PORT Real Estate Immobilien

Mit einem Transaktionsvolumen von fast 1,2 Mrd. € konnte das Vorjahresergebnis mehr als verdoppelt werden. Damit setzt der Leipziger Investmentmarkt seine positive Entwicklung fort und übertrifft das bisherige Spitzenresultat aus dem Jahr 2007 um gut 210 Mio. €. Dies ergibt der Investmentmarkt-Report 2016, den BNP Paribas Real Estate Mitte Februar veröffentlichen wird.

„Bemerkenswert ist, dass dieser Wert durch 70 % mehr Abschlüsse erzielt wurde, dies entspricht insgesamt starken 78 Deals über alle Größenklassen verteilt“, erläutert Stefan Sachse, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Leipziger Niederlassungsleiter. Einen überproportional hohen Anteil von über 40 % des erstmals über einer 1 Mrd. € liegenden Umsatzes verbuchten Portfolios, insbesondere im Bereich Retail. Hervorzuheben sind auch die anziehenden Abschlüsse über 50 Mio. €. Durch die kontinuierliche Aufwärtsentwicklung der letzten Jahre hat sich Leipzig zum wichtigsten B-Standort für Investments etabliert.

Der Spitzenumsatz 2015 resultiert aus einem Anstieg der Investments in allen Größenklassen. Am meisten angelegt wurde im Segment von 10-25 Mio. €, das für über 37 % des Transaktionsvolumens verantwortlich zeichnet. Einen bemerkenswert hohen Anteil von fast einem Drittel erzielten auch die Top-Deals über 50 Mio. € und tragen damit wesentlich zum sehr guten Ergebnis bei. Die hohe Anzahl von 43 Abschlüssen in der untersten Größenklasse bis 10 Mio. € verdeutlicht die rege Marktaktivität. Zusammen mit der Kategorie zwischen 25 und 50 Mio. € belegen diese beiden Marktsegmente mit jeweils 15 % des Investmentvolumens den dritten Rang. Die Umsatzverteilung war dementsprechend insgesamt relativ ausgewogen, was die breite Nachfragebasis unterstreicht und als Stärke des Markts zu interpretieren ist.

Mit einem Umsatzanteil von fast 33 % haben sich die Pensionskassen deutlich an die Spitze aller Käufergruppen gesetzt. Die anteiligen Verkäufe der mfi Objekte Höfe am Brühl und Paunsdorf-Center an Canada Pension Plan waren hier ausschlaggebend. Mit klarem Abstand folgen Equity/Real Estate Funds mit gut 15 % sowie die Immobilien AGs/REITs mit über 12 % auf den weiteren Plätzen. Knapp zweistellig schließen Family Offices mit rund 10 % ab, büßen jedoch ihre Spitzenposition von 2014 durch einen Rückgang um fast 14 Prozentpunkte ein. In größerem Umfang investiert haben auch Projektentwickler, die auf 8 % kommen. Bemerkenswert ist der mit 62 % weiterhin hohe Anteil ausländischer Anleger in Leipzig, der 2015 erneut höher lag als an den Big-Six-Standorten.

Equity/Real Estate Funds aktivste Verkäufer – Spitzenrenditen gesunken

Auf Verkäuferseite geben die Projektentwickler ihre Führungsposition an die Equity/Real Estate Funds ab, welche auf fast 27 % zulegten. Sie haben die sehr gute Marktsituation genutzt, um während der letzten Boomphase erworbene Objekte erfolgreich weiterzuverkaufen. Hierbei handelt es sich überwiegend um Büros sowie Büro- und Geschäftshäuser, die partiell auch als Teile größerer Portfolios veräußert wurden. Immobilien AGs/REITs schieben sich auf den zweiten Rang und können knapp 19 % des Transaktionsvolumens auf sich verbuchen. Auf Platz drei folgen schließlich die Projektentwickler mit gut 15 % und rund 21 Prozentpunkten Rückgang. Es wurden zwar mehr Projekte verkauft als im Jahr 2014, aber das Volumen war durchschnittlich geringer. Im einstelligen Bereich erzielen Family Offices und Corporates relativ große Verkaufsvolumina von gut 9 % bzw. 8 %. Relevante Umsätze erreichen darüber hinaus geschlossene Fonds mit fast 6 % sowie Investment/Asset Manager mit gut 5 %.

