Der Umsatz mit Lagern und Hallen in der deutschen Hauptstadt ist im vergangenen Jahr eingebrochen. Um 14%, wenn man die Marktzahlen von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) heranzieht, um 4,3%, folgt man Realogis.

„2019 war aber ja auch ein Rekordjahr“, sucht Wolfgang Schneider, Chef-Researcher bei BNPPRE nach einer Erklärung für die wenig berauschenden Zahlen. 2019 trug die Branche seiner Zählweise zufolge in Berlin rund 500.000 qm zusammen, 2020 waren es dann „nur“ noch 432.000 qm. Und dennoch: Bundesweit hat der Corona-Virus dem Markt mit Hallen und Lager in die Hände gespielt: 6,87 Mio. qm und damit fast genau so viel wie 2019, als 6,89 Mio. qm zusammenkamen, lautet Schneiders Bilanz deutschlandweit. Und Konkurrent Colliers addiert gar ein bundesweites Plus von 17%. Ben Dörks, Geschäftsführer von Realogis Immobilien Berlin, zählte 480.700 qm, nach 502.300 qm im Jahr 2019.

2021 soll wie 2020 werden

Für das laufende Jahr prognostizieren die Fachleute ein ähnlich starkes Umsatzergebnis wie 2020. Die 400.000 qm werden mit Sicherheit erreicht, glaubt Schneider. 2019 gab es mehr „Big Shots“, lautet eine weitere Erklärung für das schlechtere Abschneiden der Hauptstadt im Vergleich zum Bund. 2020 war das Marktgeschehen mit 130 Verträgen eher kleinteilig, erläutert Christopher Raabe, Logistikchef bei BNPPRE. Und vor dem Hintergrund, dass der E-Commerce und auch die Lebensmittellogistik seit Beginn der Corona-Pandemie als große Sieger der Krise propagiert wurden, überrascht die Experten, dass Handelsunternehmen lediglich für ein gutes Fünftel des Umsatzes verantwortlich zeichneten. Großabschlüsse aus dieser Branche fehlten gänzlich. Allerdings werden die Online-Händler kurzfristigen Bedarf sicherlich oft über Logistikdienstleister gedeckt haben, glaubt Raabe. Deren Anteil am Umsatz lag denn auch bei weitaus mehr als einem Drittel.

Berliner Markt bleibt zweigeteilt

Geblieben ist die Zweiteilung des Marktes. Innerhalb Berlins erzielten die Marktteilnehmer laut Dörks gut 40% des Umsatzes. Wobei die Mieten hier am höchsten sind. Zentrumsnah sind Lager und Hallen Mangelware, lautet die Erklärung und damit mit einer Spitzenmiete von 7,20 Euro/qm auch ziemlich teuer. Im nahen Umland dagegen sei die Lage noch verhältnismäßig entspannt. Das spiegelt sich auch in den Mieten wider. Auf 5,90 Euro/qm taxiert Dörks die Berliner Durchschnittsmiete. Damit sei der Wert zwischen 2019 und 2020 mit einem bescheidenen Plus von 1,7% keine überzeugende Rallye gefahren. Der Abstand zwischen Spitzen- und Durchschnittsmiete in Höhe von rund 1,30 Euro/qm hält sich seit Jahren.

Corona-Pandemie

Der Bürovermietungs- und Investmentmarkt ist im abgelaufenen Jahr 2020 von einem Extrem ins andere gefallen. War 2019 mit zahlreichen Großanmietungen noch ein Fabeljahr, folgte 2020 auf dem Bürovermietungsmarkt nicht nur der Kater, sondern zusätzlich die Pandemie. Etwas glimpflicher kam der Investmentmarkt davon.

