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Mikro-Apartments – eine Wohnform mit Zukunft

Nicht nur in München und Berlin werden Kleinstwohnungen bei Immobilienkäufern immer beliebter, mittlerweile erhalten immer mehr Bauträger in Nürnberg und Stuttgart Anfragen nach sogenannten „Mikro-Apartments“. Die Attraktivität dieser Wohneinheiten leitet sich aus der Lage ab: in Städten mit Unis oder Fachhochschulen sind die Mikro-Apartments ebenso begehrt wie da, wo sich führende Arbeitgeber angesiedelt haben, zum Beispiel in Baden-Württemberg oder auch im Raum Wolfsburg. Gründe für den Kauf einer Klein-Immobilie gibt es viele, Bedenken auch.

Zwischen 20 und 40qm: das Mikro-Apartment

Unter Mikro-Apartments verstehen wir 1-Zimmer-Wohnungen mit einer Wohnfläche zwischen ca. 20 und ca. 40qm. Man wohnt auf kleinem Raum, der immer häufiger bereits mehr oder weniger komplett möbliert ist. Kommen noch Reinigungs-, Post- und Wäsche-Dienstleistungen hinzu, sprechen wir von „Serviced Apartments“.

Trendy und bequem: Serviced Apartments

Wer abends nach einem anstrengenden Arbeitstag in einer fremden Stadt „heim kommt“, hat sicher keine Lust, auf die Suche nach einer Waschmöglichkeit für abgetragene Bürokleidung zu gehen. Bringt ihm jemand im Foyer seine Post, ist das auch nicht schlecht. Optimal, wenn das Gebäude auch einen Fitnessraum oder Gemeinschaftseinrichtungen wie eine kleine Cafeteria hat, wo man noch andere „Projektarbeiter“ oder Berufspendler treffen kann. Ohne Frage: der „Young Professional“ stellt andere Ansprüche an sein Wohnumfeld als der Student.

Da braucht es Funktionalitäten zum Waschen, Trocknen, Bügeln, eine Minibar in greifbarer Nähe und die Elektrik sollte in jedem Fall „Multi-Media-affin“ sein. Ein Flat-Screen ist deshalb aus der gehobenem Variante des Mikro-Apartments, dem Serviced-Apartment, nicht mehr weg zu denken. In Frankfurt, München und Berlin werden die Komfortleistungen in Serviced-Apartments deshalb immer umfangreicher.

Als ein wesentliches „Highlight“ aller Mikro-Apartments gelten die in der Regel sehr durchdachten und funktionalen Grundrisse. Alles sollte so geschnitten sein, dass der Student oder Berufspendler sich gut bewegen kann und zugleich alle Annehmlichkeiten des modernen Wohnens genießt.

Interessant für Kapitalanleger

Mikro-Apartments sind eine interessante Kapitalanlage, insbesondere für Käufer, die in den Immobilienmarkt einsteigen. Derzeit bewegen sich die Preise für eine Kleinstwohnung je nach Region zwischen ca. 140.000 und ca. 320.000 Euro. Aktuell lassen sich die Apartments überwiegend noch mit Kreditraten unter 1.000 Euro finanzieren. Zum Vergleich: je nach Ausstattung und Lage der Wohnungen lassen sich durchaus Monatsmieten von ca. 1.000 bis ca. 1.400 Euro erzielen. Mieter wissen zu schätzen, dass in dieser Miete bereits die Nebenkosten und die Möblierung integriert sind. Es kommt später zu keinem „bösen Erwachen“, alle Kosten sind im Vorfeld exakt definiert.

Die Mieter: Studenten, Pendler – und Senioren?

Aktuell lassen sich Mikro-Apartments vielseitig einsetzen. Die überwiegende Mehrheit der Bewohner setzt sich aus Studenten zusammen, auch für Berufspendler und Projektarbeiter ist diese Wohnform wie oben beschrieben interessant, sofern die Wohnung zusätzliche Annehmlichkeiten bietet.

Aufgrund der hohen Anzahl an Studenten ist der Bedarf an kleinen und funktionalen Apartments derzeit hoch. Wie die Zukunft in dieser Hinsicht aussieht, darüber diskutiert die Branche aktuell hitzig. Skeptiker verweisen auf die 90er Jahre, als es aufgrund der zahlreichen Studenten ebenfalls einen Boom an kleinen Apartments gab, die jedoch wenige Jahre später nicht selten über einen längeren Zeitraum leer standen.

Im Gegensatz dazu stehen die Meinungen, dass es aufgrund immer flexiblerer Arbeitsverträge und immer mehr Menschen, die auf Projektbasis arbeiten gibt, immer mehr Berufspendler und somit einen steigenden Bedarf an Berufstätigen gibt, die in den Apartments leben werden.

