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Die Stimmung am Hotelinvestmentmarkt hat sich im Frühjahr 2016 etwas eingetrübt – dennoch bleibt die Markteinschätzung insgesamt gesehen auf einem hohen Niveau positiv. Bei den Trendfragen nach Renditen und Standorten zeichnen die Befragten ein differenziertes Bild. Dies ergab das hospitalityInside „INVESTMENT BAROMETER Frühjahr 2016“.

„Diese leicht abgekühlte Stimmung an den Hotelmärkten ist nach den Höhenflügen der letzten Jahre nicht verwunderlich“, kommentiert Andreas Löcher, Leiter Investment Management Hotel bei der Union Investment Real Estate GmbH, die Ergebnisse der aktuellen Umfrage, die der Augsburger Fachverlag HospitalityInside in Kooperation mit Union Investment gerade abgeschlossen hat. „Insbesondere die Anschläge in Europa und die Unwägbarkeiten und Risiken rund ums Mittelmeer haben für den Tourismus im letzten halben Jahr neue Hürden aufgebaut. Das hat natürlich Auswirkungen auf die Erwartungen, insbesondere auch bezüglich der Hotelauslastung. So hat beispielsweise Brüssel zuletzt einen massiven Einbruch in der Hotelbelegung verzeichnet. Während freies Kapital in sichere Standorte ausweichen kann, ist es in Krisen-Regionen zunächst gefangen, und die Hotelbetreiber müssen versuchen, diese Herausforderungen zu meistern.“

Die Umsatzerwartungen für die Branche sinken in der Umfrage ebenfalls um 5,7 Prozent, wobei dies immer noch bedeutet, dass 75 Prozent der Befragten weiterhin gute bis sehr gute Geschäfte für die Branche erwarten. Das gilt auch für die übrigen Einzelindizes: Die aktuelle Situation und die Erwartungen für das eigene Geschäft in den nächsten sechs Monaten beurteilten die Befragten optimistischer als für den gesamten Markt. Die Stimmung im Hinblick auf das Development neuer Hotels konsolidiert – nach dem starken Anstieg in der letzten Umfrage jetzt 8,5 Prozent niedriger. Gleichwohl schließen alle Einzelindizes mit dem zweithöchsten Wert seit Beginn der Umfrage im Herbst 2013. Auch der Gesamtindex ist knapp unter der 4.000er Marke der zweithöchste Stand seit Beginn der Umfrage.

Die Trendfrage, ob und in welche Richtung sich der Renditeabstand zwischen Gateway-Cities oder Sekundärstädten innerhalb Europas verändern wird, ergab ein differenziertes Bild. Ohnehin ist es eine derzeit heiß diskutierte Frage im Markt, wo man am besten investieren soll. Umso interessanter zu sehen, dass die Hälfte der Befragten keine Verschiebung zwischen den Segmenten erwartet, die andere Hälfte aber zu gleichen Teilen ein Schrumpfen bzw. Anwachsen des Abstandes prognostiziert. Das heißt, es gibt in beiden Segmenten ganz offensichtlich noch genug Spielräume – in beide Richtungen.

Bei der zweiten Trendfrage, welcher Spitzenstandort der „Outperformer“ 2016 werden wird, entfielen die meisten Nennungen auf München und London. „An beiden Standorten sind und bleiben neue Hotelstandorte rar. In London hat die Gefahr eines Brexit bislang noch keine wesentliche Auswirkung auf den Hotelmarkt, und in München sucht noch immer eine Vielzahl von Hotelketten seit langer Zeit erfolglos nach ihrer ersten Opportunität“, sagt Andreas Löcher.

Das neue Parkhaus direkt am Hauptbahnhof geht am heutigen Dienstag in Betrieb. Dort stehen 350 Parkplätze zur Verfügung. Errichtet hat das Parkhaus CA Immo, betrieben wird das Parkhaus von der Parkhaus-Betriebsgesellschaft, einer Tochter der ABG FRANKFURT HOLDING.

