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08.01.2018 Berlin ist erneut Spitzenreiter beim Investmentumsatz

Mit einem Transaktionsvolumen von 7,92 Mrd. € erzielte Berlin 2017 erneut ein außergewöhnlich gutes Ergebnis und hat sich an die Spitze aller großen deutschen Städte gesetzt. Dies ergibt der Investmentmarkt-Report 2018, den BNP Paribas Real Estate Anfang Februar veröffentlichen wird.

„Wie dynamisch das Jahr verlaufen ist, zeigt sich auch an der Umsatzsteigerung um fast 46 % gegenüber 2016; kein anderer Standort verzeichnete ähnliche Zuwächse“, so Jan Dohrwardt, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Berliner Niederlassungsleiter. „Der 2015 aufgestellte Rekord wurde nur knapp um 4 % verfehlt. Berlin genießt weiterhin ein großes Vertrauen der Investoren, die vor allem die zukünftigen Entwicklungs- und Mietsteigerungspotenziale sehr positiv einschätzen. Schaut man auf die Nutzermärkte, auf denen sich die Flächenumsätze in den vergangenen Jahren in neue Höhen aufgeschwungen haben, ist diese Einschätzung sicherlich gerechtfertigt. Dies wird auch dadurch unterstrichen, dass mit Verkauf des Sony Centers für gut 1,1 Mrd. € der größte Einzeldeal des Jahres in der Hauptstadt realisiert wurde.“

Wie bereits im vergangenen Jahr haben alle Größenklassen umfangreich am Marktgeschehen teilgenommen. Allerdings mussten kleinere Transaktionen bis 25 Mio. € Einbußen hinnehmen und tragen zusammen 12,5 % zum Gesamtumsatz bei. Im Vorjahr lag ihr relativer Anteil gut doppelt so hoch. Alle übrigen Kategorien haben absolut betrachtet zugelegt. Dies betrifft vor allem Großdeals im dreistelligen Millionenbereich, die mit einem Anteil von 56 % am Resultat die Rangliste uneingeschränkt anführen. Insgesamt wurden 16 Verkäufe in diesem Marktsegment registriert. Neben dem Sony Center sind unter anderem noch die Verkäufe des Upper West, des Axel-Springer-Headquarters, der Axel-Springer-Passage, des Rocket Towers sowie der ehemaligen und aktuellen Vattenfall-Zentrale zu nennen.

Vier Investorengruppen besonders aktiv, relativ breite Käuferstruktur

Den höchsten Umsatzanteil verbuchen Pensionskassen mit 21 %, wobei insbesondere einige Großtransaktionen zum Tragen kommen. Auf den weiteren Rängen folgen relativ dicht beieinander Spezialfonds (14,5 %), Investment Manager (gut 13 %) und Equity/Real Estate Funds (knapp 13 %). Aber auch Immobilienunternehmen und Staatsfonds haben absolut betrachtet jeweils noch deutlich über 600 Mio. € in der Hauptstadt investiert. Bemerkenswert ist vor allem der mit gut 66 % überdurchschnittlich hohe Anteil ausländischer Käufer, der damit den höchsten Wert seit 2008 erreicht. Auch dies kann als Indiz dafür angesehen werden, welches Potenzial dem Berliner Markt mittlerweile auch international eingeräumt wird.

Auf Verkäuferseite zeigt sich eine recht breite Streuung, was vor dem Hintergrund der für sie günstigen Marktstruktur nicht überraschend ist. Gleich fünf Gruppen kommen auf zweistellige Umsatzanteile. Angeführt wird die Riege von den Equity/Real Estate Funds, die knapp 20 % zum Verkaufsvolumen beitragen. Rang zwei nehmen Pensionskassen ein (15 %), die sich damit knapp vor Corporates mit 14 % platzieren. Aber auch Investment Manager (13 %) und Projektentwickler (12 %) bewegen sich in einer ähnlichen Größenordnung. Ausländische Verkäufer zeichnen insgesamt etwa für die Hälfte des Volumens verantwortlich.

