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Deutschland.Immobilien AG setzt auf Pflegekonzept mit Zukunft

Was der demografische Wandel schon lange prognostiziert, zeichnet sich heute deutlich ab: Jeder fünfte Einwohner der Bundesrepublik ist über 65 Jahre alt.1 Der Ausbau der Pflegeversorgung unterliegt daher einem großen gesellschaftlichen Druck. Um den steigenden Bedarf nach stationären Einrichtungen zu decken, braucht es Lösungen, die soziale und wirtschaftliche Interessen zu gleichen Teilen berücksichtigen. Daher entspricht das Pflegekonzept, das die DI Deutschland.Immobilien AG ab sofort zusammen mit der Convivo Unternehmensgruppe umsetzt, nicht nur den Ansprüchen der älteren Generation nach mehr Eigenständigkeit im Alter: Investoren haben hierbei die Möglichkeit, Anteile einer Seniorenresidenz zu erwerben, und profitieren von einem wertstabilen und sicheren Mietzins. Überzeugt von dem innovativen Konzept, bietet auch die DI Deutschland.Immobilien AG mit dem Wohnpark Georgenberg in Goslar erstmals Pflegeimmobilien dieser Art an.

Zukunftsträchtiges Pilotprojekt

Ob in einer Wohngemeinschaft, in einem Bungalow mit Gartenzugang oder in Zwei- bis Dreizimmerwohnungen – im Wohnpark Georgenberg in Goslar profitieren Bewohner bereits von dem Pflegekonzept. „Der alternative Ansatz vereint das Beste aus zwei Welten – er verbindet betreutes Wohnen und Pflege unter einem Dach“, so Björn Peickert, Vorstandsmitglied der DI Deutschland.Immobilien AG. Im Wohnpark wurden Versorgungsmöglichkeiten zentralisiert, individualisiert und modernisiert. Innerhalb der Anlage stehen den Senioren ärztliche und pflegerische Angebote auch kurzfristig zur Verfügung. Die pflegerische Versorgung sowie die Wohnsituation können je nach Bedürfnissen und Wünschen der Bewohner individuell angepasst werden. Neben weiteren Einkaufs- und Freizeitmöglichkeiten, die den Bedarf des alltäglichen Lebens decken, profitieren die Bewohner von einem urbanen Umfeld mit Grünanlagen. „So lange wie möglich selbstständig wohnen lautet das Gebot der Stunde: Betreute Wohnformen wie das Pflegekonzept im Wohnpark Georgenberg erfüllen diese Anforderungen“, so Peickert.

Pflegeimmobilien als Altersvorsorge

Nicht nur Bewohner einer Pflegeimmobilie profitieren von dem Wohnkonzept, auch für potenzielle Anleger ergeben sich lukrative Investitionsmöglichkeiten. „Langfristig und risikoarm Geld anzulegen, lohnt sich besonders bei Pflegeimmobilien mit dem flexiblen Pflegekonzept, da dieses eine hohe Auslastungsrate mit sich bringt“, betont der Experte der DI Deutschland.Immobilien AG. Anleger profitieren von dem geringen Instandhaltungs- und Verwaltungsaufwand eines Pflegeobjekts, denn dafür ist in der Regel ein Betreiber zuständig. Pachtverträge bis zu 30 Jahren sorgen für einen sicheren Mietzins von 4,5 bis 5,5 Prozent pro Jahr. Investoren setzen sich außerdem für die Behandlung eines gesellschaftlichen Problems ein, indem sie den Bau von Pflegeimmobilien unterstützen und so die Folgen des demografischen Wandels abschwächen.

27.02.2017 Pflegeimmobilien: Investitionsbedarf von 55 Mrd. Euro bis 2030

Die Bedeutung von Pflegeimmobilien in Deutschland hat in den vergangenen Jahren stark zugenommen. In den alternden Industriestaaten Europas und insbesondere in Deutschland ist der Markt für Pflegeleistungen aufgrund der demografischen Entwicklung ein Wachstumsmarkt. Dieser Trend wird durch das Investmenttransaktionsvolumen in Pflegeimmobilien bestätigt, das im vergangenen Jahr mit rund drei Milliarden Euro ein neues Rekordniveau erreicht hat und unterstreicht, dass Pflegeimmobilien sich längst als attraktive Investmentnische etabliert haben. Auch die aktuelle „Pflegestatistik 2015“ des Statistischen Bundesamtes sowie die hohe Anzahl von Unternehmensübernahmen einiger Pflegeheimbetreiber verdeutlichen diesen Trend.