Der Düsseldorfer Bürovermietungs- und Investmentmarkt ist im abgelaufenen Jahr 2020 von einem Extrem ins andere gefallen: War 2019 mit zahlreichen Großanmietungen noch ein Fabeljahr mit einem Flächenumsatz von rund 550.000 m², folgte 2020 auf dem Bürovermietungsmarkt* nicht nur der Kater, sondern zusätzlich die Pandemie. Entsprechend heftig fiel der Rückgang auf 303.000 m² aus – ein Minus von 45 Prozent. Auch der Investmentmarkt musste einen Rückgang des Transaktionsvolumens** von 4,6 Mrd. auf 3,8 Mrd. Euro hinnehmen. Das ist zwar ein Minus von 18 Prozent, doch kam die NRW-Landeshauptstadt damit im Vergleich der deutschen Big 7 noch recht glimpflich davon. Im Schnitt ging das Investmentvolumen der deutschen Metropolen um 25 Prozent zurück.

„Der Düsseldorfer Markt hat sich angesichts der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen durch die Pandemie erneut wacker geschlagen. Dass der Vergleich zum Vorjahr dennoch so deutlich ausfällt, ist teilweise auch dem großen Erfolg des Rekordjahres 2019 geschuldet. Denn generell sehen wir den Düsseldorfer Immobilienmarkt gut und solide aufgestellt. Entscheidend für eine zügige aber vor allem nachhaltige Erholung nach dem Ende der Pandemie sind Investitionen in Städtebau und Infrastruktur. Hierfür hat Düsseldorf bereits einiges an Vorarbeit geleistet, muss jetzt aber am Ball bleiben. Offen scheint derzeit allerdings noch, wann die Pandemie endgültig unter Kontrolle gebracht werden kann“, erläutert Marcel Abel, Geschäftsführender Direktor JLL Deutschland und Niederlassungsleiter Düsseldorf.

Bürovermietungsmarkt pendelt sich bei 60.000 m² ein
Nach dem optimistischen Start mit knapp 120.000 m² im ersten Quartal 2020 hat sich der Büroflächenumsatz unter Corona-Bedingungen in den Folgequartalen bei rund 60.000 m² konstant eingependelt. Langfristig betrachtet liegt der Markt mit 303.000 m² rund 31 Prozent unter dem Schnitt der vergangenen fünf und 26 Prozent unter dem Schnitt der vergangenen zehn Jahre. Rund 245.000 m² davon entfielen auf das Düsseldorfer Stadtgebiet.

Die Zahl der Abschlüsse ging derweil auf Jahressicht um rund ein Viertel von 538 auf 404 zurück. Auch hier blieb der Markt nach einem guten Start von 123 Anmietungen im ersten Quartal anschließend konstant im zweistelligen Bereich. Das ist insofern eine Zäsur, als der Markt seit 2010 in keinem Quartal unter die Grenze von 100 Abschlüssen gefallen war. „Viele Unternehmen haben ihre Umzugs- und Expansionspläne zunächst zurückgestellt, um sich unter den Bedingungen der Pandemie neu aufzustellen. Allerdings laufen die Mietverträge auch in dieser Zeit weiter, so dass mit Nachholeffekten in zwei Richtungen zu rechnen ist – einerseits werden Firmen wieder expandieren und neue Flächen anmieten, auf der anderen Seite wird es auch Unternehmen geben, die ihre Mitarbeiterzahl reduzieren und Büroflächen abgeben werden“, erklärt Abel.

Für das kommende Jahr geht Abel allerdings von einem konstanten Flächenumsatz im Vergleich zum Jahr 2020 aus. „Wir erwarten Neuanmietungen von rund 300.000 m² für Düsseldorf. Zwar gehe ich von einem positiven Trend und stetig steigender Dynamik aus, allerdings startet das Jahr mit einem Lockdown, so dass es am Ende auf eine Aufholjagd hinausläuft, die aus heutiger Sicht aber nicht zu einem signifikanten Plus im Vergleich zum abgelaufenen Jahr führen wird“, gibt Marcel Abel einen Ausblick.

Die beiden größten Abschlüsse im Jahr 2020 und zugleich die einzigen mit mehr als 10.000 m² entfallen auf das erste Quartal: Die Oberfinanzdirektion Düsseldorf mietete knapp 30.000 m² in der Moskauer Straße an [wir berichteten], Fujifilm sicherte sich 10.300 m² im Ratinger Schwarzbachquartier [wir berichteten]. Dahinter folgen ThyssenKrupp Elevator mit 9.200 m² am Flughafen [wir berichteten] und die Landeshauptstadt mit 8.700 m² in der Mecumstraße im Teilmarkt Süd [wir berichteten]. Beide Verträge wurden im dritten Quartal abgeschlossen.