Büros unangefochten an der Spitze, zentrale Lagen sehr begehrt

Nachdem Berlin viele Jahre durch einen im bundesweiten Vergleich geringen Anteil an Büroinvestments gekennzeichnet war, stehen Büros mittlerweile auch in der Hauptstadt klar an der Spitze der Nutzungsarten. Verantwortlich hierfür ist neben einem langsam zunehmenden Angebot an modernen, gut vermieteten Objekten vor allem auch die sehr dynamische Entwicklung der Flächenumsätze in den vergangenen Jahren, die auf weiteres Steigerungspotenzial in der Zukunft hinweist. Mit einem Anteil von 64 % am Transaktionsvolumen führen Büroobjekte die Rangliste der Assetklassen demzufolge uneingeschränkt an und liegen damit rund 20 Prozentpunkte über ihrem langjährigen Schnitt. Auf die Podestplätze haben es zudem noch Einzelhandelstransaktionen mit knapp 13 % sowie Hotelverkäufe mit 10 % geschafft. Fast 4 % steuern außerdem noch Entwicklungsgrundstücke bei. Der Anteil von Logistikobjekten ist auf gut 2 % gesunken, das Volumen ist absolut betrachtet aber stabil gebelieben.

Den höchsten Umsatzanteil konnten erneut die traditionell starken Citylagen für sich verbuchen, die knapp 39 % zum Gesamtergebnis beisteuern. Deutlich zugelegt haben wieder die Zonen der Topcity, nachdem sie 2016 aufgrund eines mangelnden Angebots spürbar verloren hatten. Aktuell liegt ihr Anteil wieder bei gut 27 %, wozu in nicht unerheblichem Umfang der Verkauf des Sony Centers beigetragen hat. Die Cityrandzonen verlieren etwas und erreichen 14,5 % wohingegen die Nebenlagen mit gut 19 % ihren Anteil aus dem Vorjahr fast halten konnten. Auch hieran zeigt sich, dass die Investoren nicht nur an eine positive Entwicklung der Top-Lagen glauben, sondern auch den übrigen Zonen erhebliche Entwicklungschancen zutrauen.

Spitzenrendite für Büros unter 3 %, Berlin auch 2018 im Fokus der Investoren

Die große Nachfrage, gerade auch von ausländischen Anlegern, hat den Wettbewerb um das zu geringe Angebot weiter angeheizt. Deshalb ist es nicht verwunderlich, dass die Renditen weiter gesunken sind. Die Netto-Spitzenrendite für Büroobjekte hat erstmals die 3-%-Grenze nach unten durchbrochen und notiert aktuell bei 2,90 %. Damit ist die Hauptstadt jetzt alleiniger Spitzenreiter der großen deutschen Investmentstandorte. Die auf den ersten Blick sehr hohen Kaufpreisniveaus relativieren sich aber, wenn man sich die Mietpreisentwicklung anschaut. Alleine 2017 hat die Spitzenmiete um rund 16 % zugelegt, und bei den Durchschnittsmieten sieht es nicht anders aus. Aber auch bei anderen Nutzungen sind die Preise weiter gestiegen. So wird für Geschäftshäuser in den besten Lagen ebenfalls eine Netto-Spitzenrendite von 2,90 % erzielt, wobei gerade hier in besonderen Einzelfällen auch noch höhere Preise erreicht werden können. Eine ähnlich dynamische Entwicklung verzeichnen Logistikimmobilien, für die aufgrund der starken Nachfrage der Anleger mittlerweile eine Spitzenrendite von 4,50 % anzusetzen ist.

„Die deutschen und globalen konjunkturellen Rahmenbedingungen werden 2018 erneut ein stabiles Umfeld für Immobilieninvestitionen bilden, das durch das absehbare Finanzierungsumfeld unterstützt wird. Davon wird Berlin aufgrund der überdurchschnittlichen Entwicklungspotenziale besonders profitieren. Vor diesem Hintergrund zeichnet sich auch 2018 wieder ein sehr hoher Investmentumsatz ab, der deutlich über dem langjährigen Schnitt liegen wird. Begrenzt werden könnte die Nachfrage lediglich durch ein nicht ausreichendes Angebot. Deshalb bleibt auch abzuwarten, ob das Transaktionsvolumen sich erneut in Richtung 8 Mrd. € bewegen wird. Dies hängt nicht zuletzt auch davon ab, ob genügend Großabschlüsse realisiert werden können. Vor allem im Core-plus- und Value-add-Segment sind weiter leicht sinkende Renditen nicht auszuschließen, da Anleger hier Chancen im Zusammenhang mit der starken Nachfrage auf den Nutzermärkten sehen“, so Jan Dohrwardt.