„Wir sorgen am Frankfurter Hauptbahnhof nicht nur für eine Beordnung des Autoverkehrs, sondern schaffen auch eine Abstellmöglichkeit für rund 300 Fahrräder nebst einer Reparaturwerkstatt“, hob Frank Junker, Vorsitzender der Geschäftsführung der ABG FRANKFURT HOLDING, hervor. Künftig können somit auch Fahrräder sicher und witterungsgeschützt untergestellt werden.

Im Zusammenhang mit dem Bau eines Hotels durch CA Immo auf dem Nachbargrundstück wird CA Immo dann auch den Fernbusbahnhof errichten, der ebenfalls von der Parkhaus-Betriebsgesellschaft betrieben wird. Der Fernbusbahnhof soll mit drei Fernlinien-Bushaltestellen bis Ende Juli 2016 fertig sein. Insgesamt investiert CA Immo rund 8 Mio. Euro in den Busbahnhof und das Parkhaus.

Bei einer Informationsveranstaltung hat die GEWOFAG am vergangenen Freitag ihr Bauvorhaben an der Schittgablerstraße, das im Rahmen des Wohnungsbausofortprogramms „Wohnen für Alle“ geplant ist, ausführlich vorgestellt. Anwohnerinnen und Anwohner sowie weitere Interessierte waren eingeladen, mehr über das Projekt zu erfahren und der GEWOFAG-Geschäftsführung sowie Vertreterinnen und Vertretern der Landeshauptstadt München Fragen zu stellen. Bereits im Vorfeld der Veranstaltung setzte das Unternehmen auf den Dialog mit den Anwohnerinnen und Anwohnern und ging bei seinen Planungen auf deren individuelle Hinweise und Anliegen ein.

So passte die GEWOFAG zum Beispiel den Wohnungsschlüssel auf Anregung der Anwohnerinnen und Anwohner so an, dass nun eine höhere Anzahl größerer Wohnungen mit zwei oder 2,5 Zimmern vorgesehen ist als in der ursprünglichen Planung. Insgesamt sollen nach derzeitigem Planungsstand 46 Wohnungen errichtet werden, davon neun 2,5-Zimmer-Wohnungen, sieben Zweizimmerwohnungen und 30 Einzimmerwohnungen. Diese Aufteilung trägt zu einer noch ausgewogeneren Mischung der Bewohnerstruktur bei und ermöglicht, dass nun mehr Wohnungen auch für Familien geeignet sind.

Großes Interesse zeigten die Besucherinnen und Besucher der Informationsveranstaltung unter anderem an der Belegung der neuen Häuser. Ihnen wurde erläutert, dass beim Bauvorhaben an der Schittgablerstraße ebenso wie bei den anderen Wohnen-für-Alle-Projekten der GEWOFAG eine stabile Bewohnerstruktur und eine ausgewogene Mischung beispielsweise hinsichtlich Geschlecht und Alter an erster Stelle stehen. Bei der Belegung, die über das Sozialreferat erfolgt, wird ein Verhältnis von 40 Prozent Frauen und 60 Prozent Männern angestrebt. Alle Mieterinnen und Mieter erhalten einen regulären Mietvertrag.
Die Wohnflächen aller Projekte entsprechen vollumfänglich dem Standard des öffentlich geförderten Wohnungsbaus.

Auch zum vorgesehenen, von der Lokalbaukommission genehmigten Schlüssel von 0,2 Stellplätzen pro Wohnung stellten die Anwohnerinnen und Anwohnern zahlreiche Fragen. Ihnen wurde versichert, dass dieser Stellplatzschlüssel erfahrungsgemäß ausreicht und dass bei Bedarf Flächen zur Nachrüstung zur Verfügung stehen.

