PORT Real Estate Immobilien

Die Gesamtrenditen (Total Return) für deutsche Immobilienanlagen waren 2015 mit 13,3 Prozent (2014: 13,1 Prozent) so hoch wie seit der deutschen Wiedervereinigung nicht mehr. Das geht aus dem aktuellen German Property Index (GPI) des Beratungs- und Analyseunternehmens bulwiengesa hervor. Zu dem Spitzenwert trugen besonders die Segmente Logistik (12,9 %, 2014: 11,1 %) und Büro (15,5 %, 2014: 11,4 %) bei, wohingegen die Segmente Einzelhandel (11,4 % nach 12,1 % in 2014) und Wohnen (15,0% nach 15,5 % in 2014) Einbußen hinnehmen mussten. „Wir befinden uns nahezu auf dem Gipfel des aktuellen Marktzyklus“, konstatiert Martin Steininger, Chefökonom bei bulwiengesa. Das nachlassende Wachstum bei Einzelhandel und Wohnen sei dabei kein Indiz für die Schwäche des Marktes, sondern Ausdruck einer weniger dynamischen Entwicklung im Vergleich zu den Vorjahren und Beitrag zur Marktstabilisierung. „Die gegenwärtigen Rahmenbedingungen – das historisch niedrige Zins- und Finanzierungsumfeld, die gesunkene Attraktivität alternativer Anlagemöglichkeiten sowie die gute Einkommens- und Geldvermögenssituation – legen die Vermutung nahe, dass die Nachfrage nach Eigentumswohnungen auch weiterhin hoch bleiben wird und sich lediglich die Kaufpreise weniger dynamisch entwickeln als in der Vergangenheit“, so Steininger.

Nachfrageüberhang am Investmentmarkt lässt Anfangsrenditen weiter sinken

Wesentlicher Grund für das Allzeit-Hoch ist nach Einschätzung von bulwiengesa der fortgesetzte Nachfrageüberhang am Investmentmarkt. In der Folge stieg das gewerbliche Transaktionsvolumen 2015 zum sechsten Mal in Folge auf 55,8 Milliarden Euro. Das sind 38 Prozent mehr als im Jahr davor (40,5 Milliarden Euro). Fast 47 Prozent entfielen hierbei auf Büroimmobilien, was ein Anstieg um 51 Prozent gegenüber 2014 bedeutet. „Sowohl die Finanzmärkte als auch die Realwirtschaft senden aus Sicht der Immobilienbranche positive Signale. Dies schlägt sich in dem deutlich gestiegenen Transaktionsvolumen im hiesigen Markt nieder“, so Steininger. „Gerade die Märkte für Gewerbeimmobilien an den sieben Top-Standorten in Deutschland erfreuen sich seit mehreren Jahren großer Beliebtheit, und Premium-Immobilien in Spitzenlagen, so genannte Core-Objekte, gelten spätestens seit der Finanz- und Wirtschaftskrise und fehlenden Investitionsalternativen als vergleichsweise sichere Investments.“ Folglich entfielen 2015 wiederum mehr als die Hälfte (56 Prozent) aller getätigten Investments auf Immobilienanlagen in den A-Städten, wie die größten deutschen Metropolen im Immobilieninvestment bezeichnet werden.

Auch 2016 steigende Spitzenmieten und sinkende Anfangsrenditen erwartet

Für 2016 geht Steininger weiterhin von einer großen Nachfrage nach erstklassigen Büro- und Logistikflächen aus: „Zwar legen die Projektentwicklungen fast überall zu, jedoch kann das bestehende Angebot als nicht ausreichend klassifiziert werden“, so der Chefvolkswirt. Gerade im Büroimmobiliensegment treffe eine gute Entwicklung der Beschäftigtenzahlen auf eine hohe Nachfrage nach erstklassigen Büroflächen in den Agglomerationsräumen. Der seit der Finanz- und Wirtschaftskrise nur verminderte Start von neuen Projekten habe nicht nur 2015 das Angebot verknappt. Dieser Trend setze sich auch 2016 fort: Steininger erwartet weiter steigende Spitzenmieten und einen weiteren Abbau der Leerstände.

