Elf Altbauten

Das im vergangenen Jahr neu strukturierte Akquisitionsteam rund um Kevin Labus und Aljoscha Zwielich baut den Mietwohnungsbestand in der Hauptstadt weiter aus. Bereits im Dezember war das Team in NRW erfolgreich..

Covivio hat zum Jahresende noch erfolgreich den Kauf eines Wohnportfolios mit insgesamt 450 Einheiten und einer vermietbaren Fläche von mehr als 22.000 m², davon 439 Wohneinheiten unterzeichnet. Die elf erworbenen Bestandsobjekte sind mehrheitlich klassische Berliner Mietshäuser aus der Jahrhundertwendezeit um 1900 und befinden sich hauptsächlich in den Bezirken Mitte sowie in Treptow-Köpenick. Alle Objekte liegen in unmittelbarer Nähe bisheriger Covivio-Wohnbestände. Zusätzlich gibt es die Möglichkeit eines Neubaus, den das Immobilienunternehmen mit dem eigenen Development-Team plant.

„Im Jahr 2021 wollen wir unseren Mietwohnungsbestand weiter ausbauen. Dabei verfolgen wir eine Investitionsstrategie, die nachhaltig unsere Präsenz in unseren Kernmärkten Berlin, Hamburg, Dresden, Leipzig und Nordrhein-Westfalen stärkt. Wir freuen uns, dass wir damit unser faires Wohnungsangebot erweitern können“, sagt Dr. Daniel Frey, CEO Covivio in Deutschland.

Büroinvestments dominieren

Der Stuttgarter Investmentmarkt erreicht im Jahr 2020 ein Transaktionsvolumen von knapp 1,4 Mrd. Euro und muss damit einen Rückgang um gut 45 % gegenüber dem Vorjahr hinnehmen. Auch im Vergleich zum 10-Jahresschnitt ist ein leichtes Defizit von 10 % zu vermelden. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.

„Während nach drei Quartalen noch eine durchschnittliche Bilanz verzeichnet werden konnte, blieb die sonst übliche Jahresendrallye, anders als in anderen Top-Märkten, hierbei aus. Lediglich 313 Mio. Euro wurde in den Monaten zwischen Oktober und Dezember in Gewerbeimmobilien investiert“, erläutert Matthias Bentz, Stuttgarter Niederlassungsleiter der BNP Paribas Real Estate GmbH. In den beiden sehr guten Vorjahren fiel das Q4-Ergebnis mit jeweils rund einer Milliarde Euro mehr als dreimal so hoch aus. Neben den Unsicherheiten im Zuge der Corona-Pandemie und dem außergewöhnlich ruhigen Jahresende können insbesondere ein geringes Volumen bei den anteilig eingerechneten Portfoliodeals (152 Mio. Euro) und ein niedriger durchschnittlicher Umsatz pro Verkauf (23 Mio. Euro) als weitere Gründe für das schwache Abschneiden angeführt werden.

Auch wenn sich das Investmentvolumen relativ ausgewogen auf die unterschiedlichen Größenklassen verteilt, müssen alle Kategorien Umsatzeinbußen verkraften. An die Spitze setzen sich mit knapp 27 % wie im Vorjahr die Großdeals, wozu u. a. die Transaktionen der beiden Büroimmobilien W9 im Wissencampus in Stuttgart-Weilimdorf und das Look 21 im Stadtzentrum entscheidend beitragen konnten. Dahinter folgen Investments mit einem Volumen zwischen 50 und 100 Mio. Euro, die fast 26 % auf sich vereinen. Gemessen an der Anzahl der Transaktionen bestimmten jedoch die Deals bis 50 Mio. Euro mit anteilig 86 % der registrierten Investments den Markt. Bezogen auf den Umsatz kommen die drei Klassen im mittleren und kleinen Segment auf einen Anteil von zusammengenommen gut 47 %. Hierbei liegen Verkäufe mit 10 bis 25 Millionen (21 %) vor Deals mit 25 bis 50 Mio. Euro (17 %) und kleineren Objekten mit weniger als 10 Mio. Euro (9 %).