Alle Größenklassen verbuchten deutliche Rückgänge der Abschlüsse. Besonders deutlich wird diese bei der Kategorie 10.000 m² und darüber, wo die Anzahl auf Jahressicht von neun auf zwei sank. Die beiden Kategorien von 1.000 bis 2.500 m² sowie von 2.500 m² bis 5.000 m² verzeichneten zusammengenommen 46 Abschlüsse, nachdem es im Vorjahr noch 81 waren.

Dynamischster Teilmarkt war der Flughafen mit 57.000 m², gefolgt von der City-Ost mit 40.000 m² und Ratingen mit 30.000 m². Deutlich weniger Umsatz als im Vorjahr verzeichneten das Regierungsviertel (7.500 m²) und der Kennedydamm (5.500 m²). „Der Kennedydamm ist die hochqualitative Alternative zum Central Business District. In Jahren mit geringerer Nachfrage fokussiert diese sich erstmal dorthin. Wenn die Nachfrage wieder anzieht, rückt auch automatisch der Kennedydamm wieder in den Fokus der Nutzer“, sagt Marcel Abel.

Insbesondere durch die Großanmietung der Oberfinanzdirektion war die Öffentliche Verwaltung 2020 mit 63.000 m² mit Abstand der größte Flächenabnehmen. Um den zweiten Platz gab es ein Kopf-an-Kopf-Rennen zwischen Industrie (44.000 m²) und unternehmensbezogenen Dienstleistern (42.000 m²). Letztere hatten das Feld im Vorjahr mit knapp 110.000 m² noch angeführt.

Zugleich stieg die Leerstandsquote über das Jahr schrittweise von 5,9 Prozent im ersten Quartal auf aktuell 6,8 Prozent an. „Zugleich beobachten wir, dass die Büroflächen, die zur Untermiete angeboten werden im Jahresvergleich deutlich von 28.000 m² auf 71.000 m² zugenommen haben“, analysiert Abel den Markt. Bis zum Ende des laufenden Jahres rechnet er mit einem weiteren Anstieg auf 7,3 Prozent. „Das muss nicht zwingend schlecht für die Stadt sein, denn die gestiegene Quote fördert den Wettbewerb zwischen den Eigentümern und bietet neue Chancen für Unternehmen, die mittelfristig expandieren oder sich in Düsseldorf neu ansiedeln wollen. In einer Stadt mit sehr geringem Leerstand haben sie diese Optionen nicht“, ordnet Abel die Quote ein.

Eine steigende Kurve verzeichnete das Jahr 2020 derweil bei den Neuentwicklungen: Wurden im ersten Quartal nur 1.300 m² Bürofläche fertiggestellt, waren es im Abschlussquartal immerhin 55.000 m². Insgesamt kommt das Jahr so auf 103.000 m² und damit auf knapp ein Zehntel weniger als im Vorjahr mit 115.000 m². Fast ein Drittel steuerte das OBRKSSL im Teilmarkt Linksrheinisch mit knapp 31.000 m² Bürofläche bei [wir berichteten].

Aktuell sind in Düsseldorf rund 215.000 m² Bürofläche im Bau, das meiste davon in den Teilmärkten Nord (43.000 m²), Kennedydamm (37.000 m²) sowie im Regierungsviertel der Landeshauptstadt (34.000 m²). Die Bürospitzenmiete verharrte im Jahresvergleich konstant bei 28,50 Euro und wird diesen Wert voraussichtlich auch bis zum Ende des Jahres beibehalten. „Düsseldorf profitiert auch in diese Marktphase von seiner Solidität. Die NRW-Landeshauptstadt hat große Sprünge immer vermieden und sich so zugleich gegen starke Schwankungen gewappnet. Davon profitieren Eigentümer wie Nutzer nun gleichermaßen“, sagt Marcel Abel.