Und es gibt immer mehr Senioren in der Zukunft, die ebenfalls als Zielgruppe für ein Mikro-Apartment in Frage kommen. Zwar müssten dazu unter Umständen später einige Umbaumaßnahmen erfolgen, aber da der Bedarf aller Voraussicht nach da sein wird, stellt das die Branche vor kein ernstzunehmendes Problem. Die demografische Entwicklung sieht Besitzer von Mikro-Wohnungen jedenfalls klar im Aufwind: bis zum Jahr 2030 leben rund 43 Prozent aller Menschen in 1-Personen-Haushalten, so die Prognose.

Haus- und Wohnungspreise laufen Einkommen davon

Neue Zahlen des Handelsblatts belegen die Preisexplosion bei Wohneigentum in den deutschen Metropolen. Wohnungen sind in fünf Jahren um ein Drittel teurer geworden. Besonders krass ist es in München.

Düsseldorf. Wohneigentum wird in den großen deutschen Städten fast unerschwinglich. Seit Jahren steigen die Preise dort schneller als die Einkommen. Im Verhältnis zum örtlichen Jahresnettoeinkommen sind Wohnungen in den sieben Metropolen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart in den vergangenen fünf Jahren um ein Drittel teurer geworden.

Das haben für das Handelsblatt errechnete Zahlen des Marktforschungsunternehmens Empirica ergeben. Sie zeigen, dass sich die Wohnraumpreise in München am weitesten von den Einkommen entfernt haben. Dort mussten die Haushalte im vergangenen Jahr für eine 80 Quadratmeter große Wohnung mit guter Ausstattung im Schnitt das 7,6-Fache ihres örtlichen durchschnittlichen Jahreseinkommens bezahlen – ein Anstieg um mehr als die Hälfte.

Weil die niedrigen Zinsen die höheren Preise bislang ausgleichen, ist von einer Blase auf dem Immobilienmarkt keine Rede. Nicht einmal Bundesbanker Andreas Dombret sieht diese Gefahr.

Gleichwohl erwarten Ökonomen, dass die Erschwinglichkeit von Wohnraum durch das Programm der Europäischen Zentralbank zum Ankauf von Staatsanleihen für mehr als 1,1 Billionen Euro weiter abnehmen wird. Dass die Preissteigerungsraten 2014 niedriger ausfielen als in den drei Jahren zuvor, hat nun nichts mehr zu bedeuten. „Der Preisauftrieb nimmt nach der Entscheidung der EZB und den Wahlen in Griechenland wieder zu“, sagte Andreas Schulten, Vorstand des Immobilienmarkt-Analysehauses Bulwien-Gesa, dem Handelsblatt.

DIE BESTEN STANDORTE FÜR IMMOBILIENINVESTITIONEN
1. Ingolstadt
Punkte:75,1
Entwicklung Wohnungsbestand (2014-2020): + 10,7 Prozent
Mietpreis pro Quadratmeter (2013): 8 Euro
Prognose Mietpreisentwicklung (2014-2020): +15,3 Prozent

2. Wolfsburg
Punkte:70,8
Entwicklung Wohnungsbestand (2014-2020): + 3,4 Prozent
Mietpreis pro Quadratmeter (2013): 6,8 Euro
Prognose Mietpreisentwicklung (2014-2020): +14,6 Prozent

3. Jena
Punkte:70,2
Entwicklung Wohnungsbestand (2014-2020): + 7,0 Prozent
Mietpreis pro Quadratmeter (2013): 7,1 Euro
Prognose Mietpreisentwicklung (2014-2020): +13,8 Prozent

4. Potsdam
Punkte: 68,2
Entwicklung Wohnungsbestand (2014-2020): + 6,3 Prozent
Mietpreis pro Quadratmeter (2013): 6,5 Euro
Prognose Mietpreisentwicklung (2014-2020): +15,3 Prozent

5. Münster
Punkte: 68,1
Entwicklung Wohnungsbestand (2014-2020): + 6,9 Prozent
Mietpreis pro Quadratmeter (2013): 7,8 Euro
Prognose Mietpreisentwicklung (2014-2020): +14,8 Prozent

6. Erlangen
Punkte: 67,5
Entwicklung Wohnungsbestand (2014-2020): + 5,9 Prozent
Mietpreis pro Quadratmeter (2013): 8,1 Euro
Prognose Mietpreisentwicklung (2014-2020): +15,0 Prozent

7. Regensburg
Punkte: 67,0
Entwicklung Wohnungsbestand (2014-2020): + 9,5 Prozent
Mietpreis pro Quadratmeter (2013): 7,4 Euro
Prognose Mietpreisentwicklung (2014-2020): +15,2 Prozent