Das hohe Kaufinteresse seitens in- und ausländischer Investoren hat nach Einschätzung von bulwiengesa insbesondere bei Logistik- und Büroimmobilien 2015 zu stärkeren Renditekompressionen geführt. Dies spiegelt sich in den höheren Capital-Growth-Werten wieder, die ausschlaggebend für die stärkere Entwicklung der Total Returns innerhalb der Segmente waren. Diese Entwicklung wird sich 2016 fortsetzen: „Aufgrund des zu erwartenden Wachstums der Mietpreise als auch ein weiteres, allerdings kommodes Absinken der Anfangsrenditen durch den Nachfrageüberhang werden die Immobilienpreise in nahezu allen gewerblichen Immobilienklassen 2016 weiter ansteigen“, ist sich Steininger sicher.

Investment- und Mietmärkte entkoppeln sich

Innerhalb der Marktsegmente hat bulwiengesa auch für 2015 eine Entkopplung von Investment- und Mietmärkten festgestellt. Diese wird sich nach Prognose der Experten 2016 auch regional – außerhalb den Metropolregionen – spürbar fortsetzen. Hierzu Steininger: „Bei Gewerbeimmobilien sind die niedrigen Renditen vor allem zinsinduziert und weniger durch die Fundamentaldaten gerechtfertigt. Zudem üben die hiesigen Immobilienmärkte eine hohe Anziehungskraft auf in- und ausländisches Kapital aus. Die Suche nach rentierlichen Anlagen generiert seit 2010 eine anhaltend hohe Nachfrage nach renditeorientierten Objekten in Deutschland.“

So hat sich beispielsweise bei Büroimmobilien der Capital-Growth-Wert deutlich von 5,5 Prozent (2014) auf 9,7 Prozent (2015) erhöht. Erstmalig seit 2007 tragen zudem die Cash-Flow-Werte mit durchschnittlich 6 Prozent weniger zum Total Return bei als die Capital-Growth-Komponente. Hintergrund ist, dass Metropolmärkte im Vergleich zu den nachrangigen Stadtkategorien, also B- bis D-Städte, durch hohe Ausschläge der Wertänderungsrate gekennzeichnet sind. In rezessiven Zeiten sinkt der Capital-Growth-Return somit stärker als in den übrigen Städten. Jedoch setzt der Aufschwung zu Beginn eines neuen Zyklus dann stärker ein. In dieser Marktphase bieten sich – neben dem relativ konstant verlaufenden Cash-Flow-Return – hohe Renditechancen für Investoren. Umgekehrt bedeutet dies, dass die hohen Preise für Immobilien in Top-Lagen dazu führen, dass Investoren sich nun verstärkt auf sogenannte 1B-Lagen fokussieren. Diese garantieren ebenfalls einen relativ sicheren Cash-Flow, wie etwa Objekte in Randgebieten von Metropolen oder mittelgroßen Städte. „Die Identifizierung von Hidden Champions garantiert neben der stabilen Ausschüttungsrendite auch die Möglichkeit, an der (kommenden) Wertveränderung zu partizipieren“, prognostiziert Steininger.

Der Immobilienmarkt wird für Investoren zu einer Gleichung mit immer mehr Unbekannten. Doch erlegen sich die europäischen Immobilienprofis selbst in diesem fortgeschrittenen Immobilienmarktzyklus keine gesteigerte Zurückhaltung auf. Im Gegenteil: Rendite ist im Vergleich zum Vorjahr für noch mehr Investoren zum zentralen Anlagemotiv geworden. Treiber der weiter gestiegenen Risikobereitschaft ist der anhaltende Renditedruck und ein Marktumfeld, in dem sich Klopfgeräusche einer Trendumkehr erst sehr verhalten vernehmen lassen. Dies ist das Ergebnis der aktuellen, im halbjährlichen Turnus durchgeführten Immobilien- Investitionsklima-Studie von Union Investment, für die diesmal 171 professionelle Immobilienanleger in Deutschland, Frankreich und Großbritannien repräsentativ befragt wurden.

