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30.000 neue Wohnungen notwendig

Nicht nur in vielen Metropolen selbst herrscht ein eklatanter Mangel an bezahlbarem Wohnraum, sondern zunehmend auch in den Agglomerationen. Für München trifft dies aus Sicht der kommunalen und regionalen Politik zu. 30.000 neue Wohnungen braucht der Landkreis in den nächsten zwanzig Jahren. Der Landrat sieht dringenden Handlungsbedarf.

Jährlich mehr als 1.200 Neuanträge
Ein eklatanter Fachkräftemangel, der Wegfall von Wohnungen aus der Sozialbindung in großem Stil, ein immer geringer werdendes Flächenpotenzial bei gleichzeitig steigenden Grundstückspreisen, weiter zunehmende Lebenshaltungskosten und nicht zuletzt ein Mehr an hilfebedürftigen Menschen durch die aktuelle Flüchtlingssituation tragen nach Absicht des Münchner Landratsamtes dazu bei, dass sich die angespannte Wohnungssituation im Ballungsraum der bayerischen Landeshauptstadt verschärft. Nach Angaben des Landratsamtes fallen zwischen 2010 und 2020 rd. 1.000 Wohnungen aus der Sozialbindung heraus. Etwa 1.400 Wohneinheiten könne der Landkreis München an Berechtigte vergeben. Davon würden pro Jahr nicht mehr als 60 bis 80 frei. Gleichzeitig gebe es aber jährlich mehr als 1.200 Neuanträge.

Erste Wohnungsbaukonferenz im Landkreis München
Ende letzten Jahres hat der Kreistag beschlossen, sein Förderprogramm zur Schaffung und Erhaltung von Mietwohnraum für Haushalte mit besonderer sozialer Dringlichkeit zu überarbeiten und die Kommunen bei eigenen Vorhaben zu unterstützen. Vor diesem Hintergrund veranstaltete das Landratsamt in der vergangenen Woche die erste Wohnungsbaukonferenz, zu der Landrat Christoph Göbel sämtliche Bürgermeister der kreisangehörigen Gemeinden, Mitarbeiter der Kommunalverwaltungen, die Geschäftsführer kommunaler Baugesellschaften, von Baugenossenschaften und Wohlfahrtsverbänden nach Ottobrunn eingeladen hatte.

Know-how und Fördermittel für die Kommunen
Göbel machte deutlich, dass der Landkreis keine eigene Planungshoheit habe und selbst daher nur mittelbar wirken könne – etwa durch die Bereitstellung von Know-how und Fördermitteln Fördergeldern örtliche Lösungen zu entwickeln. „Es muss in unserem gemeinsamen Interesse liegen, sowohl für Senioren, Alleinerziehende oder auch Familien mit geringem Einkommen, für Flüchtlinge nach ihrer Anerkennung und für die dringend benötigten Fachkräfte, geeigneten Wohnraum vorzuhalten.“ Als Gefahr sieht Göbel die Abwanderung von Unternehmen, deren Beschäftigte keine bezahlbaren Wohnungen finden, in die Peripherie. In den nächsten zwanzig Jahren, ist sich der Landrat sicher, werden 30 000 neue Wohnungen benötigt.

Wohnungspakt Bayern
Roman Dienersberger, Leiter des Sachgebietes Wohnungswesen bei der Regierung von Oberbayern, informierte über die Möglichkeiten staatlicher Wohnbauförderungsprogramme: Der sogenannte Wohnungspakt Bayern umfasse die staatliche Wohnraumförderung mit einem jährlichen Fördervolumen von über 400 Mio. Euro, das kommunale Förderprogramm mit je 150 Mio. Euro und ein Sonderprogramm mit jeweils 70 Mio. Für die Gemeinden ist das kommunale Förderprogramm relevant. Die Projektträger erhalten dabei einen Zuschuss von 30% der gesamten Projektkosten einschließlich Grunderwerb, darüber hinaus sind zinsverbilligte Darlehen in Höhe von bis zu 60% der Gesamtkosten möglich. Insgesamt 10% der Projektkosten müssen die Kommunen selbst aufbringen. Dafür haben sie 20 Jahre lang das alleinige Belegungsrecht.

Zusätzliche Förderung durch kreiseigenes Programm
Als komplementäres Angebot zum Wohnungspakt sieht Landrat Göbel das kreiseigene Förderprogramm. Es bietet einen Zuschuss von 1.350 Euro pro Quadratmeter vor bei einer Maximalförderung von 500.000 Euro. Mehrere Kommunen machten in Ottobrunn deutlich, dass sie sich bereits mit konkreten Projekten beschäftigen.

