, darüber hinaus sind zinsverbilligte Darlehen in Höhe von bis zu 60% der Gesamtkosten möglich. Insgesamt 10% der Projektkosten müssen die Kommunen selbst aufbringen. Dafür haben sie 20 Jahre lang das alleinige Belegungsrecht.

Zusätzliche Förderung durch kreiseigenes Programm
Als komplementäres Angebot zum Wohnungspakt sieht Landrat Göbel das kreiseigene Förderprogramm. Es bietet einen Zuschuss von 1.350 Euro pro Quadratmeter vor bei einer Maximalförderung von 500.000 Euro. Mehrere Kommunen machten in Ottobrunn deutlich, dass sie sich bereits mit konkreten Projekten beschäftigen.

Stinag aus Stuttgart investiert knapp 22 Mio. Euro
in das Münchener Wohnprojekt „DeLaPaz“. Auf dem 4.000 m² großen Areal
an der De-La-Paz-Straße entstehen bis zum Anfang des 4. Quartals dieses Jahres
79 Wohneinheiten und Tiefgaragenstellplätze mit 7.500 m² Nutzfläche. Die
Bauarbeiten haben im 3. Quartal 2015 begonnen. Für das Projekt wurde ein
Bestandsgebäude abgerissen

Der Bau von rund 1.500 Wohnungen
auf dem ehemaligen Gelände der Paulaner-Brauerei in der Au kann beginnen. Der
Bauausschuss hat den entsprechenden B-Plan verabschiedet. Die Bayerische
Hausbau will auf den bisherigen Brauereiflächen ein Wohnquartier für 3.500
Menschen, mehrere Kindertagesstätten, einen Park und Gewerbeflächen für die
Nahversorgung entwickeln. Die Bauarbeiten sollen im Sommer 2016 an der
Welfenstraße mit dem Abbruch der Bestandsgebäude starten. Im Frühjahr 2017
sollen die ersten Wohnungen entstehen. Dann sollen auch die Brauereigebäude im
größten Bauabschnitt zwischen Regerstraße und Hochstraße abgerissen werden. Der
Wohnungsbau soll dann ab 2018 beginnen.

Wohn-Investmentmarkt: Nach Rekordumsätzen eher ruhiges 3. Quartal

Nach den Rekordumsätzen des ersten Halbjahrs verlief das dritte Quartal deutlich ruhiger und näherte sich wieder stärker einem normalen Marktgeschehen an. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.

„Transaktionen wie der Kauf der Gagfah durch die Deutsche Annington für knapp 8 Mrd. €, der Erwerb der Süddeutschen Wohnen für rund 1,9 Mrd. € oder der Ankauf von ca. 13.500 Wohnungen durch die Patrizia AG für knapp 900 Mio. € werden nicht jedes Quartal getätigt. Mit 1,83 Mrd. € wurde aber auch von Juli bis September ein im langfristigen Vergleich respektables Ergebnis erzielt“, erklärt Udo Cordts-Sanzenbacher, Head of National Residential Investment der BNP Paribas Real Estate GmbH.“ Dies gilt insbesondere, wenn man berücksichtigt, dass in diesen Umsatz lediglich zwei Verkäufe im dreistelligen Millionenbereich eingeflossen sind. Insgesamt wurde damit in den ersten drei Quartalen ein Transaktionsvolumen von 18,88 Mrd. € registriert und das Vorjahresresultat verdoppelt. Auch alle Gesamtjahresumsätze der letzten zehn Jahre werden damit bereits jetzt in den Schatten gestellt.“ Berücksichtigt wurden in der Analyse 233 Transaktionen mit gut 286.000 Wohneinheiten. Fast 70 % aller Deals wurden im eher kleinteiligen Marktsegment bis 25 Mio. € abgeschlossen. Auch diese Tatsache unterstreicht noch einmal die sehr breite und rege Nachfrage ganz unterschiedlicher Anleger.

Bedeutung von Projektentwicklungen weiter steigend, Großdeals dominieren

Aufgrund der Großdeals führen Bestandsportfolios die Riege der Assetklassen mit einem Anteil von über 82 % erwartungsgemäß an. Bemerkenswert ist aber vor allem die weiter zunehmende Bedeutung von Projektentwicklungen, die häufig auch als Forward Deals erworben werden. Knapp 8 % (1,46 Mrd. €) des Gesamtumsatzes entfallen auf diese Kategorie. Noch beeindruckender ist, dass mittlerweile fast jede fünfte Transaktion in diesem Marktsegment stattfindet. Aber auch ältere Bestandsobjekte (Block Sales) in der richtigen Lage sind bei vielen Investoren beliebt: Nahezu jeder zweite Abschluss wird in dieser Kategorie getätigt.

Durch die sehr großvolumigen Paketverkäufe des ersten Halbjahres haben sich Transaktionen über 100 Mio. € natürlich klar an die Spitze gesetzt und zeichnen für fast 79 % des Ergebnisses verantwortlich. Auffällig ist aber die ausgeglichene Struktur in den Größenklassen zwischen 10 und 100 Mio. €. Alle drei Kategorien in diesem Segment tragen jeweils zwischen 5,5 % und 7,0 % zum Gesamtumsatz bei. Kleinteilige Verkäufe unter 10 Mio. € kommen zwar nur auf einen Anteil von gut 2 % am Investmentvolumen, bezogen auf die Zahl der getätigten Deals liegen sie mit knapp 38 % aber unangefochten an erster Position.