Die Spitzenposition wird erneut von Einzelhandelsimmobilien, zu denen auch innerstädtische Geschäftshäuser gezählt werden, eingenommen. Durch fast 49 % Umsatzanteil belegen sie souverän den ersten Platz mit rund 565 Mio. € absolutem Umsatz. Bei leichten Zugewinnen erzielen Büro-Investments mit fast 30 % erneut ein sehr gutes Resultat von über 345 Mio. €. Auch das Transaktionsvolumen von Hotels befindet sich in leichtem Aufwärtstrend und verzeichnet mit 117 Mio. € einen Umsatzanteil von gut 10 %. Logistik-Investments kommen auf gut 7 % und verlieren damit etwa 8 Prozentpunkte, auch wenn insgesamt sogar etwas mehr investiert wurde. Verantwortlich hierfür ist aber nicht ein mangelndes Investoreninteresse, sondern ausschließlich ein zu geringes Angebot an investmentfähigen Verkaufsobjekten.

Die räumliche Verteilung der Investments wird im Jahr 2015 weiterhin von der Leipziger City mit gut 33 % angeführt, obwohl sie absolut 13 Prozentpunkte abgeben musste. Dennoch konnte das Transaktionsvolumen in dieser Top-Lage um 60 % auf knapp 384 Mio. € gesteigert werden. Dichtauf folgen der Cityrand und die Nebenlagen, die jeweils rund 31 % zum Umsatz beigetragen haben. Vor allem die Nebenlagen, in denen sich das Investmentvolumen gegenüber 2014 versiebenfacht hat, haben sich sehr dynamisch entwickelt. Sowohl im Cityrand (20) als auch in den Nebenlagen (28) wurden dabei mehr Transaktionen erfasst als in der City (17). Abgeschlagen auf dem vierten Rang der sonst homogenen Verteilung landet die Peripherie mit einem Anteil von 5 %.

Die weiterhin sehr gute Nachfrage und das hohe Investoreninteresse in Leipzig führten zu rückläufigen Renditen in allen Segmenten. Durch die Fülle der Kaufinteressenten und das sich verringernde Angebot wurden zum Ende des Jahres 2015 die niedrigsten jemals registrierten Netto-Spitzenrenditen verzeichnet. Bei Büroobjekten verringerte sich die Rendite im Jahresverlauf um 40 Basispunkte auf 5,00 %. Ähnlich verlief die Entwicklung im Marktsegment innerstädtischer Geschäftshäuser, wo die Netto-Spitzenrendite im Top-Segment mit aktuell 4,50 % notiert wird. Im Logistikbereich sank die Spitzenrendite sogar um 80 Basispunkte und ist mit 5,90 % anzusetzen. In dieser Yield Compression spiegelt sich die Attraktivität und zunehmende Stabilität des Leipziger Investmentmarkts wider.

Ähnliche Rahmenbedingungen für 2016

„Das bislang höchste Transaktionsvolumen von fast 1,2 Mrd. € sowie der Spitzenwert von 78 erfassten Deals belegen die weiter wachsende Bedeutung Leipzigs als Investmentstandort. Insbesondere bei ausländischen Inverstoren sind Anlagen in Leipzig sehr beliebt. Die Messestadt mit ihren guten Standortbedingungen kann zunehmend als eine Alternative zu den großen deutschen Investmentstädten gelten. Die dynamische Wirtschaftsentwicklung und der stetige Bevölkerungszuzug bieten die Grundlage für nachhaltige Investitionen. Weitere Rahmenbedingungen wie das unverändert niedrige Zinsniveau dürften den Markt zusätzlich stimulieren. Für das laufende Jahr ist deshalb von einer stabil hohen Nachfrage auszugehen, sodass ein Transaktionsvolumen deutlich über dem langjährigen Durchschnitt realistisch erscheint“, sagt Stefan Sachse.