Büro-Investments dominieren klar den Markt
Zwar können die Büroimmobilien die beiden ausgezeichneten Vorjahresergebnisse nicht bestätigen (-43 %), bleiben aber dennoch der mit Abstand wichtigste Umsatztreiber des Stuttgarter Marktes (fast 63 %). Hauptursache für den Rückgang ist dabei nicht das durchschnittliche Volumen, dass durch einzelne größere Investments mit 43 Mio. Euro sogar höher ausfällt als im Vorjahr, sondern die Dealanzahl, die sich insgesamt halbiert hat. Auf den weiteren Plätzen schließen sich die Retail- (knapp 13 %), Logistik- (gut 12 %) und Hotel-Investments (rund 9 %) an, wobei nur Logistikimmobilien ihr Volumen ausbauen können (+36 %).

Nebenlagen mit fast 40 Prozent Marktanteil
Insgesamt sind im Jahr 2020 rund 547 Mio. Euro in Stuttgarts Nebenlagen (anteilig 40 %) geflossen. Investitionsschwerpunkt waren neben Entwicklungsgrundstücken zudem Büroimmobilien, darunter die Büroprojekte Wissenscampus und Gate 9. Auch am Cityrand, wo fast 398 Mio. Euro und anteilig gut 29 % des Resultats lokalisiert sind, fällt mit dem Look 21 ein Verkauf im Bürosegment deutlich ins Gewicht. Auf die Stuttgarter Peripherie entfallen weitere 25 % Marktanteil. Während sich die Transaktionen über sämtliche Nutzungssegmente von Light Industrial bis Einzelhandel erstrecken, wird das Investitionsgeschehen in diesen Lagen ganz klar von Deals um die 20 Mio. Euro Investmentvolumen getrieben. Der Umsatz in Stuttgarts stark nachgefragter City fällt mit knapp 6 % unterdurchschnittlich aus. Hier tritt der Angebotsmangel einmal mehr deutlich zutage.

Mit einem Investmentvolumen von 402 Mio. Euro haben Spezialfonds 2020 gut 29 % des Gesamtumsatzes generiert und zum wiederholten Male die Spitze des Branchenrankings übernommen. Zusammen mit Versicherungen, die für gut 23 % des Volumens verantwortlich zeichnen, kommen nur zwei Käufergruppen auf insgesamt fast 52 % des Ergebnisses. Alle weiteren Investoren, zu denen Investment/Asset Manager, Immobilien AGs/REITs, Projektentwickler und Immobilienunternehmen gehören, erreichen mit jeweils rund 8 % lediglich einstellige Umsatzanteile. Beachtlich war 2020 in erster Linie auch der Anteil nationaler Käufer, der mit gut einer Milliarde Euro bei gut 78 % lag. Demensprechend unterrepräsentiert waren mit nur 22 % internationale Anleger.

Wie auch in den anderen Top-Märkten hat sich in Stuttgart die Renditekompression in den Assetklassen Büro und Logistik im Jahresverlauf 2020 fortgesetzt. Das Zusammenspiel aus weiterhin vorherrschendem Angebotsmangel und guter Investorennachfrage hat die Netto-Spitzenrendite im Bürosegment um 10 Basispunkte auf aktuell 2,90 % sinken lassen. Für die Logistiksparte, die definitiv zu den Gewinnern der Corona-Pandemie gezählt werden kann, wird sogar ein Rückgang um 35 Basispunkte auf nun 3,35 % vermeldet. Stabil präsentiert sich die Spitzenrendite bei den Geschäftshäusern. Sie notiert seit 2018 bei 3,20 % und liegt damit nur noch geringfügig unter dem Spitzenwert im Logistiksegment.

Perspektiven
„Zusammenfassend ist die Bilanz auf dem Stuttgarter Investmentmarkt angesichts der beiden ausgezeichneten Resultate in den Jahren 2018 und 2019 vor allem auf die konjunkturellen Unsicherheiten im Zuge der Corona-Krise zurückzuführen. Soweit sich die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen im Jahresverlauf aufhellen, dürfte sich die Attraktivität der Schwabenmetropole für Investoren auch wieder im Transaktionsvolumen niederschlagen“, fasst Matthias Bentz die weiteren Aussichten zusammen.

Auch im 3. Quartal 2020 wirkte der Investmentmarkt für gewerbliche Immobilien Hamburg weitestgehend gefeit vor den Auswirkungen der Corona-Pandemie. Tatsächlich legte das Transaktionsvolumen verglichen mit dem Vorjahreszeitraum sogar noch um 37 % zu auf 3,6 Mrd. € bei rund 70 Verkäufen (2019: 2,7 Mrd. €, 79 Transaktionen). Damit kam der Markt auf das nach 2007 und 2018 dritthöchste Verkaufsvolumen am Ende eines 3. Quartals. Nach der abwartenden Haltung im 2. Quartal erstarkte die Marktdynamik im 3. Quartal so deutlich, dass allein zwischen Juli und September Gewerbe-Immobilien im Wert von über 1,6 Mrd. € verkauft wurden.

