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Boom auf dem Berliner Büroimmobilienmarkt: In der Hauptstadt könnten die Büroflächen bald knapp werden. Denn laut der Studie „Marktprognose 2020 – Berlins Büronutzer von morgen“, die von der TLG IMMOBILIEN AG bei der bulwiengesa AG in Auftrag gegeben wurde, wird sich die Zahl der Bürobeschäftigten in Berlin bis 2020 um 62.000 Personen bzw. 8,7 Prozent auf rund 775.000 erhöhen. Das entspricht einem Anteil von 40 Prozent aller Beschäftigten in der Hauptstadt.

Der Boom auf dem Berliner Büroarbeitsmarkt wird auch positive Auswirkungen auf dem Büroimmobilienmarkt haben. Die Berliner Büromieten werden in den nächsten Jahren weiter ansteigen, da sind sich Marktexperten einig. Zudem entsteht durch den Anstieg der Beschäftigtenzahl in Berlin bis zum Jahr 2020 ein zusätzlicher Büroflächenbedarf von bis zu 1,6 Mio. Quadratmetern.

Das sind einige der Ergebnisse des heutigen Round-Tables zum Berliner Büroimmobilienmarkt, an dem Andreas Schulten, Vorstand von bulwiengesa, Niclas Karoff, Mitglied des Vorstandes der TLG IMMOBILIEN AG, Philip La Pierre, Leiter Investment Management Europa der Union Investment Real Estate GmbH und Gregor Drexler, Bereichsvorstand Asset Management der CA Immo, teilnahmen.

Digitalunternehmen treiben Büromarkt

Die Zahl der Beschäftigten ist in Berlin mit einem Plus von 24 Prozent zwischen 2005 und 2015 stärker gestiegen als in London Central (plus 23 Prozent). Die positive Entwicklung wird in den kommenden Jahren anhalten, besonders getragen von Start-ups und großen Digitalunternehmen. Das ergab die bulwiengesa-Studie „Marktprognose 2020 – Berlins Büronutzer von morgen“. Marktdaten aus dem lokalen Büroimmobilienmarkt verraten, an welche Standorte innerhalb Berlins es die neuen Beschäftigten der Internetbranche zwischen 2005 und 2015 zog: Berlin-Mitte führt klar mit 33 Prozent, gefolgt von Prenzlauer Berg und Kreuzberg mit je 15 Prozent. Das bis 2020 zu erwartende weitere Wachstum wird eine Branchenstruktur schaffen, die in Summe zu 43 Prozent von Technologie-, Medien- und Telekommunikationsunternehmen, öffentlicher Verwaltung und unternehmensorientierten Dienstleistern getragen wird.

Bereits seit 2011 dominieren die Berliner Digitalunternehmen unter den Büroflächennachfragern, gefolgt vom Bund und der öffentlichen Verwaltung sowie Wirtschaftsprüfern und Steuerberatern. „Berlin wird im Jahr 2020 775.000 Bürobeschäftigte haben, einen Anteil von 40 Prozent an allen Beschäftigten“, prognostiziert Andreas Schultenvon bulwienGesa. Die stärkste Zunahme der Bürobeschäftigten wird, getrieben von der Entwicklung Berlins zur Startup-Hauptstadt, mit knapp 14.000 Personen im Wirtschaftszweig Technologie, Medien und Telekommunikation (TMT) erwartet. Hinzu kommen mehr als 11.000 Bürobeschäftigte aus sonstigen unternehmensorientierten Dienstleistungen, die stark mit dem Sektor der prosperierenden Internetunternehmen verbunden sind (Werbung, Research, Wirtschaftsprüfung, Beratung etc.).