Im Binnenvergleich unter Deutschlands Immobilienhochburgen gegenüber Berlin sowohl bei den Vermietungen als auch bei den Investments klar abgehängt, auch gegenüber Frankfurt zumindest beim Investmentmarkt das Nachsehen, präsentiert sich der Münchener Markt für gewerbliche Immobilien zum Jahresbeginn 2016 dennoch in einer fulminant guten Verfassung: „Nutzer und Investoren kämpfen quasi um jeden Quadratmeter, in Toplagen übersteigt die Nachfrage das Angebot um ein Vielfaches. Die Konsequenz? Ein schrumpfender Leerstand, fallende Renditen und weiter steigende Preise in Vermietung und Investment“, so Ferdinand Rock, Niederlassungsleiter JLL München.

Flächenverknappung dominiert den Vermietungsmarkt

„Eine Nachfrage-Hausse nach qualitativ hochwertigen Produkten ist das wesentliche Merkmal des Bürovermietungsmarktes in der bayerischen Landeshauptstadt“, so Petra Bolthausen, bei JLL Team Leader Office Leasing München. Bolthausen weiter: „Die Eigentümer sind in einer außeralltäglich komfortablen Situation. Die Angebotsmieten steigen rasant, die Flächen gehen im Topsegment zu Höchstmieten weg, von hohen Incentives können Nutzer derweil nur noch träumen.“

Speziell die letzten drei Monate 2015 mit 248.000 m² – das stärkste Quartal seit Ende 2011 – hat für das überaus positive Jahresergebnis gesorgt. In der Gesamtbetrachtung wurde 2015 in der bayerischen Landeshauptstadt mit 765.000 m² das beste Umsatzvolumen seit 2011 generiert. Um rund 10 % wurden 5- bzw. 10-Jahresschnitt überschritten, einen noch deutlicheren Sprung zeigt sich gegenüber dem Vorjahr (641.000 m²) mit einem Umsatzplus von einem Fünftel.
Auch bei großvolumigen Deals hat das vierte Quartal eindeutig die Nase vorn: die drei größten stammen aus den letzten drei Monaten. Zwei Eigennutzer-Deals der öffentlichen Verwaltung in der Innenstadt mit knapp 36.000 m² bzw. 19.000 m² sowie die Anmietung von IBM mit 15.000 m² in den Highlight-Towers summierten sich auf knapp 69.000 m² und damit rund 9 % des Umsatzvolumens 2015. Der Anstieg der großen Deals über 5.000 m² bzw. über 10.000 m² sowohl bei Anzahl als auch beim Volumen trug zu den erfreulichen Umsätzen bei. Die Industrie markiert auch 2015 die Spitze aller Branchen, dicht gefolgt von den EDV-Unternehmen, Platz vier belegt die „öffentliche Verwaltung“. Diese beiden Branchen verbuchten denn auch das größte prozentuale Wachstum mit rund + 60 % bzw. +200 %.

München sei gefragt, sagt die Vermietungsexpertin. Und wer München sage, meine das Stadtgebiet, mit seinem Anteil am Umsatzvolumen wieder über 80 % und dabei am ehesten wiederum die Innenstadt, dank 232.000 m² ein Drittel des Umsatzvolumens auf sich vereinend. Hohe Steigerungsraten der Umsatzvolumina bei den Teilmärkten gab es auch auf den Plätzen zwei (Schwabing-Nord) mit + 215 % auf rund 96.000 m² und drei (Osten, rund 77.000 m², + 106 %). Die drei Topplatzierten machten zusammen über die Hälfte des Umsatzvolumens aus. Die beiden zuletzt Genannten haben 2015 beispielsweise das Münchner Westend, im Vorjahr noch die Nummer zwei, hinter sich gelassen.

Alle Zeichen in der Bayernmetropole stehen auf Expansion und Wachstum, ausgenommen die zur Verfügung stehenden Flächen. In Anbetracht der Flächenverknappung wird Vorratsmanagement betrieben: „Für 2017 respektive 2018 auslaufende Mietverträge suchen Nutzer heute schon nach Alternativen, um den mutmaßlichen Druck am Ende der Vertragslaufzeit prophylaktisch zu relativieren“, so Bolthausen.

