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Neubau: Autohof Mühldorf An der Autobahn 94 München – Passau entsteht der erste Autohof. Bislang
gibt es auf dieser Strecke keine Versorgungseinrichtung für LKW-Fahrer
und Fernreisende. Die 24-RE Real Estate GmbH und die Total Deutschland
GmbH feierten kürzlich den ersten Spatenstich für das gemeinsame
Projekt. Der „Autohof Mühldorf“ an der Anschluss stelle Mühldorf Nord
soll auf einem insgesamt 2200 Meter großen Gelände entstehen. Die
Betreiber investieren dafür knapp vier Millionen Euro. Geplant sind in
der ersten Ausbaustufe 40 Stellplätze für PKW und 25 Stellplätze für
LKW. Bei Bedarf können diese später erweitert werden. Verschiedene
Restaurants sollen auf dem Gelände untergebracht werden sowie ein großer
Tankstellen- und Reiseshop. Mühldorf wird die zehnte Filiale der
24-Autohof-Kette.

Hemsö erhöht Deutschland-Bestand auf 300 Mio. EuroWeitere Ankäufe in Hessen

Das schwedische Unternehmen Hemsö Fastighets AB hat im Rahmen eines share-deals zwei weitere Pflegeheime mit insgesamt 271 Betten sowie 35 betreute Wohnungen in Hessen erworben und damit seinen Bestand hierzulande auf 30 Objekte erweitert. Hemsö hat somit in diesem Jahr ca. 70 Millionen Euro in den Ankauf von sechs Pflegeheimen in Deutschland investiert. Der Marktwert des Gesamtbestands in Deutschland beläuft sich nunmehr auf ca. 300 Millionen Euro. Erst Anfang Dezember hatte Hemsö zwei Pflegeheime im südlichen Hessen mit insgesamt 307 Betten erworben. Verkäufer beider Häuser war die Waldburg-Zeil Kliniken GmbH und Co. KG, die die Einrichtungen selbst betrieben hat.

Es handelt sich bei dem aktuellen Zukauf um die „AWO Seniorenwohnanlage Johannisviertel“ in zentraler Lage von Darmstadt mit derzeit 132 Pflegeplätzen und 15 betreuten Wohnungen sowie das 139 Pflegeplätze und 20 betreute Wohnungen umfassende „AWO Sozialzentrum“ in Hadamar. Das Objekt in Darmstadt wurde im Jahr 2012 fertiggestellt, das Objekt in Hadamar stammt ursprünglich aus dem Jahr 1970 und wurde im Jahr 2010 vollumfänglich modernisiert. Verkäufer ist die Merkur Development Holding GmbH. Langfristiger Mieter, über ein Tochterunternehmen, ist die AWO Hessen Süd gGmbH.

Hemsö ist bereits seit 2011 Eigentümer von vier Pflegeheimen im Frankfurter Raum, die erfolgreich von demselben Unternehmen betrieben werden. Transaktionsberater für Hemsö war deren strategischer Partner, die Quadoro Doric Real Estate GmbH mit Sitz in Offenbach.

Ikea will für 80 Mio Euro in Nürnberg bauen

Fürth sieht’s gelassen

Ikea will in Nürnberg ein Einrichtungshaus an der Regensburger Straße 420-422 eröffnen und rd. 80 Mio. Euro in die Filiale investieren. Etwa 200 Arbeitsplätze sollen geschaffen werden. Die Möbelkette gab das Vorhaben heute auf einer Pressekonferenz bekannt. Das autobahnnahe Grundstück liegt im Süden der Stadt. Baubeginn soll erst im Jahr 2018 sein. Läuft alles nach Plan könnte bereits 2019 die Eröffnung der neuen Filiale mit einer Gesamtverkaufsfläche von 25.500 m² stattfinden. Der nächstgelegene Ikea-Standort befindet sich nur wenige Kilometer entfernt im benachbarten Fürth, außerdem ist in Memmingen ein weiteres Möbelhaus in der Pipeline.Weitere Filialen liegen etwa in Würzburg und Regensburg.

Nürnbergs Wirtschaftsreferent Dr. Fraas begrüßt, dass Ikea nach über 35 Jahren wieder in Nürnberg ist – bereits von 1979 bis 1981 hatte das schwedische Unternehmen in Nürnberg eine sogenannte Start-Boutique. Für beide eine Parteien eine Win-win-Situation: „Ikea stärkt die Attraktivität Nürnbergs als Einzelhandelsstandort, profitiert aber umgekehrt auch von der hohen Einkaufszentralität Nürnbergs.