Büroflächenbedarf in Berlin liegt bis 2020 bei bis zu 1,6 Mio. Quadratmetern

Niclas Karoff, Vorstand der TLG IMMOBILIEN AG, zu den Perspektiven des Büromarkts in Berlin: „Die Berliner Büromieten werden in den nächsten Jahren weiter steigen. Ein geringer Leerstand von unter 3,5 Prozent, historisch niedrige Fertigstellungsvolumina von Büroflächen und ein kräftiges Wachstum der Bürobeschäftigten führen auch zukünftig zu einem überdurchschnittlichen Mietwachstum.“ Und Karoff ergänzt: „Die Zahl der Bürobeschäftigen wird sich bis 2020 um 62.000 erhöhen. Geht man davon aus, dass jeder Bürobeschäftigte rund 20 bis 25 Quadratmeter verbraucht, ist bis zum Jahr 2020 mit einem Büroflächenbedarf von bis zu 1,6 Mio. Quadratmetern zu rechnen. Das ist Etwa dreimal so viel wie die Bürofläche am Potsdamer Platz und Leipziger Platz zusammen.“

In der Entwicklung der Spitzen- und Durchschnittsmieten macht sich die Flächenknappheit ebenfalls bemerkbar. „In den letzten drei Quartalen ist die Spitzenmiete von 22,00 Euro/m²/Monat auf 25,50 Euro/m²/Monat hochgeschnellt. Das entspricht einer Steigerung von über 15 Prozent – in noch nicht einmal einem Jahr. Innerhalb eines Jahres sind auch die Durchschnittsmieten um rund sieben Prozent auf 15,60 Euro/m²/Monat gestiegen. Auch im Laufe des Jahres 2016 und darüber hinaus wird sich dieser Trend fortsetzen“, so Andreas Schulten.

Spekulative Büroflächenentwicklungen werden zunehmen

Gregor Drexler, Bereichsvorstand Asset Management der CA Immo, sieht diese Entwicklung ähnlich: „Die Nachfrage und somit die Mieten werden in den Berliner Büro-Hotspots weiter steigen. Zudem werden spekulative Büroflächenentwicklungen zunehmen. Dies ist jedoch projektabhängig und wird eher an besonders gefragten Standorten stattfinden.“ Die hohe Nachfrage, verbunden mit einem geringen Leerstand, hat aus Sicht von Drexler die Neubaufertigstellungen stark zunehmen lassen: „Diese reichen aber nicht aus, um den Bedarf zu decken. Aus unserer Sicht ist eine jährliche Neuentwicklung von 350.000 bis 450.000 Quadratmetern Bürofläche in Berlin nachhaltig.“
Büromieter aus den Wachstumsbranchen suchen vor allem citynahe bzw. Cityrand-Teilmärkte mit sehr guter (ÖPNV-)Anbindung und Urbanität, sind sich die Marktexperten einig: „Aufgrund der aktuellen Knappheitssituation werden alle zentralen Standorte in der nahen Zukunft gut laufen“, sagt Philip La Pierre, Leiter Investment Management Europa der Union Investment Real Estate GmbH und ergänzt: „Standorte wie Berlin-Mitte, City-West, Media-Spree, EuropaCity – aber auch beispielsweise Adlershof durch die dortige Allianz-Ansiedlung – sind und bleiben für Büromieter attraktiv.“ Potenzial für Büroimmobilien-Projektentwicklungen sieht Investmentexperte Philip La Pierre noch in Stadtteillagen wie Kreuzberg, Tempelhof, Schöneberg oder auch am Südkreuz.

Nur Toplagen interessant – Preiskorrekturen bei strukturellen Defiziten möglich

Auch wenn die Spitzenrenditen für Büroimmobilien in Berlin aktuell nur bei 3,85 Prozent liegen, sind die Investmentaussichten laut der Marktexperten weiterhin positiv. Investments lohnen sich vor allem in den etablierten Teilmärkten Mitte, Kreuzberg und Charlottenburg bzw. in ausgewählten anderen Lagen innerhalb des S-Bahn-Ringes. Investmentexperte Philip La Pierre: „Bei steigenden Preisen sind aus unserer Sicht eigentlich nur Toplagen oder Objekte mit sogenanntem „Underrent“ in nachhaltigen Lagen interessant. Bei guten Büroobjekten wird es vermutlich auch in der Zukunft kein „Downside“ geben.“ Allerdings sieht La Pierre den derzeitigen Preisboom auch kritisch: „Bei allen anderen Objekten in schwächeren Lagen und mit strukturellen Defiziten könnte es Preiskorrekturen geben. Wir glauben, hier tauchen als erstes wieder Vermietungsprobleme auf – auch wenn einem solche Objekte heute aus der Hand gerissen werden.“