Folgt man den Einschätzungen der interviewten Investoren, dann zeichnet sich ein Umschwung in keinem der drei europäischen Immobilienkernmärkte ab: 86 Prozent der Profianleger sind überzeugt, dass sich in den nächsten zwölf Monaten die generelle Investitionsbereitschaft auf den gewerblichen Immobilienmärkten in ihrem jeweiligen Land noch weiter verbessern oder zumindest nicht abschwächen wird. „Europa steht gut da. Das makroökonomische Gesamtbild ist weiterhin positiv. Das hohe Investitionsinteresse in Europa auch aus Übersee trägt dazu bei, dass sich das Klima für Immobilieninvestments in den maßgeblichen europäischen Märkten trotzt schwieriger werdender Rahmenbedingungen vergleichsweise stabil erweist“, sagt Olaf Janßen, Leiter Immobilienresearch bei der Union Investment Real Estate GmbH. „Gleichzeitig zwingt die sinkende Verfügbarkeit und das Preisniveau von Prime Assets den Immobilieninvestoren jedoch eine wachsende Risikoorientierung auf.“

So glauben 51 Prozent der Studienteilnehmer, dass sie in den kommenden drei Jahren ihre selbstgesteckten Renditeziele nicht erreichen werden – sie also mit anhaltend hohen Preisen und entsprechend niedrigen Renditen zu rechnen haben. Und selbst auf Fünfjahressicht fürchtet jeder zweite Befragte, die erhoffte Verzinsung seiner Investments zu verfehlen.

Mehr Risiken eingehen, ist folglich für viele Immobilieninvestoren die Devise, um den drohenden weiteren Fall der Renditen abzufedern. 81 Prozent der britischen Investoren geben in der Umfrage an, Immobilieninvestments hauptsächlich bzw. nur nach Renditegesichtspunkten zu beurteilen. Dies bedeutet eine nochmalige Steigerung im Vergleich zur letzten Befragung im Mai 2015. Damals war noch für 76 Prozent der traditionell risikoaffineren britischen Investoren „Rendite“ das zentrale Anlagemotiv. Demgegenüber sank die Quote der auf „Sicherheit“ fokussierten Anleger in UK um fünf weitere Punkte auf aktuell 13 Prozent. In Deutschland und Frankreich halten sich Rendite- und Sicherheitsorientierung derzeit die Waage – aber auch hier mit einer klaren Tendenz Richtung „Rendite“. Demgegenüber spielt „Liquidität“ in der Anlageentscheidungen bei allen Befragtengruppen eine untergeordnete Rolle.

Portfoliodeals mit mehr Risiko

Wie die Union Investment-Umfrage zeigt, werden auf der Suche nach renditestarken Investments auch Immobilienportfolios immer interessanter – vor allem bei den Immobilieninvestoren in Frankreich und Großbritannien. So gibt die Hälfte aller Befragten an, sich aktiv mit dem Ankauf von Immobilienportfolios zu beschäftigen. In Frankreich fällt das Interesse mit 74 Prozent besonders stark aus, gefolgt von den britischen Investmentprofis mit 67 Prozent. Auffällig gering ist das Interesse noch bei den deutschen Investoren. Dort beschäftigen sich nur 24 Prozent der befragten Immobilieninvestoren mit möglichen Paketkäufen; die überwiegende Mehrheit von 57 Prozent gibt an, sich in keiner Weise mit Portfoliodeals – weder im An- noch im Verkauf – zu befassen.

Besonders aufschlussreich ist dabei die Erwartung von 80 Prozent der Befragten, dass 2016 vor allem risikobehaftetere Portfolios verstärkt gehandelt werden dürften – eine Bestätigung der zunehmenden Renditeorientierung britischer, französischer, aber auch internationaler Anleger. Denn 74 Prozent der befragten Immobilienprofis sind überzeugt, dass Investoren aus Asien und Nordamerika verstärkt in Europa auftreten werden. Internationale Investoren könnten Paketdeals als Möglichkeit zum raschen Einstieg in den gesamteuropäischen Markt nutzen: Mit 70 Prozent erwartet die überwiegende Mehrheit der befragten Marktteilnehmer, dass mehr und mehr paneuropäische Portfolios auf den Markt kommen werden. Und immerhin 58 Prozent glauben, dass dabei Pakete mit Immobilien unterschiedlicher Nutzungsarten stärker gehandelt werden.