Ein 75 m hoher Gebäudeturm am neuen Münchner Hauptbahnhof erhitzt die Gemüter und sorgt für Streit an der Isar. Denkmalschützer und Heimatpfleger haben jetzt mächtige Unterstützung vom bayerischen Kultusminister und Münchner CSU-Chef Ludwig Spaenle bekommen.

Münchens neuer Hauptbahnhof soll eindrucksvolle Größe und avantgardistische Architektur zeigen. Im Entwurf des Planungsbüros Auer Weber Architekten setzt ein Hochhaus als weithin sichtbare Landmarke einen starken visuellen Akzent. Der Stadtrat hat – einschließlich der CSU-Fraktion – den Plänen des Büros Auer Weber Architekten im vergangenen Jahr fast einstimmig zugestimmt. Baubeginn soll drei Jahre vor Betriebnahme der S-Bahn-Stammstrecke sein, einen genauen Zeitplan gibt es jedoch noch nicht. Trotz einer Debatte um die künftige Erreichbarkeit mit dem Pkw im letzten Jahr wurde das Konzept im Ganzen nicht angegriffen.

Nun äußerte der Denkmalschutz Ende letzten Jahres Bedenken. Zum einen müsse der denkmalgeschützte Starnberger Flügelbahnhof weichen, zum anderen würde das 75 m hohe Gebäude die Münchner Altstadt-Silhouette insbesondere durch Unmaßstäblichkeit stören. „Die Größe und der gestalterische Kontrast des aktuellen Entwurfs wird die Denkmäler in der Umgebung des Bahnhofs in ihrer Aussage degradieren und den Forumscharakter vernichten. Aufgrund der fehlenden Maßstäblichkeit und der negativen Auswirkungen auf das Umfeld wird die Planung insgesamt abgelehnt“, schrieb der Landesdenkmalrat in seiner Stellungnahme. Das Gremium empfiehlt „dringend“ eine Aktualisierung der Münchner Hochhausstudie, um geeignete Standorte für entsprechende Bauwerke zu finden. In der Tat besteht in Deutschlands drittgrößter Stadt die besondere Situation, dass seit Kriegsende bis heute eine Hochhaus-Skyline vermeiden konnte, welche die historische Silhouette überragt.

Die Stadtgestaltungskommission, Beratungsgremium des Stadtrats, befasst sich Anfang Februar mit der Planung, hat aber bereits durchblicken lassen, dass der Umbau des historischen Starnberger Flügelbahnhofs konflingent werde. Das geplante Hochhaus, so Stadtheimatpfleger Gerd Goergens, sprenge den Rahmen. Zudem fürchtet er den Präzedenzfall.

Auch Generalkonservator Mathias Pfeil, Bayerns oberster Denkmalpfleger, kritisiert die Planung. Das neue Gebäude in unmittelbarer Nachbarschaft des Hochhaus-Hotels Deutscher Kaiser und des Büroturms des Bayerischen Rundfunks schaffe keine eigene Identität, sondern wirke wie ein beliebiges Büro-Hochhaus, meint Pfeil.

Unterstützung haben die Kritiker jetzt von Kultusminister Ludwig Spaenle (CSU), zuständig im Kabinett auch für Denkmalschutz, erhalten. Er nimmt kein Blatt vor den Mund und kritisiert das „monströse Büro- und Geschäftshochhaus“, das ihn „sprachlos macht“. Die Umsetzung der aktuellen Planungen würde aber mit dem Starnberger Flügelbahnhof einen “der bekanntesten Gebäudekomplexe der Nachkriegszeit beseitigen“. Der „Nierentisch“-Haupteingang des Bahnhofs, die ganze Außenhaut, drücke „die Nachkriegszeit aus“, wird Spaenle im „Münchner Merkur“ zitiert. „Die Gebäude sind ein Stück Stadtgeschichte. Man muss darüber streiten, ob sie wirklich weg müssen. Ich stelle die Frage, ob eine stadtgeschichtlich so prägende Fassade wirklich weg muss.“ Mit anderen Worten: Der Münchner CSIU-Vorsitzende will den Starnberger Flügelbahnhof erhalten und offenbar sanieren, jedenfalls durch kein neues Gebäude ersetzen. Damit stellt er sich frontal gegen seine eigene CSU-Fraktion – eine (nicht nur) kommunalpolitische Kuriosität.