Quelle: http://www.deal-magazin.com/news/69983/Berlin-ist-erneut-Spitzenreiter-beim-Investmentumsatz

08.01.2018 Büromarkt München übertrifft alle Erwartungen

Der Münchener Büromarkt befindet sich nach Angaben von Colliers International zum Jahresende auf Rekordkurs. Ein außerordentliches Schlussquartal mit rund 383.000 Quadratmeter Flächenumsatz bestätigte die ungebrochen hohe Nachfrage nach Büroflächen in München. Ein Gesamtumsatz von 984.200 Quadratmetern im Jahr 2017 bedeutet ein Plus von 26 Prozent im Vergleich zum Vorjahr.

Maßgeblich daran beteiligt waren Eigennutzer, die knapp 200.000 Quadratmeter zum Gesamtumsatz beigetragen haben. Mehr als 150.000 Quadratmeter steuerte die BMW AG mit der Erweiterung des FIZ, das ab 2019 Platz für zusätzlich 5.000 Mitarbeiter bieten wird, und dem Neubau des Zentrum III in Freimann, in dem ab 2019 über 3.000 Mitarbeiter Platz finden werden, bei.

Die reine Vermietungsleistung betrug 784.800 Quadratmeter, was einem Plus von 7 Prozent im Vergleich zum bereits außergewöhnlichen Vorjahr entspricht. Vor allem das Segment der Großnutzer ab 5.000 Quadratmeter war trotz der Flächenknappheit erneut äußerst aktiv. 222.400 Quadratmeter oder 28 Prozent des Vermietungsumsatzes wurden durch insgesamt 25 Großabschlüsse generiert.

„Viele Unternehmen befinden sich derzeit in einer Umbruchphase und rüsten sich für die Zukunft um weiterhin wettbewerbsfähig zu bleiben. So investiert beispielsweise die Automobilbranche massiv in die Digitalisierung und autonomes Fahren und ist entsprechend auf Expansionskurs. Dieser Trend betrifft zahlreiche Branchen und setzt ein starkes Signal für München als Wirtschaftsstandort und unterstreicht die Bedeutung der Isarmetropole als Firmensitz für zukunftsträchtige Branchen. Solche Entwicklungen stärken Münchens Position als Innovationsstandort, und es ist zu erwarten, dass sich in Zukunft weitere kleine und mittlere Unternehmen bewusst für einen Firmensitz in München entscheiden werden“, so Peter Bigelmaier, Head of Office Letting München bei Colliers International. „Die Arbeitswelt wandelt sich und auch Bürokonzepte entwickeln sich stetig weiter. Ein Trend, der 2017 auf dem Münchner Gewerbeimmobilienmarkt beobachtete werden konnte, ist der sprunghafte Anstieg von Anmietungen durch verschiedene Coworking-Anbieter. Diese sicherten sich rund 45.000 Quadratmeter Bürofläche und bieten flexible und moderne Bürolösungen für Start-ups und kleinere Unternehmen. Coworking-Flächen werden jedoch auch vermehrt für große Unternehmen interessant, da sie die Möglichkeit bieten kleinere Abteilungen und Projektteams in einer kreativen Umgebung unterzubringen.“

Leerstand sinkt kontinuierlich

Auch in 2017 hielt der kontinuierliche Leerstandsabbau auf dem Münchner Büromarkt an. Die Leerstandsrate sank im Vergleich zum Vorjahr um 0,6 Prozentpunkte auf 2,4 Prozent. Zum Jahresende standen mit 535.900 Quadratmeter rund 150.000 Quadratmeter weniger für die kurzfristige Anmietung zur Verfügung als ein Jahr zuvor. Insbesondere im Stadtgebiet macht sich die zunehmende Flächenknappheit bemerkbar. Innerhalb des Mittleren Rings lag die Leerstandsrate je nach Teilmarkt zwischen 0,4 und 1,8 Prozent. Auch das Münchner Umland ist gefragt, nur noch im Teilmarkt Nordost überschreitet die Leerstandsquote mit 6,5 Prozent überhaupt die 5-Prozent-Marke.

Trotz des immer weiter sinkenden Angebots befinden sich die Neubaufertigstellungen weithin auf einem unterdurchschnittlichen Niveau. Im Jahr 2017 wurden nur 163.800 Quadratmeter bestandserhöhende Bürofläche entwickelt, von denen Ende des Jahres bereits 93 Prozent vermietet waren. 2018 wird mit etwa 217.500 Quadratmeter zwar etwas mehr Bürofläche fertiggestellt, die jedoch auch schon zu 46 Prozent belegt ist. Aller Voraussicht nach legt die Fertigstellungspipeline 2019 mit rund 350.000 Quadratmeter deutlich zu, jedoch sind diese Flächen bereits durch die hohe Eigennutzerbautätigkeit zu fast 80 Prozent belegt. Unter diesen Voraussetzungen scheint ein Ende des Leerstandsabbaus noch nicht erreicht.