Der Pflegeimmobilienmarkt ist von besonderen Marktgegebenheiten geprägt, da hier eine hohe Regulierungsdichte herrscht und politisch motivierte Eingriffe in das System erfolgen. Daher erfordern Investitionen in Pflegeheime und Betreiberunternehmen wie auch die Bewertung von Pflegeheimen eine detaillierte Analyse mithilfe von Expertenwissen. In Zusammenarbeit mit immoTISS Care hat das Immobilienberatungsunternehmen CBRE einen aktuellen Pflegeimmobilienreport veröffentlicht. Die nun zweite Auflage des 2012 erstmalig erschienenen Reports liefert Marktakteuren eine auf Transparenz basierende Entscheidungsgrundlage für potenzielle Investments in die wachsende Assetklasse Pflegeimmobilien.

Neben ausführlichen Analysen der Pflegemarktdaten für die einzelnen Bundesländer enthält der Report vier Experteninterviews, die den Pflegeimmobilienmarkt beleuchten. Prof. Dr. Boris Augurzky, Leiter des Kompetenzbereichs „Gesundheit“ am Rheinisch-Westfälischen Institut für Wirtschaftsforschung (RWI) in Essen, sieht für die Zukunft ein Ende der strikten Trennung von ambulanter und stationärer Pflege. Stefaan Gielens, CEO von Aedifica, berichtet von einem attraktiven Markt, der jedoch Expertenwissens bedarf. Alfred Zinke, Abteilungsleiter Kundenbetreuung Kirchliche Einrichtungen, Bank im Bistum Essen eG, beschreibt die Besonderheiten der Finanzierung von Pflegeheimen. Bernd Rothe, Geschäftsführer der cosiq GmbH, fordert flexiblere gesetzliche Rahmenbedingungen, die es Betreibern ermöglichen, der vielseitigen Nachfrage zu begegnen insbesondere innerhalb neuer Wohn- und Versorgungsformen.

Demografische Entwicklung Deutschlands

Laut der aktuellen Pflegestatistik der Statistischen Ämter des Bundes und der Länder hat die Anzahl Pflegebedürftiger in Deutschland im Dezember 2015 im Vergleich zu Dezember 2013 um 8,9 Prozent (234.000 Menschen) zugenommen und belief sich auf etwa 2,86 Millionen (rund 3,5 Prozent der Bevölkerung). Mit 27 Prozent (783.000 Pflegebedürftige) wurde gut ein Viertel vollstationär in Pflegeheimen betreut. War die Auslastung der Pflegeheime zwischen 2003 und 2009 noch rückläufig, ist sie seit 2011 wieder steigend und beläuft sich nun auf deutlich über 90 Prozent. Die Anzahl der Pflegeheime mit vollstationärer Dauerpflege summierte sich Mitte 2016 auf rund 11.300 mit insgesamt 889.000 verfügbaren vollstationären Dauerpflegeplätzen. Das Gros der Plätze entfiel dabei mit etwa 53 Prozent auf freigemeinnützige Träger, während private Träger einen Anteil von 42 Prozent und öffentliche Träger hingegen lediglich fünf Prozent zur Verfügung stellten. „Für private Träger gewinnt der Pflegeimmobilienmarkt zunehmend an Bedeutung, sodass sie den zweitgrößten Anteil an Pflegeplätzen bereitstellen. Gleichzeitig sorgen gesetzliche Neuregelungen, etwa in Form von nachträglichen Auflagen, für große Verunsicherung auf Investorenseite“, kommentiert Andreas Polter, Team Leader Valuation Advisory Services bei CBRE.