Unzureichender Flächenzuwachs könnte zum Standortnachteil werden

Trotz aller positiven Wachstumsaussichten sieht auch Niclas Karoff Risiken, sollte Berlin der Nachfrage nach modernen Büroflächen und guter Infrastruktur nicht gerecht werden: „Die Büronachfrager arbeiten vor allem in nichtstörenden Gewerbebetrieben und bringen Leben in die Stadt. Um sie langfristig zu binden, muss Berlin maßvolle bauliche Verdichtungen zulassen sowie die IT-Infrastruktur stärken – und dabei vor allem den Aufbau des G5-Netzes und des Public WIFI vorantreiben.“ Zudem sollten Genehmigungsprozesse für Büroneubauten laut TLG IMMOBILIEN-Vorstand Karoff verschlankt und beschleunigt werden: „Unzureichender Flächenzuwachs könnte zum Standortnachteil werden und das Beschäftigungswachstum hemmen. Die Hauptstadt benötigt unter dem Schlagwort ‚innerstädtische Verdichtung‘ weitere Leuchtturmprojekte wie die EuropaCity am Hauptbahnhof, auch sollte man in Berlin keine Angst vor Großprojekten haben.“

Mister Spex, Europas führender Online-Optiker, hat heute im Berliner Shoppingcenter Alexa seinen ersten Store in Eigenbetrieb eröffnet und erweitert damit sein erfolgreiches Multi-Channel-Konzept um einen zusätzlichen Vertriebskanal. Die drei Geschäftsführer des Unternehmens Dirk Graber, Mirko Caspar und Robert Motzek gaben am Morgen geladenen Gästen vorab Einblicke in die künftige Offline-Welt von Mister Spex und empfingen gemeinsam erste Kunden. Auch Dr. Christian Hanke, Bezirksbürgermeister von Berlin-Mitte, war vor Ort und gratulierte zum Entschluss des Onliners, das erfolgreiche Geschäftsmodell in den stationären Handel auszuweiten. Dr. Christian Hanke betonte in seinen Begrüßungsworten: „Mister Spex ist seit seiner Gründung 2007 ein innovativer Arbeitgeber für die Stadt. Als Bezirksbürgermeister von Berlin-Mitte freue ich mich umso mehr, dass das Unternehmen weiter auf den Standort baut und hier im Alexa seinen ersten Store eröffnet.“

Bereits seit 2011 bietet das Berliner Unternehmen gemeinsam mit über 550 stationären Partnern in Deutschland, Österreich und der Schweiz seinen Kunden vielfältige, kostenlose Service-Leistungen beim Optiker vor Ort an. „Unseren eigenen Mister Spex Store zu eröffnen, war für uns der nächste logische Schritt. Mit dem Alexa haben wir einen attraktiven und viel frequentierten Standort gefunden“, erklärt Dirk Graber, Gründer und Geschäftsführer von Mister Spex. Die gewonnenen Erkenntnisse aus dem Store-Betrieb sollen auch Bestandteil eines erweiterten Partnerprogramms werden, an dem Mister Spex derzeit arbeitet. Co-Geschäftsführer Mirko Caspar ergänzt: „In der Zusammenarbeit mit unseren Optikern liegt noch viel Potenzial für beide Seiten, das wir gern gemeinsam heben möchten. In unserem Store werden wir unsere Kompetenzen ausbauen und neue Ideen testen, die wir dann sowohl online als auch gemeinsam mit unseren Partneroptikern ausrollen können. Das Kerngeschäft von Mister Spex bleibt aber der E-Commerce.“

Mister Spex-Kunden können zukünftig nicht nur online aus dem mit über 7.000 Modellen größten direkt verfügbaren Sortiment an Markenbrillen wählen, sondern zusätzlich rund 1.400 ausgestellte Brillen und Sonnenbrillen im eigenen Store in Berlin-Mitte anprobieren, vor Ort kaufen oder auch gemeinsam mit dem Team ausgebildeter Optiker auf das Online-Sortiment zugreifen. Auf einer Fläche von 150 Quadratmetern bietet das Mister Spex-Team im Erdgeschoss des Alexas neben umfangreicher Beratung auch vielfältige, kostenlose Services rund um Brillen, Sonnenbrillen und Kontaktlinsen wie Sehtests und Anpassungen.