Investmentmarkt kommt glimpflich davon
Der Düsseldorfer Investmentmarkt verbuchte bei einem Gesamttransaktionsvolumen von 3,8 Mrd. Euro zwar einen Rückgang von 18 Prozent, doch zugleich zeigte der Trend zum Ende des Jahres klar nach oben: So steuerte das vierte Quartal rund 1,2 Mrd. Euro bei, während es im Vorgängerquartal hingegen nur 530 Mio. Euro waren. „Nach Hamburg, das als einziger Markt ein Plus erzielte, hat Düsseldorf die Folgen der Pandemie am besten verkraftet und ist quasi mit einem blauen Auge davongekommen. Das spricht für das Grundvertrauen, das Investoren in die Stadt als Wirtschaftsstandort haben, so dass sie hier langfristig investieren“, sagt Abel.

Mit 3,8 Mrd. Euro bilanziert der Markt zwar knapp unter dem eigenen Schnitt der vergangenen fünf, aber auch 35 Prozent über dem der vergangenen zehn Jahre.

Auch die Anzahl der Abschlüsse zog in den letzten beiden Quartalen wieder von 21 auf 26 an. Am Ende stehen nun 102 Transaktionen zubuche, nachdem es im Vorjahr noch 122 gewesen waren.



Büroimmobilien dominieren
Der Löwenanteil von 75 Prozent des Transaktionsvolumens entfiel auf die Nutzungsart Büro. Nur der Bereich „Living“ erreichte mit elf Prozent außerdem ein zweistelliges Ergebnis. „Die Dominanz der beiden Assetklassen, insbesondere gegenüber Hotels und Einzelhandelsobjekten, ist ein Trend, der zur Regel werden könnte“, sagt Abel.

Sicherheit wird großgeschrieben
Dabei setzten die Marktakteure auf Sicherheit, indem 63 Prozent Core-Objekte und weitere 18 Prozent der Kategorie Core plus gehandelt wurden. „Auch in der Pandemie ist der Kapitaldruck weiterhin gegeben. Allerdings sind die Investoren deutlich kritischer und vorsichtiger geworden und halten vor allem nach soliden Objekten Ausschau, bei denen vor allem die Mieter genau unter die Lupe genommen werden und die größte Aufmerksamkeit erfordern. Dort, wo das Urteil positiv ausfällt, ist die Konkurrenz um die Immobilie dann aber umso größer“, beobachtet Abel.

Vor allem Asset/Fonds Manager (32 %), Versicherungen (18 %) und Spezialfonds (12 %) traten als Käufer in Erscheinung. Auf der Verkäuferseite dominierten Asset/Fonds Manager mit 33 Prozent vor Entwicklern mit 26 Prozent und Immobilien AGs mit 14 Prozent. Die internationalen Investoren bauten ihre Bestände nur minimal um acht Mio. Euro aus, da sie sowohl als Käufer wie Verkäufer 22 Prozent des Volumens beisteuerten.

„Nach wie vor gibt es durch die anhaltende Niedrigzinsphase kaum Anlagealternativen zu Immobilien, weshalb Nachfrage und Wettbewerb auch durch die Pandemie nicht gebremst werden. Das lässt sich an der Entwicklung der Renditen ablesen“, sagt Abel. Während des Jahres 2020 gab die Bürospitzenrendite um 15 Basispunkte auf 2,95 Prozent nach. Bis Jahresende wird der weiter zunehmen, so dass Marcel Abel mit einem erneuten Absinken um zehn Basispunkte auf 2,85 Prozent rechnet. Das wäre erneut ein historischer Tiefstwert, der die große Nachfrage nach Investitionsoptionen und damit das große
Vertrauen der Akteure in den Standort Düsseldorf beweist.


*Düsseldorf, Erkrath, Hilden, Ratingen, Neuss.
**Das Transaktionsvolumen umfasst Büro-, Einzelhandels-, Logistik – und Industrieimmobilien, Hotels, Grundstücke, Spezialimmobilien, gemischt genutzte Immobilien sowie die Asset-Klasse Living

Elf Altbauten

Das im vergangenen Jahr neu strukturierte Akquisitionsteam rund um Kevin Labus und Aljoscha Zwielich baut den Mietwohnungsbestand in der Hauptstadt weiter aus. Bereits im Dezember war das Team in NRW erfolgreich..