Laut Ikea-Expansionschef Johannes Ferber habe der Standort vor allem durch die gute Lage, den guten Flächenzuschnitt, die hervorragende Verkehrsanbindung an die Innenstadt und die Autobahnen A6 und A9, sowie die Versiegelung der Flächen überzeugt. Über die Nutzung einer versiegelten Fläche hinaus stehen in Nürnberg noch weitere Konzeptideen für mehr Nachhaltigkeit und Energieeffizienz im Vordergrund: Die Verlängerung der Buslinie 44 bis zum Einrichtungshaus soll in Kombination mit einem individuellen Liefer- und Mobilitätskonzept dafür sorgen, dass auch möglichst viele Kunden mit alternativen Verkehrsmitteln zum Einrichtungshaus kommen. Geplant sind außerdem die Nutzung erneuerbarer Energien wie beispielsweise Geothermie und Photovoltaik, eine grüne Parkplatzgestaltung sowie die Errichtung von E-Tankstellen, an denen die Kunden ihre Elektrofahrzeuge während des Einkaufs kostenlos laden können.

Keine Kannibalisierungseffekte gefürchtet
Medienberichten zufolge sieht man die geplante Ansiedlung in Fürth aber gelassen. „Von einer Schließung kann keine Rede sein“, wird der Fürther Wirtschaftsreferent Horst Müller in den Fürther Nachrichten zitiert. Innerhalb von Agglomerationen seien mehrere Niederlassungen eines Möbelhauses durchaus nicht unüblich. Müller vermutet, die geplante Nürnberger Niederlassung könne auf einen gänzlich anderen Einzugsbereich von Kunden ausgerichtet sein. Immerhin dürfte Ikea seiner Ansiedlungsentscheidung sorgfältige Marktanalysen zugrundegelegt haben. Ein „Kannibalisierungseffekt“ müsse daher nicht gefürchtet werden.

Zudem sei erst im vergangenen Jahr im Fürther Ikea-Haus eine neue Anlieferzone mit 2000 m² großer Halle geschaffen worden. Und gerade einmal elf Jahre sei es her, dass Ikea sein zu klein gewordenes Haus geräumt und einen doppelt so großen Neubau für 55 Millionen Euro auf der anderen Seite der Hans-Vogel-Straße bezogen hatte.

Zukunftsfähige Pflegeimmobilien: Was Investoren beachten müssen

Alte Menschen, die sich zu turbulenten WGs zusammentun oder einen abenteuerreichen Ruhestand auf Mallorca oder in Thailand erleben, sieht man derzeit vor allem im Kino. In der Realität stellt sich die Lage etwas anders dar. Im Alter brauchen Menschen häufig stationäre Betreuung, und angesichts der demografischen Entwicklung in Deutschland kann man heute schon die Defizite von morgen beschreiben. Bis zum Jahr 2050 wird die Anzahl der Pflegebedürftigen um ca. 80 Prozent steigen. Bis dahin werden rund 570.000 Pflegebetten fehlen. Zur Deckung dieser Versorgungslücke müssten bis 2050 etwa 120 Pflegeeinrichtungen pro Jahr neu errichtet werden.

Es ist eine gesamtgesellschaftliche Aufgabe, den Pflegebedürftigen von Morgen Heimplätze in ausreichender Zahl anzubieten, und das ist nicht nur eine Frage von Etats. Wie wollen wir überhaupt im Alter leben? Welche Art von Pflegeeinrichtungen benötigen wir in Zukunft, und wie sind sie finanzierbar? Welche stationären Wohnkonzepte sind zukunftsfähig und nachhaltig? Das sind Kernfragen, die wir uns stellen müssen.

Den richtigen Betreiber finden

Eines ist gewiss: Ohne private Investoren wird der Bedarf an neuen Pflegeheimen oder zu sanierenden Bestandsbauten nicht zu decken sein. Denn die Kommunen ziehen sich hier aus Finanzknappheit immer mehr zurück, und auch die Kapazitäten der freigemeinnützigen Träger sind begrenzt. Investoren müssen sich indessen darüber im Klaren sein, dass eine Pflegeimmobilie besondere Anforderungen hinsichtlich Standort, Komplexität, Betrieb und Kooperation der Partner stellt. Als Berater im Bereich Pflegeimmobilien erleben wir immer wieder, dass diese Herausforderungen unterschätzt werden.