Immobilien AGs klar in Führung, deutsche Käufer mit fast 90 % Umsatzanteil

Auch wenn grundsätzlich viele unterschiedliche Anlegergruppen an deutschen Wohnungen interessiert sind, wird das Marktgeschehen dieses Jahr eindeutig von Immobilien AGs beherrscht, die in den ersten drei Quartalen für gut 71 % des Transaktionsvolumens verantwortlich waren. Auf Platz zwei folgen Spezialfonds mit einem Anteil von 7,5 %. Knapp zwei Drittel ihres Umsatzes haben sie in Projektentwicklungen investiert. Größere Beiträge leisteten darüber hinaus noch Immobilienunternehmen mit knapp 5 % sowie private Anleger mit gut 4 %.

Nicht zuletzt durch die Großdeals der Immobilien AGs wird der Wohninvestmentmarkt bislang eindeutig von deutschen Anlegern beherrscht. Insgesamt entfallen 88 % des Investmentumsatzes auf einheimische Käufer. Ausländische Investoren tragen demzufolge lediglich 12 % zum Ergebnis bei. Absolut betrachtet haben allerdings auch sie etwa 16 % mehr investiert als im Vorjahreszeitraum. Am meisten eingekauft haben europäische Anleger, die knapp 7 % zum Umsatz beitragen. Mit 3,5 % folgen Käufer aus Nahost, die sich damit noch vor den nordamerikanischen Investoren platzieren.

Die Kaufpreise haben im laufenden Jahr tendenziell weiter angezogen. Dies gilt grundsätzlich für alle Teilsegmente des Wohnungsmarkts, ist aber besonders deutlich bei den stark nachgefragten Projektentwicklungen in den Top-Lagen der deutschen Großstädte zu beobachten. Hier bewegen sich die Preise überwiegend in einer Spanne zwischen 3.200 und 4.500 €/m². Vereinzelt sind allerdings auch deutlich höhere Werte zu verzeichnen. Aber auch bei größeren Bestandsportfolios haben die Kaufpreise noch einmal zugelegt und sind in der Regel im Bereich zwischen 800 und 1.300 €/m² angesiedelt. Auch hier sind Käufer jedoch vereinzelt durchaus bereit, höhere Preise zu akzeptieren, wenn der Ankauf aus strategischen Überlegungen heraus für sie wichtig ist.

„Die prinzipiell lebhafte Nachfrage wird sich aus heutiger Sicht auch im vierten Quartal fortsetzen. Darüber hinaus ist nicht auszuschließen, dass einige Großdeals das Transaktionsvolumen eventuell wieder deutlich ansteigen lassen werden. Unabhängig davon, ob dies eintrifft oder nicht, wird 2015 mit einem Umsatzrekord weit jenseits der bisherigen Ergebnisse abschließen. Dass dabei die 20-Mrd.-€-Schwelle übertroffen wird, ist sicher. Wie weit sich der Markt den 25 Mrd. € annähern wird, bleibt aber noch abzuwarten“, so Udo Cordts-Sanzenbacher.

München: 390 neue Wohnungen am Ostbahnhof

Das Ge­bäu­de auf dem ehe­ma­li­gen Werks­ge­län­de des Mo­tor­rad­her­stel­lers Zünd­app wur­den jah­re­lang von der Deut­schen Te­le­kom und an­de­ren Fir­men ge­nutzt, steht aber seit gut ei­nem Jahr­zehnt leer. Nach­dem der Stadt­rat das ehe­ma­li­ge In­dus­trie­ge­biet für die Wohn­be­bau­ung frei­ge­ge­ben hat, stell­te das Pla­nungs­re­fe­rat nun ei­nen ent­spre­chen­den Be­bau­ungs­plan auf.

Das neue Quar­tier an der Anz­in­ger Stra­ße hin­ter dem Ost­bahn­hof be­kommt ei­nen mar­kan­ten Wohn­turm.


Auf dem 2,3 ha gro­ßen Are­al an der Anz­in­ger Stra­ße 23 und 29 sol­len jetzt 390 Woh­nun­gen ent­ste­hen – 30 Pro­zent da­von im ge­för­der­ten Woh­nungs­bau. Be­reits En­de ver­gan­ge­nen Jah­res wur­de der städ­te­bau­li­che und land­schafts­pla­ne­ri­sche Ent­wurf ab­ge­nickt, den die Pro­jekt­ge­sell­schaft Anz­in­ger Stra­ße 23-29 aus Ost­stein­bek bei Ham­burg vor­ge­legt hat­te. Un­ter der Adres­se sind auch an­de­re Ob­jekt­ge­sell­schaf­ten wie die The­re­si­en­hof GmbH oder die ECE Neun­te gemeldet.

Die Pla­nung sieht an der Stra­ße ei­nen sechs­stö­cki­gen Häu­ser­rie­gel und ein Wohn­hoch­haus mit 21 Ge­schos­sen vor. Zwi­schen den bei­den Wohn­blö­cken soll ein öf­fent­li­cher Platz ent­ste­hen. Die­ser soll zu­gleich ei­ne Ver­bin­dung zwi­schen dem Ost­bahn­hof über das Werks­vier­tel bis zum U-Bahn­hof Karl-Preis-Platz her­stel­len. Zu­dem sind ei­ne Kin­der­ta­ges­ein­rich­tung ein Ca­fe und ein Re­stau­rant vorgesehen.