Thematisiert wurden außerdem baurechtliche Fragen. Derzeit liegt für das Projekt lediglich ein Bauvorbescheid vor. Auch Fragen zu den Erschließungsbeiträgen wurden gestellt. Das städtische Grundstück wird in die Berechnung mit einbezogen, was zu einer Verringerung der Kosten für jeden Einzelnen führt.

„Mir ist es sehr wichtig, die Anwohnerinnen und Anwohner ausführlich und ehrlich über unsere Neubauvorhaben im Rahmen des Programms Wohnen für Alle zu informieren und auf alle Fragen einzugehen. Nach den beiden Veranstaltungen zu den Projekten am Dantebad und an der Schittgablerstraße planen wir daher nun auch einen Termin, bei dem wir das Bauvorhaben an der Bodenseestraße vorstellen“, sagt Dr. Klaus-Michael Dengler, Sprecher der GEWOFAG-Geschäftsführung.

Wie vergangenen Samstag ad-hoc bekanntgegeben wurde, hat die BUWOG Group den Kaufvertrag für ein rund 42.700 m² großes Grundstück in Hamburg-Bergedorf unterzeichnet. Damit wird der Geschäftsbereich Property Development, die Planung und Errichtung von Wohnungsneubauten, nicht nur gefestigt, sondern neben Wien und Berlin, wo die BUWOG seit langem erfolgreich als Bauträger tätig ist, um den Standort Hamburg erweitert. Die Strategie der BUWOG Group für Hamburg ist auf Wachstum und Langfristigkeit ausgerichtet.

„Hamburg ist für die BUWOG der ideale Standort, um unsere Aktivitäten im Property Development auszubauen. Dieser Schritt in eine neue deutsche Big-Seven-Stadt wurde lange von unseren Teams vorbereitet und das Projekt in Bergedorf hat genau die signifikante Größe, die wir uns als Ziel gesetzt haben, um mit einem bedeutenden Wohnbauprojekt in den Hamburger Development-Markt einzusteigen“, sagt BUWOG CEO Daniel Riedl.

„Unser Fokus im Neubau liegt nun auf den Millionenstädten Wien, Berlin und Hamburg, drei der wirtschafts- und wachstumsstärksten Städte im deutschen Sprachraum. Mit diesem Grundstücksankauf steigt das Volumen unserer Projektpipeline auf rund EUR 2,5 Mrd. Die Wahl auf Hamburg als neuen Development-Standort fiel neben der attraktiven soziodemographischen Perspektive auch aufgrund der hervorragenden Marktkenntnisse und Kontakte in der Hansestadt, die die BUWOG durch ihre bisherigen Hamburg-Aktivitäten, vor allem im Asset Management, der Verwaltung und im Vertrieb, gewinnen konnte“, so Riedl.

In Hamburg kann die BUWOG bereits auf lokale Strukturen zurückgreifen, da das Unternehmen bereits mit einer Niederlassung vor Ort vertreten ist. Seit Erwerb des DGAG-Portfolios im Jahr 2014 hält die BUWOG Group rund 2.900 Bestandseinheiten im Hamburger Umland, etwa in den Städten Norderstedt und Glinde. Anfang des Jahres hat die BUWOG dann direkt in der Stadt Hamburg (Bezirk Hamburg-Harburg) ein Bestandsportfolio mit 245 Einheiten zugekauft und auch in der Immobilienverwaltung für Dritte ist die BUWOG schon seit längerem in Hamburg aktiv. Nun baut das Unternehmen zusätzlich zum bisherigen Team vor Ort eine neue Hamburger Development-Unit auf, um in der Projektentwicklung auch in der Hansestadt weitere Projekte zu akquirieren und umzusetzen.