„Aufgrund der bestehenden wirtschaftlichen Unwägbarkeiten flüchteten sich Investoren vornehmlich in Qualität. Besonders nachgefragt waren daher Core-Immobilien mit bonitätsstarken Mietern“, führt Axel Steinbrinker aus, Geschäftsführer beim GPP-Mitglied Grossmann & Berger. „Deutschland kam bisher vergleichsweise glimpflich durch die Pandemie-bedingte Rezession. Nicht zuletzt deswegen bleiben Hamburger Gewerbe-Immobilien ein begehrtes Anlageziel für Investoren. Auch wenn sich die Corona-Pandemie bis ins nächste Jahr zieht, rechnen wir für die letzten drei Monate mit einem interessanten Jahresendspurt.“

Markt im Detail:

• Mit zehn Transaktionen über 100 Mio. € (2019: 6) und einem Volumenanteil von 55 % zeigte sich die Nachfrage nach Top-Objekten in Hamburg besonders hoch.
• Ungeachtet möglicher Verschiebungen in der Arbeitswelt blieben Büro-Immobilien mit einem Anteil von 53 % am Transaktionsvolumen am beliebtesten bei den Investoren. Während Hotel-Assets gemieden wurden (2 %), kamen Einzelhandels-Objekte trotz Lockdown-Nachwehen mit 20 % auf den zweitgrößten Anteil. Grund hierfür ist die Veräußerung zweier „Karstadt“-Immobilien von Quantum an Signa.
• Die zunehmende Fokussierung auf Top-Lagen machte auch vor Hamburg nicht Halt. Mit einem Anteil von 44 % floss fast jeder zweite Euro in Objekte in der Hamburger City. Das zweithöchste Investitionsvolumen wies mit 12 % der Teilmarkt Eppendorf auf.
• Der Anteil an Portfoliotransaktionen blieb mit 36 % hoch. Zu den bisherigen Unternehmens- und Anteilsübernahmen kamen im 3. Quartal u. a. die Verkäufe des AEW-Büroportfolios an Tristan sowie die besagten zwei „Karstadt“-Immobilien hinzu.
• Trotz Reisebeschränkungen waren internationale Investoren am Hamburger Investmentmarkt sehr aktiv. Sie steigerten ihren Anteil am Transaktionsvolumen auf 41 % (2019: 18 %).
• Die bestehenden Unsicherheiten lassen Investoren noch stärker auf risikoarme Core-Objekte setzen, was zusätzlichen Druck auf die Spitzenrenditen für Büro- und Logistik-Immobilien aufbaut. Für die Assets Hotel und Einzelhandel ist grundsätzlich mit einem Anstieg der Renditen zu rechnen.

Trotz der aktuellen globalen Rezession hat sich das inflationsbereinigte Preiswachstum bei Wohnimmobilien in den letzten vier Quartalen weiter beschleunigt. München und Frankfurt stehen ganz oben auf der Rangliste der am stärksten überbewerteten Wohnungsmärkte. Insgesamt herrscht derzeit in fünf europäischen Großstädten ein akutes Blasenrisiko. Das sind die zentralen Ergebnisse des UBS Global Real Estate Bubble Index 2020. Für die Studie hat das Chief Investment Office von UBS Global Wealth Management die Wohnungsmärkte in 25 Großstädten weltweit analysiert.

Während München bereits zum zweiten Mal in Folge ganz oben in der Blasenrisikozone steht, hat Frankfurt binnen einen Jahres Amsterdam, Hong Kong und Toronto hinter sich gelassen und belegt nun den zweiten Platz im globalen Ranking. Auch im bereits überhitzen Wohnungsmarkt von Paris ist das Blasenrisiko weiter gestiegen. Neu in der Risikozone ist Zürich. Damit ist der europäische Raum im weltweiten Vergleich die Region mit den meisten überhitzten Wohnungsmärkten.