Bedrängt wird der Markt auch von Umnutzungen insbesondere für Hotels, Flüchtlingsunterkünfte und Wohnungen. Immerhin knapp 200.000 m² wurden dem Bürobestand auf diesem Weg im letzten Jahr entzogen und weitere 100.000 m² durch Abrisse und den Start von Totalsanierungen. Entsprechend rückläufig ist der Leerstand: Ein Minus von 20 % im Vergleich der Jahre 2014/2015. „Nirgendwo sonst in der Immobilien-Republik Deutschland ist der Leerstand in einer vergleichbaren Größenordnung geschrumpft wie links und rechts der Isar“, so Bolthausen. Die Leerstandsquote lag im gesamten Marktgebiet Ende 2015 bei 5,3 % und damit 1,3 % im Vorjahresvergleich nachgebend mit weiter leicht rückläufiger Tendenz auf 5,2 % bis Ende 2016. Seit Ende 2011 (damals lag die Leerstandsquote noch bei knapp unter 10 %) hat sich der Leerstand um rund 850.000 m² reduziert. Im stark nachgefragten Teilmarkt Innenstadt lag die Leerstandsquote Ende 2015 bei eben mal 2,4 %, damit 0,6 Prozentpunkte niedriger als im Vorjahr.

Auch der Anschub der Mieten bleibt der bayerischen Landeshauptstadt erhalten mit einem weiteren Plus bei den Spitzenmieten von voraussichtlich knapp 3 % auf 35,00 Euro / m² / Monat bis Ende 2016. Den Anstieg um 1 Euro auf 34,00 Euro / m² / Monat Ende 2015 miteingerechnet hat die Spitzenmiete im gesamten Marktgebiet seit 2005 bereits um 24 % zugelegt, die Durchschnittsmiete um 25 %. Gegenüber dem Schnitt noch stärker sind beispielsweise die Spitzenmieten im Teilmarkt Arabellapark (+ 42 %) gestiegen, weniger stark u.a. im Westend. Die Durchschnittsmieten wiederum konnten beispielsweise in der Innenstadt (+30 %) stärker zulegen als im gesamtem Marktgebiet, im Arabellapark dagegen deutlich weniger (9 %).

Ein Ende des in der Isar-Metropole notwendigen Knappheits-Managements ist auch 2016 nicht in Sicht. Erst 2017 und 2018 werden vermehrt neue Produkte auf den Markt kommen. So sind aus heutiger Sicht 80.000 m² der für 2016 erwarteten Flächen noch frei, für 2017 immerhin noch knapp 100.000 m². Mit rund 47.000 m² entfällt auf die Innenstadt immerhin der größte Anteil der erwarteten noch freien Flächen in 2016 und 2017, u.a. im „NOVE“ im Arnulfpark und im „OSKAR“ am Oskar-von-Miller-Ring. In der Zwischenzeit wird nicht nur um Talente gekämpft sondern auch um jene Flächen, die diese Talente anlocken und halten sollen: „Auch im laufenden Jahr erwarte ich keinerlei Entspannung der Situation. Und dennoch sollte eine vergleichbare Vermietungsleistung wie im zurückliegenden Jahr möglich sein“, so Bolthausen. Denn es seien schon viele Großgesuche am Markt, der Nachfrage-Boom nach qualitativ hochwertigen Flächen sei ungebrochen. „Deshalb könnte uns die Sieben in der Endabrechnung erhalten bleiben: wir gehen für 2016 davon aus, dass ein Umsatzvolumen von 700.000 m² möglich ist“, so Bolthausen.

Neues Rekordjahr auf dem Investmentmarkt für gewerbliche Immobilien

Ein Plus von 18 % im Jahresvergleich auf insgesamt 5,89 Mrd. Euro bedeutet ein neues Rekordjahr auf dem Münchener Investmentmarkt für gewerbliche Immobilien, nachdem im Vorjahr erstmals die 5 Mrd. Euro Marke getoppt worden war. Seit dem Tiefpunkt 2010 wurde in jedem Folgejahr das Transaktionsvolumen des Vorjahres übertroffen, im Schnitt um knapp eine Mrd. Euro pro Jahr. In dieser Größenordnung (+890 Mio. Euro) fällt auch der Vergleich 2015 zu 2014 aus. Je langfristiger der Vergleich des durchschnittlichen Transaktionsvolumens, desto höher liegt 2015 darüber: zwei Drittel gegenüber den Jahren 2010 – 2014, + 110 % gegenüber 2005 – 2014. „Es gibt keinen Grund, warum der Markt diesen Aufwärtstrend nicht auch 2016 fortsetzen sollte. 6 Mrd. Euro sind möglich. Wenn überhaupt wird der Münchener Investmentmarkt vom Mangel an Produkten und keinesfalls von nachlassendem Investoreninteresse ausgebremst“, so Andreas Eichwald, bei JLL Team Leader Office Investment München.

