PORT Real Estate Immobilien

Der deutsche Logistik- und Lagerflächenmarkt verzeichnete 2015 mit knapp 6 Mio. m² einen neuen Rekordumsatz und legte gegenüber dem Vorjahr um gut 15 % zu. Das bisherige Allzeithoch aus 2011 (5,84 Mio. m²) wurde zwar nur knapp, der zehnjährige Durchschnitt aber um ein Drittel übertroffen. Dies ergibt der Logistikmarkt-Report 2016, den BNP Paribas Real Estate Mitte Februar veröffentlichen wird.

„Die Tatsache, dass in allen Quartalen deutlich über 1 Mio. m² umgesetzt wurden, unterstreicht die breite Nachfragebasis im gesamten Jahresverlauf. Bemerkenswert ist auch, dass sowohl die großen Ballungsräume insgesamt, als auch Standorte außerhalb dieser Agglomerationen vom Umsatzanstieg profitieren konnten. Zum außergewöhnlichen Ergebnis hat auch der erneut hohe Anteil von 40 % von Großabschlüssen über 20.000 m² beigetragen. Der Eigennutzeranteil weist eine leicht sinkende Tendenz auf und liegt bei knapp 41 %“, sagt Hans-Jürgen Hoffmann, Head of Industrial Services & Investment der BNP Paribas Real Estate GmbH.

Der seit längerem zu beobachtende Trend eines wachsenden Neubauanteils hat sich 2015 fortgesetzt. Insgesamt entfallen zwei Drittel des Ergebnisses auf dieses Marktsegment, das den bereits hohen Vorjahreswert (59 %) nochmals steigern konnte. Der wichtigste Grund hierfür ist, dass viele Großanmietungen aber auch Eigennutzerobjekte über Projektentwicklungen realisiert werden, die in der Regel als build-to-suit-Lösungen maßgeschneidert für die zukünftigen Nutzer erstellt werden. Hier spiegelt sich einerseits ein begrenztes Angebot an großflächigen Bestandsobjekten wider, andererseits aber auch gestiegene Anforderungen der Nutzer.

An den großen Standorten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig, München) konnte der Umsatz um 12 % auf knapp 2,53 Mio. m² zulegen, was das beste Ergebnis seit 2011 ist. Spitzenreiter ist Hamburg mit 595.000 m² (+32 %). Erzielt wurde dieses Resultat ohne Megadeals, sodass ein Vertrag über gut 30.000 m² von Edeka bereits den größten Abschluss darstellt. Auf Platz zwei folgt Berlin mit 470.000 m² (+52 %), wo unter anderem eine Anmietung des britischen Online Versandhändlers ASOS (44.000 m²) sowie ein Eigennutzerdeal von Lidl (41.000 m²) den Umsatz beflügelt haben. Vervollständigt wird das Führungstrio von Frankfurt mit 463.000 m² (+4 %), wo der größte registrierte Vertrag über rund 44.000 m² von DS Smith in Erlensee abgeschlossen wurde. Zuwächse verzeichneten auch Düsseldorf mit 341.000 m² (+28 %) und Leipzig mit 250.000 m² (+19 %). Weniger Umsatz mussten München mit 241.000 m² (-13 %) und Köln mit 167.000 m² (-45 %) hinnehmen.