Die Gewerbesiedlungs-Gesellschaft (GSG Berlin) blickt auf ein sehr erfolgreiches Jahr 2015 zurück. Im Juni feiert sie mit ihren Mitarbeitern, Mietern und Geschäftspartnern ihr 50-jähriges Firmenjubiläum. Der Regierende Bürgermeister, Michael Müller, würdigt in seinem Grußwort neben der Geschichte der GSG Berlin auch ihre Rolle als wichtiger Partner für den Berliner Mittelstand.

Sebastian Blecke, Operativer Geschäftsführer: „Bereits seit acht Jahren in Folge steigern wir kontinuierlich unsere Vermietungsquote und bauen die Service-Leistungen für unsere Mieterschaft aus. Damit liefert die GSG Berlin einen eindrucksvollen Beweis, dass die Entscheidung des Senats zur Privatisierung in 2007 richtig war. Die GSG Berlin ist nach wie vor ein verlässlicher Partner für das Berliner Gewerbe und gibt rund 1.800 Unternehmen ein geschäftliches Zuhause.“

Zwar verlangsamen sich die Steigerungsraten, in 2015 liegt die Vermietungsquote nun bei 87,2%, nach 85,5% Ende 2014, aber zeitgleich kann die durchschnittliche Nettomiete im Portfolio um knapp 6% von 6,45 EUR/m² auf 6,80 EUR/m² erhöht werden. Insgesamt werden ca. 68.800 Quadratmeter an Gewerbeflächen neu vermietet, dabei gehen rund 51% der Neuvermietungen auf das Konto von Bestandsmietern, also Flächenerweiterungen, und rund 49% an neue gewonnene Mieter. Die Nettoabsorption (Einzüge abzgl. Auszüge) bei gewerblichen Mietverträgen beträgt knapp 14.400 Quadratmeter.

Insbesondere der Econopark Wolfener Straße im Bezirk Marzahn kann einen signifikanten Anstieg in der Belegungsquote nachweisen. Betrugen die Vermietungsquote 2014 für die Wolfener Straße 32-34 noch 50% und für die Wolfener Straße 36 knapp 76%, haben zahlreiche Vermietungen an neue Mieter sowie Bestandsmietererweiterungen dazu geführt, dass die Quoten Ende 2015 bei ca. 58% bzw. knapp 87% lagen. So haben sich u.a. ein bereits vor Ort ansässiges Ingenieurbüro um rund 1.150 Quadratmeter und ein Hersteller von Mess-, Kontroll-, und Navigationsinstrumenten um ca. 400 Quadratmeter vergrößert. Zahlreiche Neuvermietungen im Econopark Wolfener Straße erfolgen im Größensegment 200 – 500 Quadratmeter an Unternehmen der unterschiedlichster Branchen.

Hinzu kommen sehr gute Erfolge auch in anderen Berliner Bezirken. Dazu zählt die Erneuerung des Mietvertrags mit der APCB Automotive Plastic Components Berlin GmbH & Co. KG (ehemals Visteon Deutschland GmbH) über 52.000 Quadratmeter in Berlin-Zehlendorf. Am Standort Humboldthain in Berlin-Mitte/Wedding können mehrere größere Neuvermietungen in zwei Gewerbehöfen umgesetzt werden: U.a. eine Marken- und Kommunikationsagentur mit rund 1.800 Quadratmetern in der Gustav-Meyer-Allee und im GSG-Hof Wattstraße ein Coworking-Anbieter mit rund 1.600 Quadratmeter. In Berlin-Mitte/Moabit werden im GSG-Hof Reuchlinstraße eine Halle mit rund 2.400 Quadratmeter an einen Taxibetrieb und rund 1.300 Quadratmeter an eine Handelsvertretung für Büromaschinen vermietet.