Umfangreiche Investitionen sind notwendig

Bis 2030 werden etwa eine Million weitere Personen pflegebedürftig sein. „Daraus ergibt sich, dass bis 2030 Neubau- und Ersatzinvestitionen von gut 55 Milliarden Euro für zukunftsfähige, marktkonforme Pflegeeinrichtungen notwendig sind“, sagt Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland. „Die öffentliche Hand investiert jedoch zunehmend geringere Summen in den Erhalt und den Neubau von Pflegeeinrichtungen und ist nicht in der Lage, die notwendigen Investitionen zu stemmen. Deshalb rücken private Investoren zunehmend stärker in den Fokus“, sagt Jochen Zeeh, Geschäftsführer der immoTISS Care GmbH.

Pflegeimmobilien haben sich als Assetklasse etabliert

Der Anteil der Assetklasse Pflegeimmobilien am gesamten Transaktionsvolumen des Gewerbeimmobilienmarktes lag im Rekordjahr 2016 bei über sechs Prozent, während dieser in den Jahren zuvor nur ein bis zwei Prozent betrug. In erster Linie investieren institutionelle, langfristig ausgerichtete Anleger wie Versicherungen und Pensionskassen aus dem In- und Ausland in die Assetklasse Pflegeimmobilien. „Sie haben das Wachstumspotenzial der Investmentnische erkannt und die Assetklasse für sich entdeckt. Hier sind im Vergleich zu klassischen Core-Gewerbeimmobilien wie Büros oder Geschäftshäuser höhere risikoadjustierte Renditen erzielbar. Aktuell lassen sich Spitzenrenditen von rund 5,5 Prozent erzielen“, sagt Linsin. Nach dem, von sehr großen Portfoliotransaktionen geprägten, Pflegeimmobilientransaktionsmarkt 2016 wird sich das Transaktionsvolumen in den kommenden Jahren bei rund einer Milliarde Euro pro Jahr einpendeln. Die ungebrochen hohe Nachfrage aus dem In- und Ausland nach Pflegeimmobilien wird nur durch einen Angebotsmangel an Objekten gebremst, weswegen ein weiterer Renditerückgang zu erwarten ist. Das zunehmende Interesse an Pflegeimmobilien als Assetklasse treibt die Professionalisierung des Marktes voran. „Der Pflegeheimmarkt ist, bedingt durch Intransparenz und unterschiedlichen rechtlichen Voraussetzungen, noch immer sehr fragmentiert. Erste Konsolidierungstendenzen zeichnen sich jedoch ab, wodurch sich professionellen Betreibergesellschaften vermehrt attraktive Möglichkeiten bieten“, sagt Jochen Schellenberg, Geschäftsführer der KATHARINENHOF Seniorenwohn- und Pflegeanlage Betriebs-GmbH.

Gut 8.000 neue Pflegeplätze entstehen 2016. Dazu knapp 900 Pflegeplätze, die per saldo in Ersatzneubauten mit vergrößertem Pflegeplatzangebot entstehen. So der Informationsdienstleister „marktdialog“ in der neuen Ausgabe seines Trendreports. Die Entwicklung in den einzelnen Bundesländern ist uneinheitlich, das Pflegeplatzwachstum liegt in den neuen Bundesländern um 6 % höher als in Westdeutschland.

Auch wenn nicht davon auszugehen ist, dass „marktdialog“ alle Pflegeheim-Neubauten detektieren konnte (nach marktdialog-Selbsteinschätzung werden um 90 % aller Heimneubauten erfasst): der Zuwachs bleibt unter Bedarf. Den verorten Pflegemarktexperten bei 12.000 – 20.000 Betten, die jährlich neu entstehen müssten, um dem demografischen Wandel zu genügen.

Die Problematik verschärft sich im Hinblick auf das Jahr 2019. Dann treten neue gesetzliche Bestimmungen in Kraft, die – bundeslandabhängig – zwischen 75 und 100 % Einzelzimmeranteil je Pflegeheim vorschreiben. Die überwiegend vorhandenen Doppelzimmer, die unterhalb dieser Quote liegen, dürfen dann nur noch einzeln belegt werden.