Portfoliodeals sind kein neues Phänomen; 2015 war ein Spitzenjahr für großvolumige Pakettransaktionen in Europa. Nachdem im vergangenen Jahr jedoch Portfolios mit einem klaren Nutzungsfokus, nämlich Büro oder Retail, dominierten, lässt sich seit dem 4. Quartal 2015 ein verstärkter Trend zu gemischtgenutzten Portfolios feststellen. „Unter dem Einfluss der derzeit niedrigen Finanzierungskosten und der ausgeprägten Fähigkeit, große Kapitalmengen für eine einzige Transaktion bereitzustellen, wird das Interesse an paneuropäischen Portfolio stark befeuert“, sagt Olaf Janßen. „Hinzu kommt, das Investoren aus Übersee ihre Allokation in Europa erhöhen und das Zinsfenster sowie den schwachen Euro nutzen wollen, um große Deals in diesem Jahr über die Ziellinie zu bringen.“

Märkte unter Beobachtung

Die hierin liegenden Chancen zur Portfoliobereinigung bzw. zur Mitnahme von Verkaufsgewinnen wollen die europäischen Immobilieninvestoren in gesteigertem Maß nutzen. Sowohl 70 Prozent der deutschen als auch der britische Investoren kündigen an, in den nächsten zwölf Monaten verstärkt als Verkäufer von Gebäuden in Erscheinung zu treten. In Frankreich will immerhin noch jeder zweite Investor das sich nach und nach schließende Zeitfenster für Objektverkäufe im großen Stil nutzen. „2016 wird ein spannendes Transaktionsjahr. Käufer und Verkäufer werden genau beobachten, in welche Richtung sich die einzelnen Märkte entwickeln und möglicherweise ihren Peak bereits erreicht haben“, so Olaf Janßen.

Investitionsklima für Immobilien verbessert sich nur in Deutschland

Seit der letzten Umfrage im Mai 2015 verzeichnet das Klima für Immobilieninvestments nur noch in Deutschland einen leichten Aufwärtstrend. Der unter deutschen Investoren erhobene nationale Index legte um 0,6 Punkte zu und steht nun bei 69,9 Punkten. Damit beurteilen die deutschen Investoren das Klima für Immobilieninvestments in ihrem Land erstmals seit 2013 wieder besser als ihre Counterparts sowohl in Frankreich als auch in UK. Der in Großbritannien gemessene Wert büßte von allen Ländern mit 3,2 Punkten am stärksten ein und liegt nun bei 68,3 Punkten. In Frankreich bleibt die gemessene Stimmung – abzulesen am nationalen Index mit aktuell 67,0 Punkten (minus 1,3 Punkte) – auch im fünften Jahr in Folge hinter den beiden anderen großen europäischen Immobilienmärkten zurück. Kennzeichen des französischen Index bleibt seine vergleichsweise hohe Volatilität, die aktuell den Unsicherheiten u.a. in Folge der Terroranschläge von Paris im November 2015 geschuldet sein dürfte.

Über die Union Investment-Umfrage

Der Immobilien-Investitionsklimaindex von Union Investment wird seit 2005 (seit Frühjahr 2008 halbjährlich) unter den europäischen Immobilieninvestoren erhoben. Dier Index berechnet sich aus den vier Teilindikatoren „Marktstruktur“, „Rahmenbedingungen“, Standortbedingungen“ und „Erwartungen“, die mit jeweils 25 Prozent gewichtet werden. Für den Index befragte das Marktforschungsinstitut Ipsos im Zeitraum Dezember 2015 – Januar 2016 insgesamt 171 Immobilienunternehmen und institutionelle Immobilienanleger in Deutschland (n=75), Frankreich (n=42) und Großbritannien (n=54).