Neues Allzeithoch außerhalb der Metropolen

Außerhalb der Ballungsräume fiel der Umsatzanstieg sogar noch stärker aus als im Bundesdurchschnitt. Mit knapp 3,46 Mio. m² wurde nicht nur das Vorjahresergebnis um 18 % gesteigert, sondern auch ein neues Allzeithoch aufgestellt. Davon konnten die 14 Logistik-Agglomerationen, die BNP Paribas Real Estate zusätzlich zu den Ballungsräumen der wichtigsten Städte analysiert, knapp 1,27 Mio. m² auf sich vereinen. Außerhalb dieser Logistikhubs wurden weitere 2,19 Mio. m² umgesetzt. Allein BMW trägt mit drei großen Projekten in Wallersdorf, Bruckberg und Kleinaitingen gut 420.000 m² zu diesem Ergebnis bei. Gleiches gilt für den Online-Händler Zalando, der sich sein viertes selbstbetriebenes Logistikzentrum mit rund 130.000 m² im Raum Lahr errichten lässt. Zu den etablierten Logistikregionen mit Umsatzzuwächsen gehören Bremen, wo sich der Umsatz mit 136.000 m² mehr als verdoppelt hat oder Karlsruhe, wo 168.000 m² einem Plus von knapp 36 % entsprechen. Prozentual am stärksten zugelegt haben die Standortbereiche Kassel/Bad Hersfeld/Eisenach mit 55.000 m² (+400 %) sowie Gerau/Zwickau/Chemnitz mit 59.000 m² (+115 %). Da die jeweiligen Jahresergebnisse immer auch durch einzelne Großabschlüsse beeinflusst werden, die sich nicht jedes Jahr wiederholen lassen, gab es auch Regionen mit Umsatzrückgängen. Hierzu gehören beispielsweise das Ruhrgebiet (239.000 m², -15 %), Münster/Osnabrück (151.000 m², -44,5 %), Mannheim (121.000 m², -40 %) oder Nürnberg (39.000 m², -32 %).

Produktionsunternehmen setzen sich an die Spitze

Angeführt wird die Liste der Branchengruppen 2015 von den Produktionsunternehmen, die gut 35 % zum Umsatz beitragen. Hier spiegeln sich einerseits die Großanmietungen von BMW wider, andererseits aber auch eine Vielzahl von kleineren oder mittelgroßen Abschlüssen. Mit 32 % wurden die im letzten Jahr klar führenden Logistikdienstleister knapp auf Rang zwei verdrängt. Handelsunternehmen, die auf rund 28 % kommen, belegen 2015 nur den dritten Platz. Trotzdem ist die Nachfrage des Handels unverändert hoch und nimmt tendenziell noch zu. Durch den Online-Handel und neue Trends bezüglich der Lieferketten rücken außerdem auch neue Standorte in das Interesse der Nutzer.

Mietpreisniveaus überwiegend stabil

Trotz der guten Nachfragesituation sind die Mietpreisniveaus 2015 überwiegend stabil geblieben. Lediglich im Münchener Marktgebiet hat die Spitzenmiete auf 6,75 €/m² angezogen, womit die bayerische Landeshauptstadt auch weiterhin der teuerste deutsche Standort bleibt. Auf den weiteren Plätzen folgen Frankfurt (6,30 €/m²), Hamburg (5,70 €/m²), Düsseldorf (5,40 €/m²), Köln (5 €/m²), Berlin (4,70 €/m²) und Leipzig (4,35 €/m²).

Auch die Mietpreisspannen in den analysierten Logistik-Agglomerationen zeigten sich überwiegend unverändert. Allerdings haben sich die oberen Spannenwerte in einigen Standorten leicht erhöht. Hierzu gehören insbesondere Städte in der südlichen Hälfte Deutschlands, wie Mannheim, Karlsruhe und Ulm, aber auch Münster/Osnabrück oder das Ruhrgebiet.

Perspektiven

„Die Perspektiven für die deutschen Logistikmärkte stellen sich insgesamt recht günstig dar. Mit einem prognostizierten BIP-Wachstum von um die 2 % und einer weiter zunehmenden Beschäftigung sind die Aussichten für die wesentlichen Eckpfeiler der Nachfrage positiv. Auch die ansteigende Bevölkerungszahl im Zuge der Flüchtlingswanderungen dürfte stimulierende Impulse für die Konjunktur haben, von denen die Logistikmärkte zumindest am Rande profitieren sollten. Inwieweit sich einige Störfeuer, wie das sich abschwächende chinesische Wirtschaftswachstum, bremsend auf die Flächennachfrage auswirken könnten, bleibt andererseits noch abzuwarten. Vor diesem Hintergrund ist auch 2016 von einem Flächenumsatz auszugehen, der deutlich über dem langjährigen Durchschnitt liegen sollte. Ob erneut ein Ergebnis im Bereich von 6 Mio. m² erzielt werden kann, wird sich aber erst im Laufe des Jahres sicher prognostizieren lassen“, prognostiziert Christopher Raabe, Head of Industrial Letting der BNP Paribas Real Estate GmbH.

