PORT Real Estate Immobilien

Der LEADING CITIES INVEST (LCI) hat in prominenter Frankfurter Citylage im Nordend ein Ärztehaus gekauft. Mit diesem neunten Objekt diversifiziert der Fonds seine Standorte in vier „Leading Cities“ und erschließt sich ein neues Mietersegment. Das Portfolio des LEADING CITIES INVEST umfasst sowohl Büro sowie Einzelhandel als auch Hotel und ärztliche Versorgung. Der Fonds ist damit gleichermaßen breit aufgestellt sowohl bei den Nutzungsarten und Mietern als auch bei den Investitionsstandorten: Hamburg, Paris, Brüssel und Frankfurt. Das Immobilienvermögen liegt bei 61 Millionen Euro, die Jahresperformance (31.12.2015) bei gut 3,3 Prozent. Nach dem Kauf in Frankfurt bereitet das Fondsmanagement bereits einen CashCall für die nächste Investitionschance vor.

In dem etablierten Ärztehaus im Frankfurter Wohnviertel Nordend mit einer Gesamtnutzfläche von rund 2.800 Quadratmetern befinden sich auf sechs Etagen überwiegend Arztpraxen, unter anderem für Orthopädie und Radiologie, und sonstige medizinische Dienstleister wie eine Praxis für Physiotherapie sowie ein Restaurant im Erdgeschoss. Die Vermietungsquote liegt bei rund 94 Prozent, weitere Vermietungen sind in Verhandlung. Das Objekt ist fußläufig nur wenige Minuten entfernt von den Haupteinkaufsstraßen Zeil und Goethestraße sowie der Genussmeile „Freßgass‘“.

Der LCI macht sich das Potenzial großer Welt-Metropolen zunutze. Die entsprechenden Investitionsobjekte haben die von KanAm Grund Group entwickelten Research- und Portfoliomodelle erfolgreich durchlaufen. Damit bietet LEADING CITIES INVEST größtmögliche Renditepotenziale durch daten- und faktenbasierte Objektauswahl und ist zugleich als Offener Immobilienfonds der neuen Generation erstmals schockresistent gegenüber unvorhersehbaren Anteilrückgaben.

Nach Angabe von Colliers International Frankfurt übertraf das gewerbliche Investmentvolumen in Frankfurt im Jahr 2015 mit rund 5,7 Milliarden Euro das Vorjahresergebnis um 13 Prozent. Es handelt sich um den sechsten Anstieg in Folge und das beste Ergebnis seit dem Rekordjahr 2007.

Robert Menke, Geschäftsführer von Colliers International Frankfurt: „Der Frankfurter Investmentmarkt wurde auch 2015 wieder vom Verkauf großvolumiger Bürogebäude wie dem Trianon (ca. 540 Millionen Euro), dem Eurotower (ca. 455 Millionen Euro) und dem Deutsche Bank-Campus (ca. 250 Millionen Euro) geprägt. Insgesamt wurden 16 Verkäufe für mehr als 100 Millionen Euro registriert, die mit einem Gesamtvolumen von 3,1 Milliarden Euro für rund 54 Prozent des Transaktionsvolumens verantwortlich waren.“

Büroimmobilien bestimmen auch 2015 den Markt

Büroimmobilien belegen auch 2015 Platz 1 in der Investorengunst. Menke: „Mit einem Investitionsvolumen von 4,7 Milliarden Euro flossen rund 83 Prozent der Investitionen in Büroimmobilien. Unter den 16 Deals mit einem Volumen von über 100 Millionen Euro waren mit Ausnahme des Kaufhofs an der Hauptwache und des Deutschen Bank-Areals nur Büroimmobilien vertreten. Erst im Preissegment zwischen 20 Millionen Euro und 50 Millionen Euro wurden zunehmend Verkäufe von Hotels oder Gewerbegrundstücken registriert.“

Anpassung der Risikoanlageprofile zu beobachten

Der Mangel an rentierlichen Anlagemöglichkeiten führt zu einer Anpassung der Anlageprofile und eine Bereitschaft der Investoren vermehrte Risiken einzugehen. Zwar entfiel auch 2015 der Großteil der Investitionen auf Core- und Core Plus-Objekte, allerdings lag der Marktanteil mit insgesamt ca. 57,5 Prozent deutlich unter dem Vorjahreswert von 82 Prozent. Menke: „Das Angebot im Core- und Core Plus-Segment bleibt deutlich hinter der Nachfrage zurück. Aufgrund des Anlagedrucks sind Investoren daher bereit ihre Anlageprofile in begrenztem Rahmen anzupassen. Dabei werden Vermarktungsrisiken durch Leerstand oder kurze Mietvertragslauzeiten bzw. Baukostenrisiken durch den frühzeitigen Einstieg in Developments oder Forward-Deals eher in Kauf genommen als Lagerisiken, die soweit möglich vermieden werden.“