Beim ersten Hamburger Wohnprojekt, handelt es sich um ein Quartier, mit – nach aktuellem Planungsstand – über 1.000 Einheiten. Die geschätzten Gesamtinvestitionskosten dafür belaufen sich auf rund EUR 430 Mio. Nach Schaffung des Baurechts rechnet die BUWOG Group mit rund fünf Jahren Bauzeit bis zur Fertigstellung des neuen Stadtquartiers. Das erworbene Areal ist Teil des Entwicklungsgebiets „Schleusengraben“. Dieses ist benannt nach einem am Grundstück entlang verlaufenden Kanal, der den Fluss Bille mit der Elbe verbindet. Das Grundstück liegt sehr zentral im Hamburger Stadtteil Bergedorf – das Zentrum ist nur ca. 300 Meter entfernt. In unmittelbarer Nähe der Liegenschaft befindet sich auch der Bahnhof mit S- und Regionalbahnanschluss. In der gesamten Wachstums- und Zuzugsdynamik Hamburgs wendet sich der Blick der Stadt immer stärker nach Osten, die „Bergedorfer Achse“ mit dynamischen Entwicklungsprojekten und großem Flächenpotential profitiert davon enorm.

„Bergedorf plant an diesem zentralen Standort ein urban gemischtes Quartier. Die BUWOG wird als Partner Bergedorfs hier vor allem Wohnen im Eigentum und zur Miete schaffen. Mit den Mietwohnungen für den eigenen Bestand der BUWOG Group sorgen wir selbst für das Wachstum unseres Bestandsportfolios und schaffen Mietfläche, die auch im immer stärker wachsenden Hamburg so dringend benötigt wird“, sagt Alexander Happ, Geschäftsführer Property Development Deutschland bei der BUWOG Group, über die weiteren Pläne in Hamburg-Bergedorf. Der Bau von Mietwohnungen in den eigenen Bestand wird aktuell auch im Development in Berlin forciert. „Ein zentraler Aspekt unserer Planung in Bergedorf ist es, ein energieeffizientes und nachhaltiges Vorzeigequartier zu entwickeln – ganz im Stile unserer Projekte in Wien und Berlin“, so Happ.

„Dieser wichtige Wachstumsschritt ist ein weiterer Baustein in der Strategie, die BUWOG als integrierten Bestandshalter und Wohnimmobilien-Entwickler für die Zukunft zu stärken und den Unternehmenswert zu steigern. Die BUWOG wird damit noch interessanter für den Kapitalmarkt“, sagt Deputy CEO und CFO Andreas Segal.

PROJECT investiert erstmals in Düsseldorf und Wien in Wohnprojekte

Mit einer Vorlaufzeit von weniger als drei Jahren zum Aufbau von Tochtergesellschaften hat PROJECT den Markteintritt in den Metropolregionen Düsseldorf und Wien erfolgreich vollzogen. Mehrere Immobilienentwicklungsfonds der Franken haben erstmals in der Rhein- wie auch in der Donaumetropole investiert, darunter die Publikums-AIF Wohnen 14 und 15. Die beiden Wohnbauprojekte umfassen ein Gesamtverkaufsvolumen von rund 55 Millionen Euro.

In der Hansaallee 242 im Düsseldorfer Bezirk 4, im Stadtteil Heerdt, plant der fränkische Kapitalanlage- und Immobilienspezialist den Neubau einer Wohnanlage mit 108 Eigentumswohnungen, die in gehobener Ausstattung ausgeführt werden. Die neu geschaffene Wohnfläche umfasst 8.460 m². Außerdem werden 88 Pkw-Tiefgaragen- sowie fünf Außenstellplätze realisiert. Zusätzlich sind zwei Gewerbeeinheiten mit einer Gesamtfläche von 225 m² vorgesehen. Bei dem 6.027 m² großen Baugrundstück handelt es sich um ein ehemals gewerblich genutztes, brachliegendes Grundstück eines aufgegebenen Autohauses. Derzeit befinden sich mehrere eingeschossige Hallen und ein zweigeschossiges Büro-, Sozial- und Lagergebäude sowie asphaltierte Parkplatz- und Andienungsflächen auf dem Grundstück, die allesamt abgerissen werden. Das Verkaufsvolumen liegt bei circa 47,4 Millionen Euro.

