PORT Real Estate Immobilien

Wohnen im Luxus-Ghetto

Weltweit gibt es immer mehr Wohnquartiere, die abgeschirmte Exklusivität bieten. Was diese Entwicklung mit der Stadt und ihren Bewohnern macht und wie sie unsere Art zu leben verändert.

2015 mit Rekordzahlen abgeschlossen

Das Düsseldorfer Investmenthaus Aik hat noch zum Jahresende seinen Immobilienbestand um ein Wohn- und Gewerbequartier im Kölner Süden erweitert. Das erworbene Portfolio besteht aus mehreren Wohnanlagen sowie einem Gewerbeobjekt mit einer Gesamtmietfläche von rd. 47.000 m². Das Immobilienpaket wurde für Gesamtinvestitionskosten in Höhe von rd. 128 Mio. Euro – inkl. Kosten für anstehende technische Maßnahmen – für den offenen Immobilien-Spezialfonds apoReal International erworben. Der Anlegerkreis des Fonds umfasst mittlerweile 19 Versorgungswerke sowie eine Pensionskasse. Verkäufer des Kölner Objektes im Stadtteil Bayenthal ist eine Grundstücksgesellschaft, die das auf Immobilien fokussierte Family Office Tresono mit dem Verkauf beauftragt hatte. Als Vermittler war die BNP Paribas Real Estate GmbH tätig.

Gebäudeensemble in begehrter Lage

Das Gebäudeensemble ist integraler Bestandteil der Stadtentwicklungsmaßnahme „Parkstadt Süd“, bei der die südliche Kölner Innenstadt erweitert und der Stadtteil Bayenthal angebunden werden soll. Der im Grüngürtel Kölns gelegene Standort profitiert von seiner Verkehrsanbindung an die City sowie sein kulturelles Angebot an Restaurants und Theatern. Darüber hinaus sind mehrere Ärzte, Schulen und Betreuungsmöglichkeiten in näherer Umgebung ansässig. Mehrere Grünflächen im Stadtteil und die Nähe zum Rheinufer tragen zu einer hohen Lebens- und Arbeitsqualität im Areal bei.

Das aus 5 Gebäuden bestehende Ensemble wurde in den Jahren 2002 bis 2004 errichtet und umfasst 304 Wohnungen mit rd. 29.000 m² und 47 Gewerbeeinheiten mit rd. 17.500 m² Gesamtmietfläche. Die Wohnungsgrößen variieren zwischen 40 und 140 m². Zu den Gebäuden gehört ein an derzeit 18 Gewerbemieter vermietetes Multi-Tenant-Objekt. Hier betreiben unter Anderem McFit eines seiner Fitnessstudios und der Lebensmitteldiscounter Aldi Süd eine seiner Filialen. Zudem befinden sich eine Kindertagesstätte und ein Küchenstudio in dem Quartier.

Investmentjahr 2015 mit Rekordtransaktionsvolumen von rd. 360 Mio. Euro

Die Düsseldorfer Aik hat das vergangene Jahr zudem mit Rekordzahlen abgeschlossen. Für seine 10 Immobilien-Spezialfonds konnte das Düsseldorfer Investmenthaus im letzten Jahr 13 neue Objekte mit einem Gesamtinvestitionsvolumen in Höhe von rd. 330 Mio. Euro akquirieren bzw. kaufvertraglich sichern. Vorrangig handelt es sich dabei um inländische Wohnimmobilien in Städten wie Berlin, Köln, Münster und Aachen. Entsprechend ihrer Strategie nutze Aik das aktuelle Kapitalmarktumfeld auch für selektive Veräußerungen einiger Hotel- und Gewerbeimmobilien, u.a. in Gelsenkirchen, Halle und London. Insgesamt konnten so 4 Verkaufstransaktionen über eine Summe von rd. 30 Mio. Euro zur Portfoliooptimierung der einzelnen Fonds eingeleitet werden. Aufgrund der zahlreichen Ankäufe hat sich das Gesamtimmobilienvermögen der aik auf rd. 2,8 Mrd. Euro erhöht.