8. Hamburg
Punkte: 66,5
Entwicklung Wohnungsbestand (2014-2020): + 5,6 Prozent
Mietpreis pro Quadratmeter (2013): 9,1 Euro
Prognose Mietpreisentwicklung (2014-2020): +16,2 Prozent

9. Oldenburg
Punkte: 66,3
Entwicklung Wohnungsbestand (2014-2020): + 7,0 Prozent
Mietpreis pro Quadratmeter (2013): 9,1 Euro
Prognose Mietpreisentwicklung (2014-2020): +13,4 Prozent

10. Leipzig
Punkte: 66,2
Entwicklung Wohnungsbestand (2014-2020): + 1,5 Prozent
Mietpreis pro Quadratmeter (2013): 5,4 Euro
Prognose Mietpreisentwicklung (2014-2020): +13,7 Prozent

Mittelgroße Städte werden interessant

Während etwa in der Bankenstadt Frankfurt/Main Ende Oktober 12,3 Prozent der Büroflächen unvermietet waren und selbst sogar in der Hauptstadt und München die Leerstandsrate mehr als 7,2 Prozent betrug, hatten in Bremen nur 3,2 Prozent der Flächen keinen Nutzer, sagt der Researcher. „Auch in anderen mittelgroßen Städten wie Essen oder Rostock liegen die Leerstandsraten deutlich unter sechs Prozent.“

Der Grund dafür: „Unternehmen in mittelgroßen Städten planen ihren Flächenbedarf sehr langfristig und schließen deshalb Mietverträge über zum Teil mehr als zehn Jahre ab“, sagt Schmidt. Hingegen würden immer mehr Büronutzer in den Metropolen kürzere Mietverträge bevorzugen, weil sie oft nicht wissen, ob sie in den nächsten Jahren expandieren oder schrumpfen werden. „Besonders extrem ist die Situation in Berlin, wo Firmen aus der IT-Branche keine Mietverträge über mehr als drei Jahre unterzeichnen wollen.“

Deshalb zögern wiederum Investoren, in die Randlagen der A-Städte auszuweichen, und kaufen, wie die Fondstochter der Deutschen Bank mit dem PalaisQuartier, lieber Topobjekte mit hochkarätigen Mietern in den besten Lagen. „Für risikoaverse Investoren kann es vernünftiger sein, zu vier Prozent in absoluter Toplage, als zu fünf Prozent in Randlagen zu investieren“, sagt CBRE-Experte Klein.

Zu diesen vorsichtigen Akteuren zählt die MEAG, der Vermögensmanager der Versicherungskonzerne Münchner Rück und Ergo. „Wir setzen prinzipiell auf qualitativ hochwertige Objekte in erstklassigen Lagen, halten diese über den gesamten Lebenszyklus und setzen dabei auf langfristigen Wertzuwachs“, sagt MEAG-Geschäftsführer Günter Manuel Giehr. „Wir weichen deshalb nicht für ein bisschen Mehrrendite auf schlechtere Lagen oder Qualitäten aus, denn dies sind gerade die Immobilien, die im nächsten Abschwung am meisten leiden werden.“

Sogar am Görlitzer Park steigen die Mieten

Es sieht so aus, als würde nun auch in Berlin der Immobilienboom abebben. Viele Haushalte können keine höheren Mieten mehr zahlen. Trotzdem stiegen die Mieten stärker als in anderen deutschen Städten.

Im vergangenen Jahr war Berlin erneut ein Magnet für neue Einwohner und für Investoren. Das treibt die Preise für Miet- und Eigentumswohnungen weiter an. Und da Berlin im nationalen und internationalen Vergleich trotzdem noch relativ günstig ist, dürfte dieser Trend vorläufig zwar auch noch anhalten. Doch inzwischen sind auch erste Tendenzen erkennbar, die von einem Ende des Booms zeugen.

Wie aus dem aktuellen Wohnmarktreport des Kreditinstituts Berlin Hyp und der Immobilienanalysten von CBRE hervorgeht, stiegen die Mieten im vergangenen Jahr um durchschnittlich 6,6 Prozent und damit stärker als in München, Hamburg oder Köln, wo die Preise insgesamt bereits ein hohes Niveau erreicht haben.

Nach wie vor wohnt es sich in der Hauptstadt mit einer durchschnittlichen Angebotsmiete von 8,55 Euro pro Quadratmeter und Monat relativ günstig. Einwohner in Frankfurt am Main müssen bei aktuellen Angeboten mit durchschnittlich zwölf Euro rechnen, Münchner sogar mit 14,17 Euro.

Allerdings reicht auch die Kaufkraft in Berlin nicht an die der anderen Metropolen heran. In einigen Bezirken ist das Ende der Fahnenstange deshalb schon erreicht. „Hier scheint die Zahlungsbereitschaft der Nachfrager an ihre Grenzen zu stoßen“, sagt Henrik Baumunk, Geschäftsführer von CBRE.