Die Grundstückslage in Rheinnähe mit seinen Deichen und davorliegenden Wiesen bietet ein hohes Freizeitpotenzial für Jogger, Inline-Skater, Radfahrer und Spaziergänger. Die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr mit Anschluss an die U-Bahnlinien U70, U74, U76, U77 sowie vier Buslinien ist optimal. Mit dem motorisierten Individualverkehr besteht eine sehr gute Anbindung über die Hansaallee bis zum Oberkasseler Stadtteilzentrum sowie über die Luegallee und die Oberkasseler Brücke an die Düsseldorfer Innenstadt bzw. Altstadt. Die nächste Autobahnanschlussstelle zur A 52 ist zwei Minuten entfernt.

Ankaufpremiere in Wien

Zeitgleich mit der Investition in Düsseldorf haben die PROJECT Immobilienentwicklungsfonds Wohnen 14 und 15 Eigentum am Grundstück Auhofstraße 66A im 13. Wiener Bezirk Hietzing erworben. Auf einer Fläche von 1.016 m² wird ein Mehrfamilienhaus mit 16 Eigentumswohnungen und 11 Pkw-Tiefgaragenstellplätzen gebaut. Das Objekt liegt in einem vornehmen Umfeld im Westen Wiens, das durch Villen und exklusiven Wohnbau geprägt ist. Es handelt sich um einen Baulückenschluss mit vier Geschossen sowie einem Dachgeschoss. Vorgesehen sind 16 gehoben ausgestattete Neubauwohnungen mit einer Wohnfläche von 1.303 m². Die Balkone und Loggien weisen eine optimale Südausrichtung auf.

Das Ortszentrum Hietzings rund um das Lainzer Platzl ist fußläufig in 900 Metern erreichbar und für sein kleinstädtisches und bürgerliches Flair bekannt. Dort befinden sich zahlreiche unterschiedliche Einkaufsmöglichkeiten, Restaurants und Cafés. In direkter Umgebung gibt es eine Vielzahl an Allgemein- und Fachärzten, Apotheken, Supermärkten, Kindergärten und Schulen, welche den Bedarf an Nahversorgung vollumfänglich abdecken. Unweit vom Objekt liegt mit dem Schloss Schönbrunn eine der beliebtesten Touristenattraktionen Wiens. In der gepflegten Parkanlage können unterschiedliche Sehenswürdigkeiten wie die Gloriette, das Palmenhaus und der älteste bestehende Zoo der Welt besichtigt werden. Für den Individualverkehr ist Hietzing stadtauswärts mit der A1 und stadteinwärts über die Wienzeile sehr gut angebunden. Die nächsten Bus- und Straßenbahn-Haltestellen sind 300 Meter entfernt. Ebenso in 300 Metern Entfernung befindet sich die nächstgelegene U-Bahn-Station »Unter St. Veit«, welche mit der Line U4 eine schnelle Erreichbarkeit des Wiener Stadtzentrums sowie des Haupt- und Westbahnhofs ermöglicht. Die Immobilienentwicklung umfasst ein Verkaufsvolumen von rund acht Millionen Euro.

Breite Diversifikation

Die aktuell in Platzierung befindlichen Publikums-AIF Wohnen 14 und 15 haben mit der Düsseldorfer Hansaallee 242 und der Wiener Auhofstraße 66A ihre Risikostreuung auf nunmehr 25 (Wohnen 14) und 14 (Wohnen 15) Objektentwicklungen erhöht und damit ihre prospektierte Mindeststreuungsquote von 10 Objekten deutlich übertroffen. So hat der noch bis zum 30. Juni in Platzierung befindliche Fonds 14 seine bisherigen Immobilieninvestitionen auf die Metropolregionen Berlin, Hamburg, Frankfurt, Nürnberg, München, Düsseldorf und Wien verteilt – neben dem reinen Eigenkapitalprinzip der PROJECT Fonds ein zusätzliches Sicherheitsplus für die Investoren.