Inland bleibt auch in 2016 primärer Investmentfokus

Aik investiert auch im neuen Jahr in erster Linie in inländische Wohn- und Einzelhandelsobjekte. „Nach wie vor ist es unser Ziel, die Wohnungsbestände der einzelnen Fondsportfolios auszubauen, um auch in konjunkturschwächeren Zeiten risikodiversifiziert aufgestellt zu sein.“ kommentiert aik-Geschäftsführungssprecher Dr. Stephan Hinsche. „Hierfür, aber auch für attraktive Büro- und Einzelhandelsobjekte sollen im Jahr 2016 Mittel in Höhe von 150 bis 300 Mio. Euro angelegt werden. Zugleich sind wieder einige Verkäufe in Planung.“ Bei den Wohnobjekten will sich Aik auf deutsche Städte mit positiver Bevölkerungsentwicklung konzentrieren. Dabei stehen besonders Großstädte wie Berlin, Düsseldorf und regionale Oberzentren wie Erfurt oder Freiburg im Fokus. Zudem hat der Investor innerstädtische Büroobjekte in A- und B-Städten Deutschlands sowie innerstädtische Geschäftshäuser in den Fußgängerzonen (1A und 1B-Lagen) im Visier. International konzentriert sich Aik auf die kleineren Märkte Luxemburg und Wien. Derzeit befinden sich bereits einige interessante Objekte in Deutschland in der Sorgfältigkeitsprüfung, zu denen Aik unserer Redaktion gegenüber aber noch keine Auskünfte erteilen wollte.

Wohnungsbestand um rd. 50 % gestiegen

Entsprechend der Portfoliostrategie der Aik hat sich der Wohnungsbestand des Investors durch die Neuakquisitionen im vergangenen Jahr deutlich gesteigert. Im Vergleich zum Vorjahr konnte der Anteil an Wohnimmobilien in 2015 durch einige große Portfoliokäufe um rd. 50 % ausgebaut werden.

Höchste Vermietungsleistung seit Gründung

Der Asset-Management-Ansatz der Aik, der sich auf die kontinuierliche Ausrichtung auf die Vermietung stützt, wird durch die Vermietungsleistung in 2015 erneut bestätigt. Mit 224 Mietvertragsabschlüssen und Vertragsverlängerungen über rd. 124.000 m² Mietfläche erzielte das Unternehmen ein Vermietungsvolumen von rd. 26,4 Mio. Euro Jahresnettomiete und übertrifft somit sogar ihr bisher höchstes Ergebnis aus 2014. Es konnten rd. 40 % mehr Neuvermietungen erzielt werden als im Vorjahreszeitraum. Folge der guten Ergebnisse ist eine auf 94% gestiegene Vermietungsquote über den Gesamtbestand zum Jahresende.

Anlegerkreis vergrößert sich um weitere Versorgungswerke

Die aik, die sich in den letzten 16 Jahren als der Immobilienpartner der berufsständischen Versorgungswerke etabliert hat, konnte im letzten Jahr drei neue Versorgungswerke als Anleger gewinnen. Mit unterschiedlichen Beteiligungshöhen investierten diese in den offenen Immobilien-Spezialfonds apoReal International, der jüngst das Kölner Stadtquartier kaufte.

Die KanAm Grund Group kann zum Jahreswechsel zwei große Vermietungserfolge vermelden: Im Pariser Tour Egée mietete der französische Restaurantbetreiber Elior Group für seine neue Hauptzentrale insgesamt mehr als 20.000 m². Im kanadischen Montreal eröffnet das auf Finanzsoftware spezialisierte Unternehmen Vigilant Global sein Headquarter im 1360 Rene Levesque Tower im Quartier Windsor auf mehr als 7.000 m². Die Vermietungsleistung der gesamten KanAm Grund Group für das Jahr 2015 lag damit bei über 110.000 m².

Im Pariser Tour Egée mietete die Elior Group nicht nur die Büroflächen der gesamten „batterie haute“ (die Hochhaus-Etagen 24-39), sondern zudem Büro- und Archivflächen im zweiten Sockelgeschoss sowie 320 Stellplätze im eigenen Parkhaus. Die Elior Group, die ihre Hauptzentrale in den Tour Egée verlagert und das Gebäude im modernen Viertel La Defense gleichzeitig als Showroom für die Leistungsfähigkeit der Gruppe nutzen will, wird darüber hinaus die Restaurant- und Serviceflächen renovieren und betreiben. Der Mietvertrag läuft bis 2025, der Vermietungsstand im renovierten Tour Egée steigt auf 2/3 der Gesamtfläche.

In Montreal reiht sich die innovative IT-Firma Vigilant Global mit ihrem neuen Headquarter im 1360 Rene Levesque Tower ein in eine Mieterliste mit bekannten Namen wie IBM, CGI (einem führenden globaler Dienstleister für Business und IT Consulting) oder McInnis Cement. Die auch als E-Commerce bekannten 1350-60 Rene Levesque Towers sind mit LEED EB Silver zertifizierte Bürogebäude im aufstrebenden Quartier Windsor.