„Vor allem aufgrund des positiven Vermietungsmarktes und auch Dank professionellen Asset Managements werden immer mehr Objekte in Core-Produkte umgewandelt. Denn Core ist noch immer Investors Liebling auf dem bajuwarischen Investment-Markt für gewerbliche Immobilien“, so Eichwald. Die Risikoklasse Core hat demnach sowohl im Jahres- als auch im langfristigen Vergleich zugelegt und notierte 2015 mit knapp unter 60 % höher als beispielsweise in Berlin, Frankfurt oder Düsseldorf.

Die Beliebtheit Münchens als Investmentdestination (Stichwort „sicherer Hafen“) in der Erwartung weiterhin florierender Vermietungsmärkte dynamisieren das Investment-Geschehen in Bayerns Immobilienhochburg in Erfolg versprechender Art und Weise: „Mehrere großvolumige Transaktionen sind schon zum Jahresbeginn 2016 zu erwarten. Das neue Jahr geht so weiter, wie das alte aufgehört hat – mit viel Bewegung, da Verkäufer die gute Marktphase bei hoher Liquidität und günstigem Finanzierungsumfeld ausnutzen möchten.“
Die Produkt-Knappheit auf dem Münchener Investment-Markt führt dazu, dass sich auch Core-Investoren zunehmend für Lagen interessieren, innenstadt-nahe Teilmärkte etwa, die noch vor kurzer Zeit außerhalb der Wahrnehmungsschwelle lagen: „Der gesunde Vermietungsmarkt baut grundlegende Schwellenängste ab“, so Eichwald.

Großvolumige Objekte seien nach wie vor stark nachgefragt: „The bigger, the better. Großkapital sucht eben große Objekte“, betont Eichwald. 2014 und 2015 zusammengerechnet kann keine andere Stadt beinahe 30 Transaktionen im dreistelligen Mio.-Bereich vorweisen. Und speziell um diese „Big Tickets“ tobt auch ein immenser Wettbewerb zwischen internationalen und deutschen Investoren: „Immer mehr drängen ausländische Investoren auf den Markt der Bayernmetropole. Und dies 2015 sowohl in der Spitze als auch in der Breite“, so der Investment-Experte. Sie hätten ihr investiertes Volumen gegenüber dem Vorjahr glatt auf 3,2 Mrd. Euro verdoppelt und damit auch ihren in den letzten Jahren noch konstant bei rund einem Drittel verharrenden Anteil 2015 deutlich auf 54 % erhöht, betont Eichwald. Bei den drei größten Transaktionen, namentlich dem Siemens Campus in Neuperlach, dem gemischt genutzten Elisenhof in der City und dem Bürokomplex 88north im Olympiapark waren sie auf Käuferseite aktiv und haben nicht zuletzt dadurch per Saldo ihren Immobilienbestand in München um nahezu eine Milliarde Euro (950 Mio.) erhöht, eine Größenordnung, die in keiner anderen deutschen Immobilienhochburg erreicht wird.

Nicht zuletzt der Verkauf des an Accor verpachteten Hotels Sofitel Bayerpost in München – mit dem bislang höchsten Preis für eine Hotel-Einzeltransaktion in Deutschland mit rund 180 Mio. Euro – und des Le Méridien Munich mit 158 Mio. Euro jeweils an einen Fonds der Deka haben für den höchsten Anteil und Volumen dieser Assetklasse (16 %, rund 920 Mio. Euro ) in den deutschen Big 7 gesorgt, die damit – nach den Büroobjekten mit 62 % – Platz zwei belegt. Alle anderen Assetklassen notieren Anteile im einstelligen Bereich.