Ein Pflegeheim vereint mit Wohnen, Pflege und Gastronomie mehrere Funktionen. Wer als Investor einen Betreiber sucht, kann sich hier keine Fehlentscheidung erlauben. Denn der Betreiber ist Dreh- und Angelpunkt des Investments. Gerät er in eine wirtschaftliche Schieflage, kann der Immobilieneigentümer kaum etwas dagegen unternehmen. Erschwerend kommt hinzu, dass die Betreiberszene bei Pflegeimmobilien extrem zersplittert ist: Auf die rund 11.000 in Deutschland derzeit existierenden vollstationären Pflegeheime mit insgesamt knapp 850.000 Plätzen kommen geschätzte 7.000 Betreiber. Die Standortsuche ist nicht weniger heikel; ihr muss eine intensive Recherche mit Erhebung umfassender Daten vorausgehen, seien sie demografischer, infrastruktureller oder ökonomischer Natur.

Bestandsimmobilien: Nicht immer umbaufähig

Weil sich bestehende Pflegeheime häufig in günstiger, zentraler Lage befinden, ist die erste Option für viele Projektentwickler, eine Bestandsimmobilie umzubauen. Das erfordert umfangreiche Maßnahmen im Hinblick auf ihre technische Infrastruktur, die Barrierefreiheit, Gemeinschaftsflächen, Zimmergrößen und die Bettenbelegung.

In alten Pflegeheimen gibt es häufig noch mehrheitlich Zwei- und Mehrbettzimmer. Moderne Heime erfordern jedoch einen Einzelzimmeranteil von 100 Prozent und ein Raumprogramm, das sich von tradierten Modellen absetzt. Als Berater haben wir zahlreiche Heime begutachtet, darunter sowohl privat als auch kommunal geführte. Von einer Sanierung raten wir ab, wo wir zum Beispiel Gebäude mit Flurlängen von mehr als hundert Metern vorfinden. Moderne Gebäude reihen die Zimmer nicht an langen Fluren entlang, sondern bilden häufig Cluster, die sich aus mehreren personell und räumlich eigenständigen Hausgemeinschaften zusammensetzen. Dies ist nicht nur strukturell in vieler Hinsicht sinnvoller, es erleichtert auch den Brandschutz.

Pflegeheime mit Wohnkonzepten gefragt

Auch an Ambiente und Ausstattung werden mittlerweile ganz neue Anforderungen gestellt. Der Anstaltscharakter alter Pflegeheime wirkt heute abschreckend; wer einen Platz im Pflegeheim erhält, erwartet ein hotelähnliches Ambiente, in dem jedes Zimmer über ein eigenes Bad verfügt, wo Farbe und Licht Akzente setzen und die Böden nicht mit Krankenhauslinoleum ausgelegt sind, um nur einige Beispiele zu nennen.

Alleine mit Sicherung und Umbau des Bestands lässt sich der prognostizierte Bettenmangel allerdings nicht beheben. So bleibt noch die Option des Neubaus. Schwierigkeiten können hier die Grundstückspreise und der Mangel an verfügbaren Flächen im innerstädtischen Raum bereiten. Entwickler brauchen nach unserer Erfahrung häufig Unterstützung bei der Markt-und Standortanalyse sowie der Auswahl eines professionellen Betreibers. Nachhaltigkeit und Wirtschaftlichkeit einer Planung müssen ebenso geprüft werden wie die Qualitäten der Immobilie in Bezug auf Raumprogramm und Barrierefreiheit.

Kerndaten regelmäßig überprüfen

Da wir als Dienstleister die Schnittstelle zwischen Betreiber, Käufer und Entwickler besetzen, können wir sagen, wo die Vermittlung zwischen den Akteuren ansetzen muss. Je früher wir daher in den Entwicklungsprozess involviert werden desto besser. Immobilienentwickler haben häufig das Problem, dass sie zwar das Baumanagement beherrschen, aber wenig über den Betrieb eines Pflegeheims wissen. Ein Betreiber als Partner muss aus diesem Grund von Anfang an eingebunden werden, damit das Haus nach seinen Vorgaben entstehen kann.

Werden Verträge geschlossen, ist zur Prüfung in der Regel ebenfalls externes Expertenwissen gefragt. Ein Versorgungsvertrag legt fest, wie viele Betten der Betreiber einrichten darf, es gibt eine Pflegesatzvereinbarung sowie eine Vergütungsvereinbarung (zwischen Krankenkassen und Betreibern), und nicht zuletzt den Pachtvertrag mit dem Betreiber. Dieser Vertrag ist wie in der Branche üblich auf 20 Jahre angelegt und sollte schon wegen seiner langen Laufzeit maximale Absicherung bieten.