Fokus München

Die Bewertung des Münchner Wohnungsmarktes hat sich vor allem durch die starke lokale Wirtschaft, attraktive Finanzierungsbedingungen und ein solides Bevölkerungswachstums bei gleichzeitiger Unterversorgung mit neuem Wohnraum weiter erhöht. Für den Kauf einer 60 m² Wohnung in Nähe des Münchner Stadtzentrums müsste ein qualifizierter Arbeitnehmer im Dienstleistungssektor derzeit rund neun Jahreseinkommen aufbringen. Die Anzahl der Jahre, die eine Wohnung gleicher Größe in München vermietet werden müsste, um ihren gegenwärtigen Kaufpreis zu erreichen, beträgt aktuell 39 Jahre – mehr als in jeder anderen Metropole der Welt.

Fokus Frankfurt

In der Mainmetropole haben sich die Wohnungspreise im letzten Jahrzehnt verdoppelt und die realen Preise sind allein im letzten Jahr um rund 8 Prozent gestiegen. Als eines der größten Finanzzentren Europas hat Frankfurt von einem soliden Wirtschafts- und Beschäftigungswachstum profitiert. Gleichzeitig ist auch die Bevölkerung rasch gewachsen, was sowohl auf einen Geburtenüberschuss als auch auf eine positive Migration zurückzuführen ist. Folglich sind auch die Mieten gestiegen, seit 2010 sogar um fast 40 Prozent. Darüber hinaus haben Projektentwickler vor allem das obere Marktsegment ins Visier genommen, was die Immobilienpreisinflation weiter anheizt und die Stadt für ihre Bürger zunehmend unbezahlbar macht.

Maximilian Kunkel, Chefanlagestratege für UBS in Deutschland: «Keine anderen Städte der Welt sind dem Risiko einer Immobilienblase so stark ausgesetzt wie München und Frankfurt. Der überdurchschnittlich hohe Preisanstieg von Wohneigentum am Main und an der Isar hat diese Gefahr im letzten Jahr weiter erhöht. Gerade Investoren, die aus Renditeüberlegungen Käufe in diesen Regionen Deutschlands erwägen, sollten derzeit Vorsicht walten lassen. Auch deshalb, weil die aktuellen Immobilienpreise noch nicht die langfristigen Folgen der Pandemie reflektieren.»

Staatliche Unterstützung erhöht Widerstandsfähigkeit nur kurzfristig

Trotz der Pandemie sind die Wohnungsmärkte im ersten Halbjahr 2020 weitestgehend stabil geblieben. Die Studie macht dafür drei Hauptgründe aus: Erstens sind Wohnungspreise ein nachlaufender Konjunkturindikator. Sie bilden einen Abschwung nur mit einer gewissen zeitlichen Verzögerung ab. Zweitens haben die meisten potenziellen Eigenheimkäufer im ersten Halbjahr 2020 keine unmittelbaren Einkommenseinbussen erlitten. Kreditmittel für Unternehmen und Kurzarbeit haben die Folgen der Krise abgemildert. Und drittens haben Eigenheimbesitzer in vielen Städten während des Lockdowns staatliche Unterstützung erhalten. Eigenheimsubventionen wurden erhöht, Steuern gesenkt und Zwangsvollstreckungsverfahren kurzfristig ausgesetzt.

Tobias Vogel, Market Head Wealth Management Germany und Vorstandsmitglied UBS Europe SE: «Keine anderen Städte der Welt sind dem Risiko einer Immobilienblase so stark ausgesetzt wie München und Frankfurt. Der überdurchschnittlich hohe Preisanstieg von Wohneigentum am Main und an der Isar hat diese Gefahr im letzten Jahr weiter erhöht. Gerade Investoren, die aus Renditeüberlegungen Käufe in diesen Regionen Deutschland erwägen, sollten derzeit Vorsicht walten lassen. Auch deshalb, weil die aktuellen Immobilienpreise noch nicht die langfristigen Folgen der Pandemie reflektieren.»

Matthias Holzhey, Autor der Studie und Head of Swiss Real Estate Investments bei UBS Global Wealth Management, ergänzt: «Die Städte in der Blasenrisikozone verkraften die Corona-Krise offenbar relativ gut. Die lokale Wirtschaft in München, Toronto und Hongkong wird sich vermutlich rasch erholen. Aber selbst wenn es nicht zu einer breiten Marktkorrektur kommt, dürfte das Potenzial für weitere Kapitalgewinne ausgeschöpft sein. Vor allem die Ertragsperspektiven vermieteter Eigentumswohnungen sind in vielen Städten schlecht, da die Preise im Verhältnis zur Miete extrem hoch sind.»