Internationale Investoren vor allem bei Großtransaktionen aktiv

Investoren aus dem Ausland investierten mehr als die Hälfe (54 Prozent) des Kapitals. Menke: „Internationale Investoren interessieren sich vor allem für große Losgrößen. Bei 11 der 16 Käufe mit einem Volumen über 100 Millionen Euro standen Investoren aus dem Ausland auf der Käuferseite. Käufe dieser Investoren im Preissegment unter 100 Millionen Euro umfassen neben einzelnen, kleineren Objekten v.a. Immobilien, die Teil deutschlandweiter Portfolio-Transaktionen waren. So umfassten u.a. das GE-Portfolio, das Stella-Portfolio und das Odin-Portfolio Immobilien in Frankfurt. Der Anteil von Portfolio-Transaktionen am Transaktionsvolumen lag 2015 mit 20 Prozent über dem Wert des Vorjahres (16 Prozent).“

Ausblick: Angebot bleibt auch 2016 der Flaschenhals

Mit einer signifikanten Veränderung der Rahmenbedingungen für Investitionen in Gewerbeimmobilien ist auch 2016 nicht zu rechnen. Von der Zinswende in den USA und diversen geopolitischen Krisenherde geht zwar eine latente Gefahr für die Investitionsbereitschaft internationaler Investoren aus, die sich beim Ausbleiben größerer Schocks 2016 jedoch nicht auf das Marktgeschehen in Deutschland oder Frankfurt niederschlagen wird.

„Wir erwarten auch 2016 eine lebhafte Aktivität auf dem Frankfurter Investmentmarkt, der an die Aktivität der vergangenen Jahre anknüpfen wird. Die Nachfrage ist unverändert hoch, das Angebot bleibt jedoch weiter begrenzt. Aufgrund des Mangels an alternativen Anlageformen sind viele Eigentümer nicht bereit sich im aktuellen Marktumfeld von ihren Immobilien zu trennen. Neue Angebote durch Projektentwicklungen werden nur in begrenztem Rahmen geschaffen und verzeichnen ebenso wie Bestandsimmobilien eine hohe Nachfrage und frühzeitige Einstiege der Investoren. Wie erwarten daher für das Jahr 2016 keine Steigerung zum Jahr 2015, sondern ein stabiles Jahresergebnis von rund 5 Milliarden Euro“, so Menke abschließend

Frankfurt erhält das mit 160 Metern höchste Wohngebäude Deutschlands. Es soll am Eingang zum Europaviertel im Dreieck Messe, Bankenviertel und Westend entstehen. Die Stadt Frankfurt erteilte dafür nun die Baugenehmigung.

Das neue Wohnhochhaus wird auf 47 Stockwerken Raum für 401 Wohnungen bieten. Der Geschäftsführer des Bauherren gsp STÄDTEBAU Jürgen Blankenberg sagte: „Wir planen Anfang des Jahres 2016 mit dem Bau zu starten, sodass die ersten Bewohner bereits zu Silvester 2018 das neue Jahr mit einem einzigartigen Ausblick im neuen Gebäude begrüßen können.“

Entstehen sollen dort nach Aussage von Blankenberg hochwertige Eigentumswohnungen, die sich auch an internationalen Standards orientieren: „Wir können dank der außergewöhnlichen Architektur fast jeden Geschmack und Wunsch erfüllen. Das kleine aber feine Apartment wird sich hier genauso wiederfinden, wie die praktische Familienwohnung, die Duplex Einheit mit spannenden Blickperspektiven oder das exklusive Penthouse.“

Bürgermeister Olaf Cunitz sagte: „Mich freut besonders, dass der Siegerentwurf des Frankfurter Architekturbüros Magnus Kaminiarz & Cie. realisiert wird. Das neue Gebäude setzt mit seiner beeindruckenden Architektur ein Zeichen für das moderne Frankfurt.“

Das Gebäude wird über eine Bruttogrundfläche von rund 44.000 m² verfügen. Unter- wie überirdisch sollen rund 420 Parkplätze entstehen. Mit dem Vertrieb möchte die gsp STÄDTEBAU im zweiten Quartal 2016 starten.

Frankfurter Hotelmarkt
Um 7,3 Prozent ist die Gesamtzahl der Übernachtungen in Frankfurt im vergangenen Jahr gestiegen. Der Frankfurter Hotelmarkt erreichte damit im fünften Jahr in Folge einen Rekord und verbuchte 2014 insgesamt 8.045.905 Übernachtungen. Der positive Trend setzte sich im ersten Quartal 2015 weiter fort. Im Vergleich zum Vorjahr stieg die Übernachtungszahl um 6,3 Prozent auf über zwei Millionen.