Weiter unter Druck in allen Assetklassen bleiben die Renditen. Im Bürosegment hat der Spitzenwert Ende 2015 mit 3,65 % seinen niedrigsten Stand überhaupt erreicht und mit einem Minus von 55 Basispunkten seit Ende 2014 den stärksten Rückgang im Vergleich der Big 7.

Berlin ist in den letzten 25 Jahren zur Weltmetropole gereift, dies trifft natürlich auch auf den Immobilienstandort zu. Immer mehr Menschen zieht es in die deutsche Hauptstadt, Wohnraum wird immer teurer und rarer. Trifft die Prognose der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung ein, wird Berlin 2030 3,75 Millionen Einwohner haben, rund 250.000 mehr als noch im Jahr 2012. Um dem Zuwachs gerecht zu werden, müssten deshalb künftig jedes Jahr 10.000 bis 12.000 Wohnungen neu geschaffen werden. Gefragt ist vor allem günstiger Wohnraum, meist entstehen derzeit aber gehobene oder Luxuswohnungen. „Preisunterschiede bei Immobilien zwischen Ost- und Westberlin sind nach wie vor deutlich zu erkennen. In den letzten Jahren erlebten wir zudem einen starken Preisanstieg bei Eigentumswohnungen“, erklärt Stephan Scharfenorth, Geschäftsführer des Baufinanzierungsportals Baufi24. Zum Stichtag 1. Oktober 2013 sind in Berlin die Preise für bestehende Eigentumswohnungen im Vergleich zu 2012 durchschnittlich um elf Prozent gestiegen. Ein- und Zweifamilienhäuser hingegen verteuerten sich im gleichen Zeitraum nur leicht.

Besonders nachgefragt werden citynahe Wohnlagen in den Bezirken Charlottenburg-Wilmersdorf, Schöneberg, Neukölln, Friedrichshain-Kreuzberg, Mitte und Pankow. Durch eine zunehmende Verknappung in diesen Gebieten, steigt auch die Nachfrage in Berlins Randlagen mit hohem Freizeitwert und guter Infrastruktur. Auffallend sind die großen Preisunterschiede zwischen Objekten in ehemals Ost- und Westberlin: Eine Eigentumswohnung in einer Top-Lage wie Dahlem kostete beispielsweise 2012 durchschnittlich 4.655 Euro pro Quadratmeter, in Berlin Lichtenberg mussten Käufer hingegen „nur“ durchschnittlich 1.455 Euro pro Quadratmeter zahlen. Die teuersten Häuser im Osten finden Interessierte in Kaulsdorf und Mahlsdorf.

Mit rund 8,28 Mrd. € erzielt der Berliner Investmentmarkt das beste Transaktionsvolumen aller Zeiten. Gegenüber dem bereits sehr guten Vorjahr wurde der Umsatz fast verdoppelt. Auch der bisherige Rekord aus dem Boomjahr 2007 wurde um mehr als 20 % überschritten. Dies ergibt der Investmentmarkt-Report 2016, den BNP Paribas Real Estate Mitte Februar veröffentlichen wird.

„Die Hauptstadt ist im bundesweiten Vergleich damit nicht nur im Jahr 2015 führend: Tatsächlich wurde noch nie in einer deutschen Stadt ein höheres Transaktionsvolumen registriert“, erläutert Jan Dohrwardt, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Berliner Niederlassungsleiter. Mit jeweils rund 6,0 Mrd. € landen Frankfurt und München vergleichsweise abgeschlagen auf den Plätzen zwei und drei. Der Beitrag von anteilig eingerechneten Portfoliotransaktionen ist dabei mit rund 21 % im langjährigen Vergleich nicht außergewöhnlich. Im Boomjahr 2007 beispielsweise war das Portfoliovolumen mehr als doppelt so hoch. Mit fast 43 % des Ergebnisses waren die letzten drei Monate im Jahr 2015 dank einiger Großabschlüsse wie dem Verkauf des Potsdamer Platz Ensembles besonders umsatzstark. Das durchschnittliche Volumen pro Objekt ist trotz des Anstiegs auf über 200 Deals mit rund 40 Mio. € deutlich höher als 2014.