Seriöses Agieren sichert die Zukunft

Nicht nur vor, sondern auch nach dem Ankauf einer Pflegeimmobilie ist schließlich ein sorgfältiges periodisches Monitoring in regelmäßigen Abständen erforderlich. Lagequalität und Wettbewerbssituation, das Betriebskonzept und die vereinbarte Pacht müssen detailliert analysiert werden, und zwar in regelmäßigen Abständen.
Pflegeimmobilien sind mithin kein einfaches Investment, auch wenn die absehbaren demografischen Rahmenbedingungen Planungssicherheit suggerieren mögen.

Doch muss man viele komplexe Parameter beachten und gegeneinander abwägen. Gerade weil es hier um dringend benötigte Einrichtungen für das Gemeinwohl geht, ist es unerlässlich, dass Investoren und ihre Partner informiert und seriös agieren können. Denn ein Investment in Pflege ist ein Investment in die Zukunft unserer Gesellschaft.

UBM entwickelt zwei Hotels in der Hamburger Innenstadt

Die österreichische UBM Development AG baut das Deutschland-Geschäft weiter aus. Ab 2016 wird ihre Tochtergesellschaft Münchner Grund Immobilien Bauträger GmbH auch in Hamburg aktiv. Erstes Vorhaben in der Hansestadt ist die Errichtung von zwei neuen Hotels im aufstrebenden Stadtteil Borgefelde im Bezirk Hamburg-Mitte. Entsprechend den hohen Standards von UBM und den Prinzipien nachhaltiger Immobilienentwicklungen, sollen die Häuser als Green Building ausgeführt und von der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB) in „Gold“ zertifiziert werden. Projektpartner ist die Munich Hotel Invest GmbH, mit der UBM bereits beim Frankfurter Flughafen ein Hotel entwickelt.

„Deutschland ist nach Österreich der wichtigste Markt“, sagt UBM-CEO Karl Bier. „Wir können hier bei annähernd gleichen Baukosten höhere Erträge erzielen. Um die Hotelentwicklung und weitere Projekt vor Ort betreuen zu können, wollen wir schon nächstes Jahr in der Elbemetropole eine neue Niederlassung eröffnen.“
Die beiden Hotels in der Eiffestraße werden auf zusammengerechnet 20.500 m² Bruttogeschoßfläche 252 Zimmer und 322 Zimmer umfassen. Das 3.760 m² große Grundstück wurde bereits im Oktober 2015 erworben. Der Bauantrag soll im Frühjahr 2016 eingereicht werden, die Fertigstellung wird voraussichtlich 2018 erfolgen. Damit sich die Neubauten gut in das Umgebungsbild einfügen, ist geplant die Fassade in einer für Hamburg typischen Klinkeroptik zu gestalten. Borgefelde gilt als vielversprechender Stadtteil. Die früheren Gewerbe- und Handelsimmobilien werden zunehmend von schicken Offices oder stylischen Lofts verdrängt.

Der Baugrund ist nur 100 m vom Berliner Tor mit den Schnellbahnlinien 1 und 21 sowie den U-Bahnlinien 2, 3 und 4 entfernt. Von diesem Verkehrsknotenpunkt aus erreicht man ohne umzusteigen in 5 Minuten den Jungfernsteg, in 8 Minuten die Landungsbrücken, in 9 Minuten die Speicherstadt und in 22 Minuten den Flughafen. In der Hauptverkehrszeit fährt die S-Bahn sogar alle 10 Minuten zum Airport. Die zentrale Lage und die hervorragende Verkehrsanbindung versprechen eine gute Auslastung, da sowohl Businessgäste als auch Städtetouristen die neuen Hotels frequentieren werden.

UBM Development AG konzentriert sich als Pure-Play-Unternehmen auf die Entwicklung von Wohn-, Büro- und Hotelimmobilien. Die Gesellschaft notiert seit Gründung vor 142 Jahren an der Wiener Börse und gilt als Österreichs führender Immobilienentwickler. In Deutschland ist UBM seit 1999 durch ihre Tochter Münchner Grund Immobilien Bauträger GmbH vertreten, die über Niederlassungen in München, Frankfurt und Berlin verfügt.