„Der Frankfurter Hotelmarkt ist sowohl für Betreiber als auch für Investoren ausgesprochen attraktiv. Der Ausbau der Beherbergungsinfrastruktur konnte nicht mit der dynamischen Entwicklung der Übernachtungen der letzten Jahre mithalten. Die Betriebe profitieren somit von einer hohen Nachfrage“, sagt Daniela M. Bense, Senior Consultant Hotelimmobilien der Dr. Lübke & Kelber GmbH.

In Hinblick auf die Auslastung war 2014 ebenfalls ein Rekordjahr: Erstmals betrug die durchschnittliche Bettenauslastung aller Beherbergungsbetriebe (Hotels, Gasthöfe, Pensionen und Campingplätze) knapp über 50 Prozent. Die durchschnittliche Betriebsgröße lag bei 163 Betten.

Weitere Spreizung zwischen Angebot und Nachfrage erwartet
„Schon seit 2011 beobachten wir in Frankfurt, dass der Ausbau des Bettenangebots nicht mehr mit der dynamisch wachsenden Übernachtungsentwicklung Schritt halten kann“, stellt Bense fest. „Zwischen 2005 und 2014 stieg die Zahl der Übernachtungen um 75,8 Prozent – die der Betten hingegen nur um 53,1 Prozent. Daraus ergibt sich ein Überhang der Nachfrageentwicklung von 22,7 Prozentpunkten. Noch in diesem Jahr wird sich dieser nach unseren Prognosen auf über 24 Prozentpunkte ausweiten.“

Frankfurt gehört zu den international am stärksten nachgefragten Destinationen in Deutschland: Vor der Wirtschafts- und Finanzkrise 2008 zeichneten sich internationale Gäste teilweise für über die Hälfte des gesamten Übernachtungsaufkommen verantwortlich. Auch im Gesamtjahr 2014 stellten sie mit 45,2 Prozent einen großen Anteil des Frankfurter Übernachtungsaufkommens.

Bettenangebot der Hotels steigt unterproportional
„Der Nachfrageüberhang zeigt sich insbesondere im Hotelsegment (ohne Gasthöfe, Pensionen und Campingplätze)“, erklärt Bense. Während die Gesamtzahl der Hotelübernachtungen von 7.284.526 (2013) auf 7.833.482 (2014) um 7,5 Prozent zugenommen hat, stieg das Bettenangebot der Hotels unterproportional: von 40.442 (2013) um 4,5 Prozent auf 42.281 (2014). Trotz der höheren Bettenzahl stieg somit auch die Bettenauslastung leicht auf 50,8 Prozent (2013: 49,4 Prozent).

Kettenhotellerie profitiert von steigenden Übernachtungszahlen
Die Frankfurter Kettenhotellerie konnte ihre durchschnittliche Zimmerauslastung 2014 leicht auf 68,5 Prozent steigern und belegt damit im Ranking der deutschen Top-10-Hotelstandorte den achten Platz vor Düsseldorf und Dresden. Den zweiten Platz des Rankings belegte Frankfurt hingegen beim durchschnittlichen Zimmerpreis von 118,70 Euro nach München mit 125,70 Euro. Den dritten Rang nach München und Hamburg belegte Frankfurt mit 81,30 Euro beim durchschnittlichen Zimmererlös (RevPAR). Frankfurt hatte 2014 mit 9,4 Prozent zudem den viertgrößten Marktanteil hinsichtlich der Übernachtungsanzahl in den Top-10-Hotelmärkten Deutschlands.

2.670 neue Hotelzimmer bis Ende 2016 projektiert
Bis Ende 2016 werden nach aktuellem Stand noch dreizehn neue Hotelprojekte mit insgesamt 2.670 Hotelzimmern auf dem Frankfurter Hotelmarkt entstehen. Davon entfallen die größten Anteile mit 36 Prozent auf das First-Class- (4 Sterne) und mit 29 Prozent auf das Midscale-Segment (3 Sterne). 2014 wurden sieben Transaktionen von Hotelimmobilien registriert – 2015 (einschließlich Juni) bisher weitere fünf.

Frankfurt: IVG baut 5.300 m² für spanische
Biotech-Firma

IVG Immobilien entwickelt auf einem
eigenen Grundstück in Frankfurt-Niederrad eine neue Deutschlandzentrale für das
Biotech-Unternehmen Grifols aus Barcelona. Für das Gebäude mit 5.300 m² haben
die Spanier einen Mietvertrag über 15 Jahre sowie eine Verlängerungsoption von
zweimal fünf Jahren vereinbart. Die neue Zentrale an der Colmarer Straße wird
neben der bereits in Frankfurt-Niederrad an der Lyoner Straße angesiedelten
Hauptverwaltung auch die bisher im hessischen Langen ansässigen
Geschäftseinheiten von Grifols Deutschland beherbergen.