Durchschnittsmiete steigt

Die Durchschnittsmiete des Gesamtmarkts verzeichnete im Vergleich zum Vorjahr ein deutliches Plus von 8 Prozent auf 17,30 Euro pro Quadratmeter. Dieser Anstieg ist insbesondere durch gestiegene Mietpreise im Stadtgebiet zu erklären, die Flächenverknappung heizt diese Entwicklung zusätzlich an. Betrachtet man nur die Durchschnittsmiete des Stadtgebiets, so ist ein deutlicher Anstieg um rund 9 Prozent auf 19,30 Euro pro Quadratmeter festzustellen, dem höchsten jemals registrierten Wert. Im Umland bleiben die Mieten auf einem stabilen Niveau, dort wurde ein leichter Rückgang um ein Prozent auf 11,00 Euro pro Quadratmeter in Folge ausbleibender Neubauvermietungen verzeichnet. Die Spitzenmiete entwickelt sich über das Jahr hinweg leicht nach oben und notierte Ende des Jahres bei 35,60 Euro pro Quadratmeter, was einem Plus von 2 Prozent entspricht.

Fazit

Der Münchner Büromarkt übertraf 2017 die Erwartungen und erzielte den höchsten Flächenumsatz seit 2000. Während Mieter immer größere Schwierigkeiten haben geeignete Flächen zu finden und daher bei Lage oder Ausstattung Kompromisse eingehen müssen, sind Vermieter vielerorts in der Lage, höhere Mietpreise und geringere Incentives durchzusetzen.

„Die Nachfrage nach Büroflächen ist ungebremst, die Flächen werden jedoch immer knapper und haben insbesondere im Stadtgebiet schon kritisch niedrige Werte erreicht. Durch die fehlenden Bestandsflächen sind vor allem für Großnutzer Projektanmietungen eine attraktive Möglichkeit sich ihre Wunschflächen zu sichern. Dabei ist jedoch zu beachten, dass ein ausreichend langer Planungshorizont von durchschnittlich etwa drei Jahren notwendig ist. Es gilt weiterhin, dass spekulative Projekte mit an den Standort angepassten Vermietungskonzepten dem Markt sehr gut tun würden“, fasst Bigelmaier zusammen. „Für 2018 erwarten wir wieder einen überdurchschnittlichen Flächenumsatz, der die Marke von 700.000 Quadratmeter übertreffen kann, wobei abzuwarten ist, inwieweit die zunehmende Flächenknappheit eine bremsende Wirkung auf die Flächenumsätze ausüben wird.“

Quelle: http://www.deal-magazin.com/news/69948/Bueromarkt-Muenchen-uebertrifft-alle-Erwartungen

08.01.2018 Deutschland braucht mehr Wohnraum

Nach dem Scheitern der Jamaika-Verhandlungen und mehr als 100 Tage nach der Bundestagswahl beginnen am Sonntag, 7. Januar, die Sondierungsgespräche zwischen CDU, CSU und SPD für eine Neuauflage der Großen Koalition. 15 Schwerpunkte sollen binnen vier Tagen besprochen werden – es wird sich zeigen ob die Parteienvertreter Wege für eine gemeinsame Regierung finden oder ob die Verhandlungen erneut scheitern. Michael Neumann, Vorstand der Dr. Klein Privatkunden AG, fordert eine künftige Regierung zum Handeln auf: Er benennt Maßnahmen im Themenfeld Wohnen, die in der nächsten Legislaturperiode Priorität haben müssen.

Mehr Angebot, weniger Bürokratie – Hürden für Eigenheim abbauen

Neben besonders strittigen Themen wie der Bürgerversicherung oder dem Familiennachzug, müssen sich die Politiker auch auf eine gemeinsame Linie beim Thema Wohnen einigen. „Ziel muss es sein, für mehr Angebot zu sorgen und Bürokratie abzubauen. Es kann nicht sein, dass in Deutschland die Hürden für ein eigenes Haus oder eine eigene Wohnung so hoch sind, dass viele daran scheitern“, erklärt Michael Neumann, Vorstand der Dr. Klein Privatkunden AG. Sowohl CDU/CSU als auch die SPD versprechen in ihren Wahlprogrammen die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum. Konkrete Maßnahmen stehen noch aus. Diese sind jedoch zwingend notwendig, wenn Deutschland nicht länger Schlusslicht in punkto Wohneigentumsquote im europäischen Vergleich bleiben will.