Auch wenn der Umsatz in nahezu allen Größenklassen zulegte, sticht das Segment ab 100 Mio. € mit einem Anteil von über 45 % und einer absoluten Steigerung um 257 % hervor. Hier spiegelt sich eine Vielzahl großvolumiger Verkäufe, z. B. des Potsdamer Platzes oder des Büro- und Geschäftsquartiers The Q., wider. Insgesamt wurden mehr als doppelt so viele Deals wie 2014 in dieser Kategorie verzeichnet. Mit 24 % entfällt auf die Klasse zwischen 50 und 100 Mio. € ebenfalls ein bedeutender Anteil, gefolgt vom Segment 25-50 Mio. € mit knapp 17 %. Mit rund 13 % weniger Umsatz bzw. einem Rückgang um 13 Prozentpunkte auf gut 10 % ist das Segment 10-25 Mio. € das einzige, in dem weniger umgesetzt wurde. Selbst Deals unter 10 Mio. € legten um 35 % zu und steuern noch 4 % bei.

Die Nachfrageseite ist wie immer breit aufgestellt. Zum Jahresende teilen sich mit den Spezialfonds und Equity/Real Estate Funds gleich zwei Gruppierungen die Führungsposition (etwa 18 %). Mit einem Beitrag von knapp 15 % liegen auch Immobilien AGs/REITs noch deutlich im zweistelligen Bereich. Auf Beiträge über 5 % kommen darüber hinaus Staatsfonds und Pensionskassen mit jeweils etwa 8 %, Projektentwickler (7 %), private Anleger (6 %) sowie Versicherungen (knapp 6 %). Der Anteil ausländischer Investoren liegt bei 51 % und damit in etwa im Bundesdurchschnitt.

Auch auf der Verkäuferseite herrscht Vielfalt: Insgesamt kommen fünf Gruppen auf zweistellige Anteile. In Führung liegt mit den offenen Fonds eine Gruppe, die sonst eher nicht zu den größten Verkäufern zählt. Primär durch den Verkauf des Potsdamer Platz Ensembles kommen sie auf einen Anteil von fast 19 %. Mit etwas Abstand finden sich auf dem zweiten Rang Equity/Real Estate Funds mit knapp 14 %, gefolgt von Projektentwicklern und Privatinvestoren mit jeweils etwa 13 %. Darüber hinaus kommen auch Immobilien AGs/REITs mit gut 11 % auf über 10 %. Über 7 % entfallen auf geschlossene Fonds, weitere 6 % auf Corporates. Der Anteil ausländischer Verkäufer ist im Vergleich zum Vorjahr gesunken und liegt bei ca. 37 %, deutlich unter dem Anteil der ausländischen Käufer.

Mehr als 50 % des Umsatzes für Büros – Renditen im Sinkflug

Mit einem Anteil von rund 54 % haben Büroobjekte ihre Führungsposition gegenüber 2014 noch ausgebaut. Dank einer Vielzahl von Immobilientransaktionen – knapp die Hälfte aller Investments entfällt auf diese Assetklasse – wurde insgesamt mehr als zweieinhalb mal so viel investiert wie im Vorjahr. Nur Einzelhandelsimmobilien können mit einem Anstieg um 135 % eine ähnliche Steigerung vorweisen, dennoch landen sie mit gut 25 % recht abgeschlagen auf dem zweiten Platz (+4 Prozentpunkte). Auf Hotelimmobilien entfallen rund 8 %; mit einem Umsatz von 647 Mio. € (+85 %) wurde hier das beste Ergebnis aller Zeiten verzeichnet. Entwicklungsgrundstücke steuern darüber hinaus über 4 % bei, auf Logistikimmobilien entfällt mit 2 % angebotsbedingt nur ein eher geringer Anteil.