Covivio hat zum Jahresende noch erfolgreich den Kauf eines Wohnportfolios mit insgesamt 450 Einheiten und einer vermietbaren Fläche von mehr als 22.000 m², davon 439 Wohneinheiten unterzeichnet. Die elf erworbenen Bestandsobjekte sind mehrheitlich klassische Berliner Mietshäuser aus der Jahrhundertwendezeit um 1900 und befinden sich hauptsächlich in den Bezirken Mitte sowie in Treptow-Köpenick. Alle Objekte liegen in unmittelbarer Nähe bisheriger Covivio-Wohnbestände. Zusätzlich gibt es die Möglichkeit eines Neubaus, den das Immobilienunternehmen mit dem eigenen Development-Team plant.

„Im Jahr 2021 wollen wir unseren Mietwohnungsbestand weiter ausbauen. Dabei verfolgen wir eine Investitionsstrategie, die nachhaltig unsere Präsenz in unseren Kernmärkten Berlin, Hamburg, Dresden, Leipzig und Nordrhein-Westfalen stärkt. Wir freuen uns, dass wir damit unser faires Wohnungsangebot erweitern können“, sagt Dr. Daniel Frey, CEO Covivio in Deutschland.

Büroinvestments dominieren

Der Stuttgarter Investmentmarkt erreicht im Jahr 2020 ein Transaktionsvolumen von knapp 1,4 Mrd. Euro und muss damit einen Rückgang um gut 45 % gegenüber dem Vorjahr hinnehmen. Auch im Vergleich zum 10-Jahresschnitt ist ein leichtes Defizit von 10 % zu vermelden. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.

„Während nach drei Quartalen noch eine durchschnittliche Bilanz verzeichnet werden konnte, blieb die sonst übliche Jahresendrallye, anders als in anderen Top-Märkten, hierbei aus. Lediglich 313 Mio. Euro wurde in den Monaten zwischen Oktober und Dezember in Gewerbeimmobilien investiert“, erläutert Matthias Bentz, Stuttgarter Niederlassungsleiter der BNP Paribas Real Estate GmbH. In den beiden sehr guten Vorjahren fiel das Q4-Ergebnis mit jeweils rund einer Milliarde Euro mehr als dreimal so hoch aus. Neben den Unsicherheiten im Zuge der Corona-Pandemie und dem außergewöhnlich ruhigen Jahresende können insbesondere ein geringes Volumen bei den anteilig eingerechneten Portfoliodeals (152 Mio. Euro) und ein niedriger durchschnittlicher Umsatz pro Verkauf (23 Mio. Euro) als weitere Gründe für das schwache Abschneiden angeführt werden.

Auch wenn sich das Investmentvolumen relativ ausgewogen auf die unterschiedlichen Größenklassen verteilt, müssen alle Kategorien Umsatzeinbußen verkraften. An die Spitze setzen sich mit knapp 27 % wie im Vorjahr die Großdeals, wozu u. a. die Transaktionen der beiden Büroimmobilien W9 im Wissencampus in Stuttgart-Weilimdorf und das Look 21 im Stadtzentrum entscheidend beitragen konnten. Dahinter folgen Investments mit einem Volumen zwischen 50 und 100 Mio. Euro, die fast 26 % auf sich vereinen. Gemessen an der Anzahl der Transaktionen bestimmten jedoch die Deals bis 50 Mio. Euro mit anteilig 86 % der registrierten Investments den Markt. Bezogen auf den Umsatz kommen die drei Klassen im mittleren und kleinen Segment auf einen Anteil von zusammengenommen gut 47 %. Hierbei liegen Verkäufe mit 10 bis 25 Millionen (21 %) vor Deals mit 25 bis 50 Mio. Euro (17 %) und kleineren Objekten mit weniger als 10 Mio. Euro (9 %).