Die politisch gewollte Ambulantisierung der Pflege kann den Fehlbedarf nicht ausgleichen. Rund 1.400 Angebote des „Betreuten Wohnen“ inklusive sogenannter Senioren-Wohngemeinschaften hat „marktdialog“ erfasst.

Betreiber der in diesem Jahr entstehenden Pflegeheime sind zu zwei Drittel private Organisationen, insbesondere die großen nationalen Ketten. Die Ressourcen der traditionellen Heimbetreiber aus dem kirchlichen und sozialen Umfeld werden in hohem Maße gebunden durch den Modernisierungsbedarf ihrer bestehenden – oft modernisierungsbedürftigen – Altimmobilien. Dem sind die Privaten mit ihren meist seit den 1990er Jahren entstandenen Heimen nicht ausgesetzt.

Alternative Investments gewinnen bei der Immobilienanlage an Bedeutung. Was sich schon in dem CBRE Investor Intentions Survey 2016 sowohl auf europäischer als auch auf globaler Ebene abzeichnete, wird nun durch eine aktuelle Analyse des Immobilienberatungsunternehmens CBRE bestätigt. In den ersten drei Monaten des laufenden Jahres stieg das Transaktionsvolumen am Investmentmarkt für Pflegeheime in Deutschland auf 465 Millionen Euro und erreichte damit bereits mehr als die Hälfte des Transaktionsumsatzes des Gesamtjahres 2015. Im Vergleich zum Vorjahresquartal hat sich das Transaktionsvolumen damit um mehr als das Siebenfache erhöht. „Das hohe Transaktionsvolumen ist Ausdruck eines sehr großen Interesses an deutschen Pflegeimmobilien, das jedoch von dem knappen Angebot nicht vollständig befriedigt werden kann“, sagt Dirk Richolt, Head of Real Estate Finance bei CBRE in Deutschland.

Großes Interesse bei europäischen Investoren

Mit knapp 33 Prozent stellten Asset Manager die größte Investorengruppe dar, gefolgt von institutionellen Investoren wie Versicherungen mit über 32 Prozent. Offene Immobilienfonds / Spezialfonds waren mit 19 Prozent die drittgrößte Investorengruppe. Im ersten Quartal 2016 kam das Investitionskapital zu rund der Hälfte aus Deutschland. Investoren aus dem europäischen Ausland legten rund 225 Millionen Euro in deutsche Pflegeimmobilien an und trugen so zu über 48 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens auf dem Investmentmarkt für Pflegeimmobilien bei. Besonders aktiv zeigten sich Akteure aus Belgien, die rund 165 Millionen Euro investierten und somit für 35 Prozent des gesamten Investmentvolumen verantwortlich waren. Im Vergleich zum Vorjahr konnten damit ausländische Investoren ihr allokiertes Kapital in deutsche Pflegeheime nochmals um fast sieben Prozentpunkte steigern. „Wir beobachten gerade bei europäischen Investoren ein großes Interesse an deutschen Sozial- und Gesundheitsimmobilien. Dies gilt vor allem für Investoren, in deren Heimatmärkten diese Anlageform bereits zu einer etablierten Assetklasse im Milliardenbereich gehört“, sagt Jan Linsin, Head of Research bei CBRE.

„In Deutschland gibt es Potential und einen gewissen Nachholbedarf am Markt für Pflegeimmobilien. Die Ausweitung der staatlichen Richtlinien und der erforderliche Umbau bestehender Einrichtungen werden die öffentlichen und frei-gemeinnützigen Träger an die Grenze Ihrer finanziellen Leistungsfähigkeit bringen“, sagt Richolt. „Entsprechend rückt dieses Immobiliensegment verstärkt in den Fokus der Privatwirtschaft, die in der Lage ist die entstehenden Lücken zu füllen. Aufgrund der deutlich gestiegenen Kapitalwerte pro Quadratmeter am Wohnungsmarkt lohnt sich der Neubau von Pflegeeinrichtung oftmals nur dort, wo die Wohnmieten unter acht Euro pro Quadratmeter liegen. In anderen Lagen konzentrieren sich Investoren auf gut positionierte Bestandsimmobilien“, erklärt Richolt.