Hohe Nebenkosten: Freibeträge für Grunderwerbsteuer

Ein zentraler Punkt ist hierbei die Grunderwerbsteuer. Sie hat sich in den letzten Jahren in einigen Bundesländern fast verdoppelt. „Bei den derzeitigen Immobilienpreisen bedeutet das eine enorme Belastung für Käufer“, weiß Michael Neumann. „Sie spielt daher eine immer wichtigere Rolle bei der Frage, wie wir angesichts von bis zu einer Million fehlender Wohneinheiten in Deutschland mehr Wohnraum schaffen wollen. Die Einrichtung von Freibeträgen bei der Grunderwerbsteuer oder die Schaffung einer Möglichkeit, sie über mehrere Jahre abzubezahlen, würde junge Familien in der Kaufphase finanziell entlasten.“

Mietpreisbremse – falsche Stellschraube: weniger Bürokratie

Uneinigkeit dürfte vor allem über die Zukunft der Mietpreisbremse herrschen. Während die SPD sie reformieren will und zuletzt sogar eine Verschärfung forderte, sehen CDU/CSU sie als falsche Stellschraube an. Auch für Michael Neumann ist klar: „Die Mietpreisbremse setzt nicht an der Wurzel der Preissteigerungen an, denn die Ursache hierfür ist der eklatante Mangel an Wohnraum, besonders in den Ballungszentren. Sie kann sogar das Gegenteil bewirken und Investitionen in mehr Wohnraum hemmen – und so zu einer zusätzlichen Verteuerung der Immobilien führen. Wir fordern daher, keine Restriktionen einzuführen, sondern endlich für mehr Angebot zu sorgen. Hierzu kann der Gesetzgeber beitragen: Er muss bürokratische Hürden abbauen, um Baugenehmigungsverfahren zu beschleunigen, mehr Bauland auszuweisen und Nachverdichtung zu ermöglichen. Außerdem ließen sich Auflagen reduzieren, um kostengünstigeres Bauen zu fördern und somit bezahlbaren Wohnraum zu schaffen.“

Quelle: http://www.deal-magazin.com/news/69959/Deutschland-braucht-mehr-Wohnraum

08.01.2018 Värde Partners verkauft sechs Fachmarktzentren an REWE Group

Värde Partners hat den Verkauf von sechs Fachmarktzentren aus dem Saturn-Portfolio an die Kölner REWE Group erfolgreich abgeschlossen. CR, die europaweit tätige Immobilienberatungs-, Investment- und Asset Management-Gesellschaft, hat Värde Partners bei dem Verkauf beraten. Die sechs Fachmarktzentren befinden sich in West- und Süd-Deutschland und werden von REWE-Supermärkten auch als Ankermieter selber genutzt. Die REWE Group, führender Lebensmitteleinzelhändler in Deutschland, verfolgt mit dem Kauf die Strategie, die Eigentumsquote bei den eigenen Märkten zu erhöhen.

Alexander Lackner, Geschäftsführer von CR: „Wir konnten die Immobilien erfolgreich an die REWE Group und deren Tochter „REWE“ – zugleich Ankermieter in den Objekten – verkaufen. REWE sichert sich mit der erfolgreichen Transaktion langfristig diese interessanten Standorte.“

Telerik Schischmanow, Bereichsvorstand der REWE Group, ergänzt: „Mit dem Kauf der sechs Fachmarktzentren verfolgen wir unsere Strategie weiter, auch in Deutschland Märkte und Grundstücke zu erwerben, um den Bestand unseres Immobilienbesitzes zu erhöhen und langfristige Entwicklungsperspektiven zu schaffen. Dabei setzen wir insgesamt auf einen unternehmerisch und betriebswirtschaftlich sinnvollen Mix aus Miet- und Eigenobjekten.“

Die Fachmarktzentren wurden zwischen 1987 und 2008 gebaut. Die Gesamtfläche der sechs Immobilien umfasst eine Fläche von 21.600 Quadratmetern. Die individuellen Flächen innerhalb der sechs Fachmarktzentren schwanken zwischen 30 und rund 2.800 Quadratmetern.

Värde Partners wurde bei der Transaktion ebenso von einem Team der Kanzlei Dentons um den Berliner Partner Volker Mergener beraten. In allen steuerlichen Aspekten der Transaktion beriet ein Team um die beiden HauckSchuchardt Partner Dominik Berker und Severin Berker.

Ouelle; http://www.deal-magazin.com