Flächenverknappung im Innenstadtbereich Ein sehr deutlicher und anhaltender Trend ist die Flächenverknappung im Innenstadtbereich (S-Bahn- Innenring), einhergehend mit sehr hohen Vermietungsquoten und einer geringen Fluktuation bei gleichzeitig steigenden Mieten. Hiervon profitieren etwas abseits gelegenere Standorte mit günstigeren Mieten. Vermehrt nutzen Bestandsmieter daher das niedrigere Preisniveau von durchschnittlich 4,20 EUR/m² bis 5,35 EUR/m² Nettokaltmiete in peripheren Lagen und vergrößern sich. Im Vergleich dazu bewegt sich die durchschnittliche Nettokaltmiete in den GSG-Standorten in Berlin-Kreuzberg bei Neuvermietungen bei ca. 9,90 EUR/m². So verlegen ein Smoothie-Hersteller sowie ein Hersteller von Rauchmeldern große Teile ihrer Standorte von Kreuzberg nach Marzahn und erweitern ihre jeweiligen Flächen zusammen um über 3.200 qm in einem preisgünstigerem Teilmarkt Berlins, der auch noch weiteren Expansionsbedarf in Zukunft zulässt.

Wachstum setzt sich fort Die GSG Berlin ist weiterhin auf Wachstumskurs, auch Dank der im April 2015 zusätzlich von ihren Banken bewilligten Erhöhung der bestehenden Finanzierung um EUR 55 Mio. auf nun insgesamt EUR 305 Mio. Das Portfolio wird mit dem Ankauf des ca. 17.000 Quadratmeter großen historischen Gewerbehofs in der Ullsteinstraße 73 in Berlin-Tempelhof erweitert. Die GSG Berlin verwaltet mit ihren Tochtergesellschaften damit einen Bestand von knapp 900.000 Quadratmeter an Büro- und Gewerbeflächen an 45 Standorten in der Hauptstadt.

GSG Solar wird Energieversorger

Ende 2015 erhält die GSG Solar, eine 100%ige Tochtergesellschaft der GSG Berlin, den Status eines Energieversorgers. In 2014/2015 wurde die größte Photovoltaik-Anlage mit einer installierten Leistung von über 6 MWp auf Dächern von 28 der 45 Berliner GSG-Standorte installiert und in Betrieb genommen. Die PV-Anlagen produzieren damit CO2-freien Strom. Nur der nicht direkt vor Ort benötigte Überschussstrom wird in das öffentliche Stromnetz eingespeist. Den Hauptteil des durch die PV-Anlagen produzierten Solarstroms nutzt die GSG Berlin für Allgemeinflächen in ihren Gewerbehöfen, einen weiteren Anteil kann sie mit der nun erteilten Erlaubnis als Stromversorger direkt an ihre Gewerbemieter vor Ort verkaufen. „Damit ist ein weiterer wichtiger Meilenstein in unserem 2014 gestarteten GSG-Solar-Projekt erreicht und wir können unser Geschäftsmodell vom reinen Stromproduzenten hin zum Stromversorger ausweiten“, so Blecke. Der nächste Schritt für 2016 ist die konkrete Ausgestaltung des Geschäftsmodells zur Stromvermarktung. Die Etablierung eines Energieversorgungsunternehmens versteht die GSG Berlin als Antwort aus der Immobilienwirtschaft heraus auf fehlende maßgeschneiderte Angebotslösungen in der Energiewirtschaft. Die GSG Berlin fördert damit die Marktintegration regenerativer Energien, reduziert die Notwendigkeit des Netzausbaus und trägt durch die Einsparung von ca. 5.000 Tonnen CO2 jährlich wesentlich zum Gelingen der Energiewende bei.

Ausblick 2016

„Die GSG Berlin ist sehr solide aufgestellt und blickt weiter optimistisch in die Zukunft“, so Oliver Schlink, Kaufmännischer Geschäftsführer. „Wir werden unseren Wachstumskurs fortsetzen, weitere Ankäufe prüfen, vor allem aber in das bestehende Portfolio investieren. Hierbei werden Flächen aufgewertet sowie vorhandenes Flächenpotential aktiviert. Insofern verfolgen wir derzeit Ideen der Verdichtung in Form von Aufstockungen oder ergänzenden Neubauten auf unseren bestehenden Grundstücken.“

CORESTATE Capital Group, ein vollintegrierter Immobilien Investment Manager mit Sitz in Luxemburg, erwirbt ein Grundstück für eine Projektentwicklung im Bereich Studentisches Wohnen in Berlin. Das Grundstück liegt im Ortsteil Wedding des Berliner Bezirks Mitte.