Mister Spex, Europas führender Online-Optiker, hat heute im Berliner Shoppingcenter Alexa seinen ersten Store in Eigenbetrieb eröffnet und erweitert damit sein erfolgreiches Multi-Channel-Konzept um einen zusätzlichen Vertriebskanal. Die drei Geschäftsführer des Unternehmens Dirk Graber, Mirko Caspar und Robert Motzek gaben am Morgen geladenen Gästen vorab Einblicke in die künftige Offline-Welt von Mister Spex und empfingen gemeinsam erste Kunden. Auch Dr. Christian Hanke, Bezirksbürgermeister von Berlin-Mitte, war vor Ort und gratulierte zum Entschluss des Onliners, das erfolgreiche Geschäftsmodell in den stationären Handel auszuweiten. Dr. Christian Hanke betonte in seinen Begrüßungsworten: „Mister Spex ist seit seiner Gründung 2007 ein innovativer Arbeitgeber für die Stadt. Als Bezirksbürgermeister von Berlin-Mitte freue ich mich umso mehr, dass das Unternehmen weiter auf den Standort baut und hier im Alexa seinen ersten Store eröffnet.“

Bereits seit 2011 bietet das Berliner Unternehmen gemeinsam mit über 550 stationären Partnern in Deutschland, Österreich und der Schweiz seinen Kunden vielfältige, kostenlose Service-Leistungen beim Optiker vor Ort an. „Unseren eigenen Mister Spex Store zu eröffnen, war für uns der nächste logische Schritt. Mit dem Alexa haben wir einen attraktiven und viel frequentierten Standort gefunden“, erklärt Dirk Graber, Gründer und Geschäftsführer von Mister Spex. Die gewonnenen Erkenntnisse aus dem Store-Betrieb sollen auch Bestandteil eines erweiterten Partnerprogramms werden, an dem Mister Spex derzeit arbeitet. Co-Geschäftsführer Mirko Caspar ergänzt: „In der Zusammenarbeit mit unseren Optikern liegt noch viel Potenzial für beide Seiten, das wir gern gemeinsam heben möchten. In unserem Store werden wir unsere Kompetenzen ausbauen und neue Ideen testen, die wir dann sowohl online als auch gemeinsam mit unseren Partneroptikern ausrollen können. Das Kerngeschäft von Mister Spex bleibt aber der E-Commerce.“

Mister Spex-Kunden können zukünftig nicht nur online aus dem mit über 7.000 Modellen größten direkt verfügbaren Sortiment an Markenbrillen wählen, sondern zusätzlich rund 1.400 ausgestellte Brillen und Sonnenbrillen im eigenen Store in Berlin-Mitte anprobieren, vor Ort kaufen oder auch gemeinsam mit dem Team ausgebildeter Optiker auf das Online-Sortiment zugreifen. Auf einer Fläche von 150 Quadratmetern bietet das Mister Spex-Team im Erdgeschoss des Alexas neben umfangreicher Beratung auch vielfältige, kostenlose Services rund um Brillen, Sonnenbrillen und Kontaktlinsen wie Sehtests und Anpassungen.

Ein weltweit tätiges Unternehmen aus der Automotive-Branche mietet in der Taunusstraße 31 – 37 in München rund 1.600 m² Bürofläche. Die von der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB) zertifizierte, multifunktionale Fonds-Immobilie aus dem Jahre 2010, liegt ausgezeichnet zum BMW Group Forschungs- und Innovationszentrum (FIZ) und ist damit weiterhin vollvermietet.

Ellwanger & Geiger Real Estate GmbH, Gründungsmitglied von German Property Partners (GPP), war beratend und vermittelnd tätig.

Die BECKEN Development GmbH hat einen Mietvertrag über rund 1.000 m² Fläche im „Fleet Office“ mit der „Igepa group GmbH & Co. KG“ abschließen können. Der Einzug ist für Anfang 2017 geplant. Vermittelnd tätig war die Angermann Real Estate Advisory AG.

Derzeit befindet sich das elfgeschossige Bürogebäude mit einer flexibel aufteilbaren Gesamtfläche von ca. 20.000 m² inklusive Tiefgarage mit ca. 285 Stellplätzen im Heidenkampsweg in der Hamburger City Süd im Bau. Nach Fertigstellung repräsentiert der wertbeständige Neubau einen Unternehmenssitz mit hohem Identifikationspotential und Nachhaltigkeit, der eine DGNB-Gold-Zertifizierung erhalten wird.