Büro-Investments dominieren klar den Markt
Zwar können die Büroimmobilien die beiden ausgezeichneten Vorjahresergebnisse nicht bestätigen (-43 %), bleiben aber dennoch der mit Abstand wichtigste Umsatztreiber des Stuttgarter Marktes (fast 63 %). Hauptursache für den Rückgang ist dabei nicht das durchschnittliche Volumen, dass durch einzelne größere Investments mit 43 Mio. Euro sogar höher ausfällt als im Vorjahr, sondern die Dealanzahl, die sich insgesamt halbiert hat. Auf den weiteren Plätzen schließen sich die Retail- (knapp 13 %), Logistik- (gut 12 %) und Hotel-Investments (rund 9 %) an, wobei nur Logistikimmobilien ihr Volumen ausbauen können (+36 %).

Nebenlagen mit fast 40 Prozent Marktanteil
Insgesamt sind im Jahr 2020 rund 547 Mio. Euro in Stuttgarts Nebenlagen (anteilig 40 %) geflossen. Investitionsschwerpunkt waren neben Entwicklungsgrundstücken zudem Büroimmobilien, darunter die Büroprojekte Wissenscampus und Gate 9. Auch am Cityrand, wo fast 398 Mio. Euro und anteilig gut 29 % des Resultats lokalisiert sind, fällt mit dem Look 21 ein Verkauf im Bürosegment deutlich ins Gewicht. Auf die Stuttgarter Peripherie entfallen weitere 25 % Marktanteil. Während sich die Transaktionen über sämtliche Nutzungssegmente von Light Industrial bis Einzelhandel erstrecken, wird das Investitionsgeschehen in diesen Lagen ganz klar von Deals um die 20 Mio. Euro Investmentvolumen getrieben. Der Umsatz in Stuttgarts stark nachgefragter City fällt mit knapp 6 % unterdurchschnittlich aus. Hier tritt der Angebotsmangel einmal mehr deutlich zutage.

Mit einem Investmentvolumen von 402 Mio. Euro haben Spezialfonds 2020 gut 29 % des Gesamtumsatzes generiert und zum wiederholten Male die Spitze des Branchenrankings übernommen. Zusammen mit Versicherungen, die für gut 23 % des Volumens verantwortlich zeichnen, kommen nur zwei Käufergruppen auf insgesamt fast 52 % des Ergebnisses. Alle weiteren Investoren, zu denen Investment/Asset Manager, Immobilien AGs/REITs, Projektentwickler und Immobilienunternehmen gehören, erreichen mit jeweils rund 8 % lediglich einstellige Umsatzanteile. Beachtlich war 2020 in erster Linie auch der Anteil nationaler Käufer, der mit gut einer Milliarde Euro bei gut 78 % lag. Demensprechend unterrepräsentiert waren mit nur 22 % internationale Anleger.

Wie auch in den anderen Top-Märkten hat sich in Stuttgart die Renditekompression in den Assetklassen Büro und Logistik im Jahresverlauf 2020 fortgesetzt. Das Zusammenspiel aus weiterhin vorherrschendem Angebotsmangel und guter Investorennachfrage hat die Netto-Spitzenrendite im Bürosegment um 10 Basispunkte auf aktuell 2,90 % sinken lassen. Für die Logistiksparte, die definitiv zu den Gewinnern der Corona-Pandemie gezählt werden kann, wird sogar ein Rückgang um 35 Basispunkte auf nun 3,35 % vermeldet. Stabil präsentiert sich die Spitzenrendite bei den Geschäftshäusern. Sie notiert seit 2018 bei 3,20 % und liegt damit nur noch geringfügig unter dem Spitzenwert im Logistiksegment.

Perspektiven
„Zusammenfassend ist die Bilanz auf dem Stuttgarter Investmentmarkt angesichts der beiden ausgezeichneten Resultate in den Jahren 2018 und 2019 vor allem auf die konjunkturellen Unsicherheiten im Zuge der Corona-Krise zurückzuführen. Soweit sich die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen im Jahresverlauf aufhellen, dürfte sich die Attraktivität der Schwabenmetropole für Investoren auch wieder im Transaktionsvolumen niederschlagen“, fasst Matthias Bentz die weiteren Aussichten zusammen.