Eine Kaufland-Immobilie in Neustadt an der Donau ist der jüngste Zugang für das Portfolio des GGR German Retail Fund Nr. 1. Die Gesamtmietfläche des Single-Tenant-Objektes umfasst rund 3.900 m², Verkäufer war ein Schweizer Family-Office.

Das Kaufland liegt verkehrsgünstig am Rand eines Wohngebietes in unmittelbarer Nähe zum historischen Stadtkern von Neustadt sowie dem größten lokalen Arbeitgeber. Der Vollversorger bildet einen Koppelstandort mit den benachbarten Fachmärkten, die sich gegenseitig im Angebot ergänzen. Die GRR wurde bei der Transaktion durch Alitus Real Estate beraten.

Der GRR German Retail Fund No.1 wird über die Plattform der Service-KVG IntReal administriert. Zuletzt hatte der Einzelhandelsfonds im Dezember 2015 einen Rewe-Markt in Essen für rund 4,8 Millionen Euro erworben. Das Gebäude mit einer Gesamtmietfläche von 2.010 m² wurde 1979 erbaut und im Jahr 2013 umfangreich modernisiert. Auf dem knapp 4.800 m² großen Grundstück stehen 46 PKW-Stellplätze zur Verfügung. Verkäufer des Single-Tenant Objektes war eine Kapitalverwaltungsgesellschaft für Rechnung eines von ihr verwalteten Fonds.

M7 Real Estatehat im Rahmen des ersten Closings seines neuesten europäischen Investmentfonds M7 European Real Estate Investment Partners III (M7 EREIP III) Kapitalzusagen in Höhe von über 80 Mio. Euro erhalten und 21 Büro- und Einzelhandelsimmobilien in Deutschland und den Niederlanden im Wert von 130 Mio. Euro erworben. Dabei handelt es sich um vier Transaktionen, davon drei Portfolios und eine Einzelimmobilie. Zum Verkäufer des Immobilienpaketes wurden keine Angaben gemacht. Bisher war M7 in Deutschland vorwiegend in Logistikimmobilien investiert, stellt sich jetzt aber mit den Assetklassen Büro und Einzelhandel breiter auf.

Der Investmentfonds M7 EREIP III verfolgt eine Value-Add-Strategie und zielt auf Einzelhandels-, Büro- und Multi-Tenant-Gewerbeimmobilien in Deutschland und den Niederlanden ab, die einen nachhaltigen Renditefluss und Potential beim Asset Management aufweisen. M7 plant für den Fonds ein zweites Closing in der ersten Hälfte dieses Jahres. Angestrebt wird ein Bruttoinvestitionsvolumen von circa 330 Mio. Euro, die bis Ende des zweiten Quartals 2016 vollständig investiert sein sollen.

21 Immobilien in Deutschland und den Niederlanden
Die vier aktuellen Akquisitionen betreffen 21 Immobilien mit zusammen 143 Mietern und einer anfänglichen Jahresmiete von 13,2 Mio. Euro. Die strategiekonforme aktuelle Leerstandsrate von 21 Prozent bietet ein gutes Potenzial, die Mieteinnahmen signifikant zu steigern. Außerdem sieht M7 vereinzelt Möglichkeiten für Projektentwicklungsmaßnahmen.

Zu den Objekten zählen sechs Multi-Tenant-Bürogebäude in Deutschland mit insgesamt 21.300 m² vermietbarer Fläche an wichtigen B-Standorten, wie Bonn, Dortmund, Duisburg, Hannover, Kassel und Koblenz. Innerhalb des deutschen Teilportfolios ist die HUK-Coburg Versicherung mit 70 Prozent der Mieteinnahmen der wichtigste Mieter. Die gewichtete durchschnittlich verbleibende Vertragslaufzeit (WALT) beträgt rund 5,4 Jahre. An der Transaktion der deutschen Immobilien waren auf Käuferseite Simmons & Simmons als juristische Berater beteiligt, Gleeds war für die technische Due Diligence und Ambiente Environmental für die Umwelt-Due-Diligence zuständig. Vermittelt wurde die Transaktion von Nai apollo. Die übrigen 15 Objekte – 11 Büro- und 4 Einzelhandelsimmobilien – befinden sich an Standorten in den Niederlanden, u.a. in Rotterdam, Delft, Arnheim und Assen.