Renditevorsprung von Pflegeimmobilien bleibt bestehen

Aufgrund der hohen Nachfrage nach Anlagemöglichkeiten, insbesondere in Core-Produkte, werden alternative Immobilienanlagen immer interessanter für Investoren. Pflegeimmobilien sind dabei besonders attraktiv, da sie nicht nur im Vergleich zu traditionellen Assetklassen, sondern auch im Vergleich zu anderen alternativen Immobilienanlagen eine hohe Rendite ermöglichen. „Das gestiegene Interesse bei dem gleichzeitig knappen Angebot an erstklassigen Pflegeeinrichtungen bedeutet, dass es auch bei Pflegeimmobilien einen leichten Renditerückgang zu verzeichnen gibt. Der Renditevorsprung gegenüber den traditionellen Immobilien-Assetklassen bleibt jedoch bestehen“, erklärt Linsin. Im Vergleich zum Jahresende 2015 sank die Spitzenrendite im ersten Quartal 2016 um 25 Basispunkte auf rund sechs Prozent. Damit liegt die Spitzenrendite von Pflegeimmobilien noch immer 100 Basispunkte über der von Hotelobjekten und 150 Basispunkte über jener von Studentenwohnheimen. Die Spitzenrenditen von Büroimmobilien liegen bei knapp über vier Prozent. „Zunehmend beobachten wir bei Pflegeimmobilien auch Transaktionen und Gebote bei laufenden Verkaufsmandaten unterhalb der Sechs-Prozent-Marke, wobei der Einzelverkauf im Rahmen von sogenannten Aufteilergeschäften hier nicht berücksichtig wird“, ergänzt Linsin.

„Ein zusätzliches Argument für Investoren ist, dass es sich bei Pflegeimmobilien um einen konjunkturunabhängigen Wachstumsmarkt handelt“, sagt Richolt. „Da dies zunehmend von Investoren erkannt wird, steigt das Interesse an Pflegeimmobilien, obwohl sie hochspezialisierte Nischenprodukte darstellen. Für das Gesamtjahr 2016 gehen wir von einem weiterhin sehr dynamischen Markt für Pflegeimmobilien aus. Aufgrund bereits geplanter Portfoliotransaktionen ist es möglich, dass das Transaktionsvolumen des Gesamtjahres 2016 die Grenze von einer Milliarde Euro erreichen wird“, so Richolt.

Drei Pflegeheime wechseln den Eigentümer

Der Markt für Pflegeimmobilie in Deutschland nimmt weiter Fahrt auf. Laut Prognosen von Wüest & Partner Deutschland werden in 14 Jahren rund 3,6 Millionen Menschen im Land pflegebedürftig sein. Das sind rund 930.000 mehr als noch im Jahr 2014. Von den 3,6 Millionen Menschen werden voraussichtlich ein Drittel und damit etwa 1,2 Millionen stationäre Pflege in einer Pflegeeinrichtung benötigen. Demgegenüber stehen heute ca. 13.030 Pflegeheime mit aktuell rund 900.000 Plätzen. Die derzeit noch bestehende Angebotslücke sollte bis dahin durch Neubau und Revitalisierung von Pflegeheimen aufgefüllt werden. Schon heute ist das Interesse von Investoren an Pflegeimmobilien groß. Allein in den letzten Tagen wechselten drei Pflegeheime in Niedersachsen den Eigentümer.

Institutioneller Investor kauft Pflegeheim von Eyemaxx
Noch vor Fertigstellung hat ein institutioneller deutscher Investor ein Pflegeheim von der Eyemaxx Real Estate AG erworben. Das Seniorenheim in Klein Lengden nahe Göttingen in Niedersachsen mit angeschlossenen 20 Wohneinheiten für betreutes Wohnen und einer geplanten Bruttogrundrissfläche von rund 5.500 m² hat ein Projektvolumen von insgesamt 11 Mio. Euro. Die Vorbereitungen für den Bau sind abgeschlossen und die Fertigstellung ist für Anfang 2017 vorgesehen. Die Übergabe des Pflegeheims an den Käufer wird vertragsgemäß sechs Monate nach Fertigstellung erfolgen.