Im Gegensatz zum Vorjahr haben sich die Investments wieder deutlich gleichmäßiger über das Marktgebiet verteilt. Mit einem Anteil von gut 35 % geht im Jahr 2015 die Topcity in Führung, auch hier schlägt sich der Verkauf des Potsdamer Platzes nieder. Nur knapp dahinter mit 31 % folgen die Citylagen, in denen auch mit Abstand am meisten Transaktionen gezählt wurden. Die Cityrandlagen erzielen mit einem Anteil von fast 21 % und einem Umsatz von mehr als 1,7 Mrd. € ebenfalls ein sehr gutes Ergebnis. Doch auch in den Nebenlagen wurden sehr viele Investments registriert: Sie kommen auf insgesamt 13 % am Transaktionsvolumen. Das durchschnittliche Volumen pro Deal variiert dabei innerhalb der Lagen mit Ausnahme der Topcity nicht allzu stark: In den Citylagen liegt es bei rund 33 Mio. €, dem Cityrand 34 Mio. € und in den Nebenlagen bei rund 23 Mio. €.

Im Zuge der hohen Nachfrage haben die Preise über alle Nutzungsarten hinweg weiter angezogen. Die bereits seit mehreren Jahren zu beobachtende Yield Compression hat sich damit fortgesetzt. So ist die Netto-Spitzenrendite für Top-Büroimmobilien in den besten Lagen um 45 Basispunkte auf 4,00 % gefallen. Berlin ist damit mit Hamburg der teuerste deutsche Büro-Investmentstandort nach München. Aber auch für Geschäftshäuser in den Flaniermeilen der Hauptstadt haben die Preise noch einmal deutlich angezogen. Hier liegt die Netto-Spitzenrendite bei 3,65 % (-30 Basispunkte) – ebenfalls bundesweit Platz zwei nach München. Gerade in diesem Segment sind Käufer jedoch bereit, in Einzelfällen noch mehr zu bezahlen. Auch im Logistiksegment war eine starke Yield Compression zu beobachten. Zum Jahresende 2015 lag die Anfangsrendite mit 5,40 % rund 100 Basispunkte unter dem Vorjahreswert.

Aussichten: Sehr gutes Jahr 2016 – aber unter 2015

„Nach dem extrem starken Jahr 2015 steht der Berliner Investmentmarkt in den Startlöchern für ein neues, außerordentlich gutes Jahr. Das sehr gute Investmentumfeld mit funktionierenden und weiter anziehenden Vermietungsmärkten, niedrigen Finanzierungszinsen und nicht zuletzt fehlenden Alternativanlagen dürfte dem Berliner Investmentmarkt in die Hände spielen. Da allerdings nicht jedes Jahr Objekte im Wert von über 1 Mrd. € wie der Potsdamer Platz verkauft werden können, ist es eher unwahrscheinlich, dass das aktuelle Volumen wieder erzielt werden kann. Vor diesem Hintergrund erwarten wir zwar eines der besten Ergebnisse, dieses dürfte aber unter dem Wert von 2015 liegen“, so Jan Dohrwardt.

MIPIM 2016 – Netzwerkplattform German Lounge wieder am Start

Rund 400 deutsche, aber auch niederländische, kanadische und US-amerikanische Immobilienentscheider nahmen im vergangenen Jahr an der „German Lounge“ teil. Sie alle nutzten die Kommunikationsplattform, um erneut über immobilienrelevante Themen zu diskutieren, neue Kontakte zu knüpfen und Business zu generieren.

Und auch 2016 werden an zwei Netzwerkabenden im Rahmen der MIPIM wieder zahlreiche Gäste erwartet. Am 16. und 17. März laden die Hütten Real Solutions und ihre Partner Gäste in das im Sommer 2015 wieder eröffnete Maema Plage, das sich frisch renoviert seinen Gästen in neuem modernen Design zeigt.

Im Fokus steht wieder einmal der Kommunikationsaustausch. Erwartet werden rund 200 Gäste pro Veranstaltungsabend. Spannende Vorträge, der Austausch von Immobilien-Know-how, leckeres deutsches BBQ und die angenehme Atmosphäre im Strandrestaurant runden das Programm ab.

Noch können Unternehmen Sponsoring-Partner der „German Lounge“ werden: Es warten interessante Businesspartner zum gemeinsamen Netzwerken.

Die „German Lounge“ auf einen Blick:

WAS: „German Lounge“
WANN: 16. und 17. März 2016, Beginn ab 19 Uhr
WO: Maema Plage, Boulevard du Midi Jean Hibert, 06400 Cannes, (schräg gegenüber des Radisson Blue)
www.maema-plage-restaurant-salle-cannes.fr