Regionale Ergebnisse

Europa

Die Ungleichgewichte an den Eigenheimmärkten sind in allen analysierten Städten in Europa in den letzten vier Quartalen gestiegen. Die europäischen Städte weisen weltweit die höchsten Bewertungen auf. Wegen der niedrigen Finanzierungskosten, die nicht im Einklang mit der Stärke der lokalen Volkswirtschaften stehen,
UBS Europe SE, Mitteilung, 30. September 2020 Seite 3 von 4
legten die Immobilienpreise exzessiv zu. In München und Frankfurt haben sich die Preise in den vergangenen zehn Jahren sogar mehr als verdoppelt.
London dagegen weist von allen analysierten Städten die schwächste Preisentwicklung seit 2016 auf. Dennoch bleibt die Stadt im überbewerteten Bereich. Fragen der Erschwinglichkeit, politische Unsicherheit sowie eine Verschärfung des steuerlichen und regulatorischen Umfelds setzen die Immobilienpreise zusätzlich unter Druck. Wir gehen davon aus, dass ausländische Käufer das schwächere Pfund und den Preisrückgang für sich nutzen und damit mittelfristig das Preisniveau stützen dürften.

USA

In den Städten an der Ostküste waren die Indexwerte in den letzten fünf Jahren relativ stabil. Die Märkte an der Westküste hingegen entwickelten sich weniger konstant. In Los Angeles sind die Indexwerte weiter gestiegen, während die Bewertungen in San Francisco infolge sinkender Eigenheimpreise rückläufig waren. Insgesamt profitieren die Wohnungspreise in den USA vom Rückgang der Hypothekenzinsen auf historisch niedrige Niveaus. Die Preisveränderungen in den analysierten Städten bleiben jedoch hinter dem landesweiten Durchschnitt zurück. Die Nachfrage nach Immobilien in Stadtzentren hat sich abgeschwächt, da die Menschen aus Gründen der Erschwinglichkeit und wegen der Folgen von COVID-19 in die Vororte zogen. Die fortgesetzte Abwanderung in Bundesstaaten, in denen die Kosten niedriger sind und die bessere steuerliche und aufsichtsrechtliche Bedingungen bieten sowie unternehmensfreundlicher sind, hat diesen Trend beschleunigt.

Naher Osten

Tel Aviv hat in den vergangenen 30 Jahren von den in diesem Bericht analysierten Städten mit das stärkste Preiswachstum verzeichnet. Aktuell befinden sich die Wohnungspreise dank besserer Finanzierungsbedingungen und des knappen Angebots an Wohnimmobilien wieder in einem Aufwärtstrend. Die Regierung hat die Erwerbssteuer für Zweiteigenheime gesenkt und damit Investitionen am Wohnungsmarkt begünstigt. Der Immobilienmarkt von Dubai hingegen hat einen neuen zyklischen Tiefpunkt erreicht. Seit dem letzten Höchststand 2014 sind die Preise um mehr als 35 Prozent gefallen, und die Bewertung ist seitdem stark zurückgegangen. Positive Preiseffekte des starken Bevölkerungswachstums und günstigerer Hypothekenbedingungen werden durch das anhaltend kräftige Angebotswachstum und die Ölpreisschwäche ausgeglichen.

Asien-Pazifik (APAC)

Die Hauspreise in Hongkong und Singapur sind im ersten Halbjahr recht stabil geblieben. Während jedoch die realen Eigenheimpreise in Hongkong um 50 Prozent über dem Niveau von vor zehn Jahren liegen, sind die Preise in Singapur im selben Zeitraum nahezu unverändert geblieben. Eine Verschärfung der aufsichtsrechtlichen Bestimmungen hat sich in der «Löwenstadt» im letzten Jahrzehnt als sehr wirksam zur Begrenzung des Preiswachstums erwiesen. Die unsicheren Konjunkturaussichten belasten den Marktausblick in beiden Städten. Da diese in ihren jeweiligen Regionen jedoch eine wichtige Rolle spielen, dürfte die Nachfrage mittelfristig hoch bleiben. Tokio hat sich dank seines starken Bevölkerungswachstums und attraktiver Finanzierungsbedingungen zu einem der dynamischsten Wohnungsmärkte in der Region entwickelt. In Sydney haben eine Lockerung der Kreditvergabestandards sowie die Zinssenkungen der RBA in den letzten Quartalen ein Strohfeuer entfacht, aus dem eine moderate, vermutlich jedoch flüchtige Preiserholung hervorgegangen ist.