CORESTATE plant die Realisierung eines hochwertigen Studentenwohnkomplexes mit über 160 Wohneinheiten auf insgesamt sieben Geschossen. Zusätzlich werden zahlreiche Community Spaces sowie öffentliche Bereiche für eine gemeinschaftliche Atmosphäre und hohe Wohnqualität sorgen. Zudem steht den zukünftigen Nutzern auf knapp 600 Quadratmetern Einzelhandelsfläche ein auf ihre Bedürfnisse zugeschnittenes Versorgungsangebot zur Verfügung. Das Projekt wird über eine anspruchsvolle Architektur sowie große Dachterrassen mit Blick auf nahegelegene Parks verfügen.

Thomas Landschreiber, Chief Investment Officer der CORESTATE:
„Für Investoren ist dieses Segment besonders attraktiv, weil die Nachfrage nach Studentenwohnungen konjunkturunabhängig ist. Der Bedarf wird durch kontinuierlich steigende Erstsemesterzahlen gestärkt, die in Kombination mit leeren Kassen bei staatlichen oder konfessionellen Betreibern nicht nur Vollvermietung, sondern lange Wartelisten garantieren. Dies gekoppelt mit intelligenten Konzepten überzeugt die Anleger.“

Die Cornerstone Real Estate Advisers GmbH (Cornerstone Deutschland) hat als exklusiver Asset Manager für Deutschland für den von Institutional Investment Partners für die Stuttgarter Versicherungsgruppe aufgelegten SIS-Fonds der Stuttgarter Versicherungsgruppe die Büroimmobilie Wallstraße 58–59 in Berlin-Mitte veräußert. Käufer ist ein institutioneller Investor, der durch Savills Investment Management betreut wird. Über den Verkaufspreis wurde Stillschweigen vereinbart.
Bei der Liegenschaft handelt es sich um ein Objekt, welches Cornerstone Deutschland bereits im Jahr 2013 als erstes für den SIS-Fonds erworben und nun nach drei Jahren verkauft hat. Das im Jahr 2000 erbaute Gebäude verfügt über eine Nutzfläche von circa 10.500 qm.

Cornerstone Deutschland hat die Immobilie in den vergangenen drei Jahren aktiv gemanagt. Dies umfasste das Asset- sowie das Vermietungsmanagement, insbesondere die Vermietung von leerstehenden Flächen und die Verlängerung von bestehenden Mietverträgen, und hat so die Attraktivität der Immobilie gesteigert. Zum Verkaufszeitpunkt war die Immobilie weitgehend vollvermietet.
Für die Verkäuferseite waren Großmann & Berger und BNP Paribas Real Estate, sowie auf rechtlicher Seite die Kanzlei Graf von Westphalen tätig. Für die Käuferseite ist CMS Hasche Sigle juristisch beratend aktiv gewesen.

Nick Puschkasch, Niederlassungsleiter von Cornerstone Deutschland für die Region Ost: „Unser aktiver Asset-Management-Ansatz in Verbindung mit einer großen Nähe zum Objekt hat dazu geführt, die Immobilie in der Wallstraße erfolgreich am Markt zu etablieren. Insbesondere die schnelle und erfolgreiche Nachvermietung von circa. 4.000 Quadratmetern innerhalb von nur wenigen Monaten unterstreicht unsere Asset-Management und Vermietungskompetenz in Berlin.“

Gunther Deutsch, Geschäftsführer von Cornerstone Deutschland und Head of Investment Transactions Europe, fügt hinzu: „Die hohe Nachfrage von Investoren nach Core-Investments in Berlin, gepaart mit der außergewöhnlich guten Vermietungssituation mit einer gewichteten durchschnittlichen Restlaufzeit der Mietverträge von mehr als fünf Jahren, war der Beweggrund, einen Verkauf der Immobilie zu prüfen und schlussendlich umzusetzen. Wir freuen uns über die erste erfolgreiche Verkaufstransaktion dieses Mandates.“

Der von der Stuttgarter Versicherungsgruppe 2012 aufgelegte Immobilien-Individualfonds SIS („Stuttgarter Immobilien-Spezialfonds“) investiert vorrangig in Handels- und Büroobjekte. Cornerstone Deutschland ist für den Erwerb und das Management deutscher Immobilien zuständig.