Nach Angaben von DAVE, dem Zusammenschluss von zehn inhabergeführten Unternehmen, steigt dieses Jahr der Druck auf Immobilieninvestoren immens. Gründe dafür sind die weiterhin steigende Nachfrage, die anhaltende Niedrigzinspolitik und das mangelnde Angebot.

Sven Keussen, stellvertretend für alle DAVE-Unternehmen, die an 23 Standorten in Deutschland vertreten sind: „Von dieser Situation sind ganz besonders Stiftungen betroffen, die sie die gesetzliche Verpflichtung haben, ihr Vermögen sicher und ertragreich anzulegen.“

„Stiftungen verfügen in der Regel über kein Produktivvermögen, sondern leben von ihren Kapitalerträgen und müssen ihren Kapitalstock erhalten. Deswegen sind sie vor die Herausforderung gestellt, differenzierter als andere Immobilieninvestoren zu agieren“, ergänzen Jens Lütjen und Axel Quester, DAVE-Partner Bremen/Hamburg und Duisburg.

Nach Angaben von DAVE haben Stiftungen deswegen zwei Möglichkeiten ihrer Aufgabe gerecht zu werden. Lütjen: „Die erste Möglichkeit liegt in der Wertsteigerung des Immobilienvermögens. Hier steigt also der Bedarf an professionellem, aktivem Immobilienmanagement und der erfolgreichen Bewirtschaftung der Immobilien.“

„Die zweite Möglichkeit orientiert sich aufgrund der derzeitigen Marktverfassung auch in der Prüfung des Verkaufs von Immobilien, um Wertentwicklungen der letzten Jahre zu realisieren und aktiv für den Stiftungszweck einzusetzen. Alternativ auch durch eine Umschichtung des Portfolios – unter Berücksichtigung der jeweiligen Lebenszyklusanalyse. Wir stellen fest, dass häufig Stiftungen ihre langjährig im Bestand befindlichen Objekte noch nicht optimiert haben hinsichtlich der Wert- und Ausnutzungsreserven. Insbesondere in zentral gelegenen Bestandsimmobilien bieten sich hier viele neue Chancen und Entwicklungen“, führt Keussen, der die Standorte München, Berlin und Frankfurt vertritt, weiter aus.
„Durch die vorgenannten Maßnahmen ist gleichermaßen der Erhalt des Stiftungszwecks als auch in Teilen eine deutliche Optimierung des Kapitalstocks für Stiftungen möglich“, so Quester abschließend.

Einer der Bereiche der MIPIM mit dem schnellsten Wachstum ist der Hotel & Tourism Sektor mit einem noch nie dagewesenen Aufgebot an TOP-Hotelgruppen in 2016. Die MIPIM wird von der Reed MIDEM, einer Tochtergesellschaft der Reed Exhibitions, organisiert und findet vom 15. bis 18. März 2016 in Cannes statt.

Laut CBRE war 2015 mit einem Transaktionsvolumen von 20 Milliarden Dollar und zwei gewaltigen Fusionen ein Boomjahr für den europäischen Hospitality-Markt. Durch die Marriott-Starwood-Fusion im November entstand die weltgrößte Hotelkette. Accor Hotels erwarb das kanadische Hotelunternehmen FRHI und übernahm damit auch Fairmont, Raffles und Swissôtel.