Investoren müssen genauer hinsehen

In besonders teuren Lagen der Stadtteile Mitte, Charlottenburg, Wilmersdorf, Schöneberg, Kreuzberg und Prenzlauer Berg seien die Preise kaum noch gestiegen, in manchen Straßenzügen, beispielsweise am auch bei Touristen beliebten Hackeschen Markt, sogar erstmals gesunken.

Was für Mieter eine gute Nachricht ist, sollte Investoren insofern eine Warnung sein. Bei einer Kaufentscheidung komme es „mehr denn je auf Lage und Ausstattung einer Wohnung an“, sagt Gero Bergmann, Vorstandschef der Berlin Hyp.

Einkommen gehen für Miete drauf

Diese „normalen“ Wohnungen wurden damit fast exakt um den Faktor teurer, um den auch die Kaufkraft ihrer Bewohner anstieg – nämlich um 3,5 Prozent. Es gibt mehr reguläre Jobs und höhere Gehälter in Berlin. Da die Wohnkosten aber nur einen Teil der Kaufkraft ausmachen, bleibt unter dem Strich sogar trotz gestiegener Mieten für viele Haushalte Geld übrig, jedenfalls wenn man nur die Durchschnittsdaten betrachtet.

Wie auch in anderen Städten gibt es in Berlin eine Toleranzschallgrenze für Wohnkosten, inklusive Kosten für Strom und Warmwasser. Sie liegt meistens bei rund 30 Prozent des Nettohaushaltseinkommens. Haushalte mit geringem Einkommen sind allerdings oft dazu gezwungen, mehr auszugeben.

Studenten, die neu nach Berlin ziehen, kennen das und suchen von vornherein nicht mehr im Zentrum nach einer Bleibe. Ein Blick auf die Kennzahlen der beliebten Bezirke zeigt den Grund dafür:

Im Studentenbezirk Friedrichshain-Kreuzberg reicht die Mietspanne mittlerweile von 7,44 bis 15,60 Euro. Das ist die höchste Spanne in der ganzen Stadt. Sogar Steglitz-Zehlendorf bietet Preise zwischen 6,69 und 11,91 Euro. Selbst im preiswerten Marktsegment liegt der Preismedian (gewichteter Durchschnitt) für eine Wohnung in Friedrichshain-Kreuzberg mittlerweile bei 6,48 Euro und damit auf Rang zwei hinter „Billig“-Wohnungen in Charlottenburg-Wilmersdorf.

Der Preismedian für den Partybezirk in allen Marktsegmenten, von einfach bis luxuriös, lag 2014 bei 10,39 Euro und damit an der Spitze aller zwölf Bezirke. Sogar im Problemviertel rund um den Görlitzer Park, der in den vergangenen Wochen durch Meldungen über Drogenhandel und Gewaltdelikte von sich reden machte, stiegen die Mieten 2014 um 11,71 Prozent.

Viele Mieter müssen weiterziehen

Noch können viele Mieter auf günstigere Nachbarbezirke ausweichen. Und das tun sie offenbar auch. Das lässt sich am Preisanstieg um zehn Prozent im Bezirk Lichtenberg ablesen. Und von Kreuzberg aus zieht die Karawane weiter nach Neukölln, wo CBRE einen 9,7-Prozent-Anstieg messen konnte.

Dass sich die Marktlage in absehbarer Zeit entspannen wird, erwarten die Experten nicht. Im Gegenteil. Der Zuzug werde weiter anhalten, und nach wie vor reiche das Angebot an neuen Wohnungen nicht aus, um den Bedarf zu decken. „Die Mietpreisbremse kann jedenfalls nicht die Lösung sein“, erlaubte sich Berlin-Hyp-Chef Bergmann eine Randbemerkung zu den Regulierungsvorhaben der Bundesregierung.

Da aber auch die reinen Baukosten für Neubauten steigen, gleichzeitig Grundstücke teurer werden und die Grunderwerbsteuer steigt, werde es für private Investoren immer enger. „In Berlin läuft es zurzeit auf eine zu erzielende Miete von zehn Euro pro Quadratmeter hinaus. Ab dieser Preisgrenze lohnt sich der Geschosswohnungsbau“, sagt CBRE-Chef Baumunk.

Dumm nur, dass genau an dieser Mietschallgrenze die meisten Berliner Haushalte mit ihrem Einkommen abprallen, wie die Daten des Wohnmarktreports zeigen. „Je näher wir den zehn Euro kommen, desto langsamer steigen die Mieten“, so Baumunk. Für Projektentwickler, die neue Wohnungen bauen wollen, gibt es also wenig Spielraum nach oben.