Als Betreiber und Mieter des Pflegeheims mit insgesamt 71 Betten und zusätzlichen 20 Einheiten für betreutes Wohnen wurde die Carpe Diem Gesellschaft für den Betrieb von Sozialeinrichtungen mbH gewonnen, wobei bereits ein fixer Mietvertrag über 20 Jahre mit Verlängerungsoption abgeschlossen wurde.

„Dass die Veräußerung erneut erheblich vor der Fertigstellung erfolgen konnte, zeigt das große Interesse von Investoren für dieses wachstumsstarke Immobiliensegment“, erläuterte Dr. Michael Müller, Mehrheitsaktionär und CEO der Eyemaxx Real Estate AG. „Wir sehen auch weiterhin attraktive Möglichkeiten im deutschen Immobilienmarkt im Pflegebereich mit einem hohen Bedarf an Pflegeheimen. Wir verfügen bereits über eine gut gefüllte Projektpipeline in diesem Bereich, der neben der Entwicklung von Wohn- und Gewerbeobjekten und der Bestandshaltung ein wichtiger Pfeiler unserer Geschäftstätigkeit darstellt.

Bereits im Oktober 2015 hatte Eyemaxx angekündigt, das Geschäft mit Wohnimmobilien weiter auszubauen. Das Immobilienunternehmen will dabei verstärkt das Geschäftsfeld Pflegeheime erweitern, der regionale Schwerpunkt liegt auf Deutschland und Österreich . Der angestammte Geschäftsbereich des Unternehmens ist die Realisierung von Fachmarktzentren in Zentraleuropa.

Interios kauft zwei Pflegeheime für Care Invest I

Die Internos Spezialfondsgesellschaft mbH hat für ihr Sondervermögen Care Invest I zwei Pflegeheimimmobilien vom auf Sozialimmobilien spezialisierten Projektentwickler Friedhelm Clasen erworben. Beide befinden sich in der Region Hannover. Damit bewirtschaftet der Care Invest I jetzt fünf Pflegeimmobilien mit insgesamt 520 Betten. Das Gesamtvolumen des Fonds steigt durch die Zukäufe auf 50 Mio. Euro.

Bei den Ankäufen handelt es sich zum einen um die AWO Residenz in der Achardstraße 1 in Sehnde. Das 2005 errichtete Objekt mit einer Fläche von 4.840 m² verfügt über 116 Pflegeplätze, die komplett belegt sind. Zum anderen wurde der Wohnpark Beethovenstraße in Springe gekauft, der im Oktober 2015 fertiggestellt wurde. Die Immobilie umfasst 4.650 m² bzw. 96 Plätze, für die sich bereits jetzt eine stetig steigende Nachfrage abzeichnet. Beide Objekte befinden sich in einem sehr guten baulichen und technischen Zustand und verfügen jeweils über einen beschützenden Demenzbereich.

Auch Internos will sein Geschäft mit Pflegeimmobilien weiter ausbauen. „Für die Zukunft plant Internos, das Portfolio des Care Invest I weiter zu erhöhen“, erklärte Mathias Staudt, Fund Manager Health Care bei Internos zu den weiteren Fonds-Plänen. „So wurden bereits Vorverträge über den Erwerb zweier Projektentwicklungen unterzeichnet. Darüber hinaus befinden wir uns derzeit in Verhandlungen mit weiteren Projektentwicklern über den Ankauf von insgesamt vier Pflegeimmobilien an Standorten in Baden-Württemberg, Hessen und Schleswig-Holstein.“

Der Care Invest I wurde 2012 aufgelegt und investiert in Pflegeheimprojektentwicklungen und neuere Bestandshäuser. Er richtet sich an institutionelle Anleger und strebt ein Gesamtvolumen von 120 Mio. Euro über die kommenden zwei Jahre an. Derzeit sind fünf Anleger im Fonds engagiert Für die einzelnen Objekte wird ein Investitionsvolumen von 6 bis 15 Mio. Euro angestrebt. Der Fonds folgt einer langfristigen Anlagestrategie und hat im Geschäftsjahr 2014/2015 eine Cashflow-Rendite von 5,58 Prozent erzielt.