Starwood Hotels & Resorts werden in diesem Jahr ebenso wie die Rezidor Hotel Group (Radisson) und die Louvre Hotel Group Newcomer auf der MIPIM sein. Sie präsentieren sich unter anderem mit Accor Hotels, Club Med, IHG Intercontinental Hotels Group, Hyatt, Easyhotel, und der Meininger Hotel Gruppe in dem mit einer Fläche von 800 m² bisher größten Hotel & Tourism Pavilion.

Dort werden auch die Ministerien für Tourismus aus Brasilien, den Philippinen und Indonesien die Investitionsmöglichkeiten in diesen drei Ländern vorstellen. Das brasilianische Ministerium für Tourismus MINTUR ist außerdem Sponsor des Hotel & Tourism Lunches, der im Anschluss an den Hotel & Tourism Flash Mob (16. März, 11.30 – 12.30 Uhr) stattfindet.

Im Rahmen des MIPIM-Konferenzprogramms finden zwei wichtige Veranstaltungen zum Thema Hotel & Tourism statt. Unter dem Titel: “How can major hotel companies maintain their fast pace of growth in an increasingly competitive market with new offensive players?” werden am Mittwoch, den 16. März, die jüngsten Fusionen und Übernahmen des Sektors thematisiert. “Das meistdiskutierte Thema auf der diesjährigen MIPIM wird die Frage sein, ob sich der Konsolidierungs-Trend, der zwischen Marken und Betreibern im Jahr 2015 begann, im Jahr 2016 fortsetzen wird, und ob das die richtige Antwort auf die Bedrohung durch digitale Disruptoren ist, die das herkömmliche Hotelmodell infrage stellen”, so Arthur De Haast, Chairman, Hotels & Hospitality Group und Lead Director ICG bei Jones Lang LaSalle (JLL), der die Konferenz moderieren wird.

Kürzlich äußerte sich Tim Walton, Vice-President of International Hotel Development, Marriott, dazu wie folgt: “All unsere Marken, die wir in den letzten fünf Jahren eingeführt haben, bewegen sich im Lifestyle-Bereich.” Wie kann sich ein Hotel von einem anderen abheben? Durch eine außergewöhnliche Ausstattung beispielsweise mit Ausstellungsräumen, „Social Connected Zones“, Technologie- und Multimedia-Stationen, ausgewähltes Dekor, spektakuläre Terrassen und Dachgärten oder namhafte Restaurants? Wie ist das Kosten-Nutzen-Verhältnis einer innovativen Raumgestaltung und eines kreativen Designs? Kann das den Hotelumsatz steigern? Diese und andere Fragen werden am Donnerstag, den 17. März, innerhalb des Hotel & Tourism-Workshops: “Rise of lifestyle hotels & retailtainment in the hospitality industry, what’s in hotels for the client experience?” diskutiert.

Einer der neuen Aussteller im Hotel & Tourism Pavilion, die den “Livestyle Hotel”-Trend aufgreifen, ist Fashion TV, die im Jahr 2014 ihr erstes Themenhotel auf Bali eröffneten. Unter einer Vielzahl von „Livestyle Hotel“-Immobilienprojekten, die in diesem Jahr auf der MIPIM präsentiert werden, ist das “The Winery Hotel” (s. Foto). Die weltweit erste Kombination aus Boutique-Hotel und Weingut wurde erst in diesem Monat in Stockholm eröffnet. Mit der Weinherstellung im eigenen Hause bietet es ein frisches Konzept für die Bereiche Unterkunft, Meeting und Gastronomie – in deren Mittelpunkt die Liebe zu einem guten Wein steht.

Julien Sausset, Director of MIPIM: “Für den Hotel- und Tourismus-Sektor war 2015 ein Jahr voller Veränderungen. Der signifikante Anstieg der MIPIM-Registrierungen von dessen Top-Akteuren spiegelt das rege Treiben im Bereich Hotelinvestition wider. Eine Präsenz auf der MIPIM ist für Hotelgruppen nun von steigender Bedeutung, um sich die weltweit wichtigsten Investoren zu sichern.”

Der Run auf attraktive Mittelstädte ist ungebrochen. Angesichts des intensiven Wettbewerbs um Handelsimmobilien in deutschen Großstädten konzentrieren sich die Einzelhandels- und Immobilienprofis auch auf die Hidden Champions in dieser Städtegrößenklasse.

COMFORT, das führende Maklerhaus für High Streets, vermittelte die Vermietung eines Ladenlokals an die Drogeriemarktkette Rossmann in Wedel, Bahnhofstraße 36. Die Eröffnung erfolgt voraussichtlich im Herbst 2016. Vermieter ist ein privater Eigentümer aus Nordrhein-Westfalen. Durch den Umzug von der bisherigen Lage kann die Drogeriemarktkette ihre Gesamtfläche (rd. 1.100 m² auf einer Ebene) in Wedel mehr als verdoppeln. Darüber hinaus liegt der zukünftige Standort direkt gegenüber vom Einkaufszentrum Welau Arcaden, dem stärksten Abschnitt der beliebten Einkaufsstraße. Dieses Shopping-Center konnte COMFORT bereits erfolgreich vermitteln.

Das Mittelzentrum Wedel befindet sich im Speckgürtel von Hamburg und grenzt an das westliche Stadtgebiet an und ist über die S-Bahn eng mit der Hansestadt vernetzt. Die hervorragende Anbindung und touristische Anziehungspunkte wie z.B. die Schiffsbegrüßungsanlage Willkomm-Höft für die im Hamburger Hafen anlaufenden Schiffe sorgen für einen hohen Bekanntheitsgrad über die Stadtgrenzen hinaus und machen Wedel zu einem attraktiven Wohnort für Hamburgpendler. Dieser Umstand bildet eine solide Grundlage für einen funktionierenden Einzelhandel in der Innenstadt.

Kurz nach Jahresstart vermeldet Corealis, Partner der NAI apollo group, drei weitere Mietvertragsabschlüsse mit über 1.000 m² Bürofläche im Düsseldorfer Central Business District. Das inhabergeführte Unternehmen ist auf die Beratung bei Anmietungen und Objektverkäufen durch international agierende Konzerne und mittelständische Branchenführer spezialisiert.

Von Düsseldorf Lierenfeld an den Wehrhahn: Mit dem Hauptzollamt Düsseldorf wurde auf Vermittlung von Corealis in der Adlerstraße 72-74/Schirmerstraße 71 ein Mietvertrag über 580 m² Bürofläche im ersten Obergeschoss geschlossen. Das insgesamt 6-geschossige Bürogebäude, das seitens des Eigentümers durch die Bilfinger Real Estate GmbH vertreten wurde, überzeugte durch seinen repräsentativen Charakter, barrierefreie Flächen und durch die sehr gute Anbindung an den ÖPNV.

Vom Sky Office ins STOLCO Haus: Der türkische Modekonzern Sarar Europe GmbH mietet 230 m² Bürofläche im STOLCO Haus in der Steinstraße 16-18. Damit rückt Sarar näher an seinen Flagshipstore auf der Kö. Mit diesem durch Corealis vermittelten Mietvertragsabschluss ist die fünfgeschossige Immobilie jetzt zu 100 Prozent vermietet.

Vollvermietung auch im Vetro Haus: Mit der Ansiedlung der Miki Europe GmbH – einem japanischen Chemie-Handelsunternehmen – in der Immermannstraße 35 ist auch das Vetro-Haus nunmehr vollständig ausgelastet. Corealis war vom Privatinvestor mit dem Alleinauftrag mandatiert und vermittelte den Mietvertragsabschluss über 236 m² Bürofläche in dem insgesamt 2.100 m² umfassenden Objekt.