Der Einfluss der im Sommer implementierten Mietpreisbremse ist bisher gering. Die Angebotsmieten stiegen zwar etwas schwächer an als im Vorjahr (6,6 Prozent), jedoch immer noch um 5,1 Prozent. Dies ist ein Ergebnis des diesjährigen Wohnmarktreports Berlin, der gemeinsam von der Berlin Hyp AG und vom Immobilienberatungsunternehmen CBRE herausgegeben wird. Der Wohnmarktreport analysiert die aktuellen Entwicklungen auf dem Berliner Wohnungsmarkt und wertet hierfür mehr als 110.000 Mietangebote sowie mehr als 67.000 Inserate für Eigentumswohnungen aus den ersten drei Quartalen der Jahre 2014 und 2015 für die insgesamt 190 Postzahlgebiete Berlins aus. Aufgrund der Datendichte können auch kleinräumige Entwicklungen beobachtet und verlässliche Ergebnisse erzielt werden.

Bevölkerung, Wirtschaft, Einkommen und Miete: Berlin wächst weiter

Berlin hat im Jahr 2014, wie in den Vorjahren, rund 40.000 Einwohner hinzugewonnen. Im Jahr 2015 wurden darüber hinaus laut einem Bericht der Senatsverwaltung für Gesundheit und Soziales alleine 57.500 Asylbewerber registriert – zusätzlich zu den nicht registrierten Flüchtlingen und der regulären Zuwanderung von Arbeitskräften, Studenten und nachgezogenen Familienmitgliedern. Im Herbst 2015 rechnete der Berliner Senat mit einem Wirtschaftswachstum von 2,2 Prozent für das Jahr 2015, was 0,4 Prozent über dem Bundesdurchschnitt liegt. Auch die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten stieg von Mitte 2014 bis Mitte 2015 um 3,1 Prozent. Berlin befindet sich damit in dieser Entwicklung an der Spitze der Bundesländer.

„In vielen Bereichen schließt Berlin mittlerweile schnell zu anderen deutschen Metropolen auf“, sagt Dr. Henrik Baumunk, Head of Residential Valuation bei CBRE. „Berlin strahlt eine große Attraktivität aus und lockt sehr viele Menschen in die Stadt. Davon profitieren auch die Investoren am Wohnungsmarkt.“ Gleichzeitig gibt es noch weiteren Raum für zukünftiges Wachstum. „Als einzige der sieben großen Städte Deutschlands liegt die Kaufkraft pro Einwohner in Berlin unter dem deutschen Bundesdurchschnitt. Setzen sich jedoch die positiven Trends in der Wirtschafts- und Arbeitsmarktentwicklung weiter fort, ermöglicht dies eine Aufwertung der Wohnsituation für viele Menschen und bietet dementsprechend Entwicklungsmöglichkeiten auf dem Wohnungsmarkt“, erklärt Baumunk.

Rasante Entwicklung in Mitte

Der Blick auf die einzelnen Bezirke ergibt ein differenziertes Bild. Vor allem im Bezirk Mitte ist eine ansteigende Entwicklung zu beobachten. Von den für 2014 registrierten neuen Einwohnern entfallen allein rund 8.400 auf Mitte und ließen den Bezirk somit um 2,4 Prozent wachsen. Auch bei der Neubautätigkeit rangiert Mitte auf Platz Eins unter den Berliner Bezirken. Dies gilt sowohl für Genehmigungen wie auch für fertiggestellte Geschosswohnungen. Werden auch Ein- und Zweifamilienhäuser hinzugerechnet, wurden im Bezirk Pankow die meisten Wohnungen fertiggestellt. Ein Grund hierfür ist, dass einige innerstädtische Bezirke zu großen Teilen bereits sehr dicht bebaut sind. Dazu zählen beispielsweise Charlottenburg-Wilmersdorf und Friedrichshain-Kreuzberg.

Starke Unterschiede hinsichtlich des Mietanstiegs zwischen den Bezirken
Bei den Angebotsmieten, die in Berlin im Schnitt um 5,1 Prozent stiegen, gab es deutliche Unterschiede zwischen den Bezirken. Mitte (+7,0 Prozent), Friedrichshain-Kreuzberg und Reinickendorf (jeweils +5,9 Prozent) sind die drei Bezirke mit den prozentual größten Zuwächsen, Lichtenberg (+0,9 Prozent), Charlottenburg-Wilmersdorf (+1,8 Prozent) sowie Marzahn-Hellersdorf (+2,4 Prozent) mit den Geringsten. „Der starke Anstieg im Bezirk Mitte basiert zum einen auf der anhaltenden Popularität von Mitte, Wedding und Tiergarten, wie an den deutlich steigenden Einwohnerzahlen zu erkennen ist“, sagt Gero Bergmann, Vorstandsmitglied der Berlin Hyp. „Der andere Grund ist die große Anzahl an Neubauprojekten in Mitte, wodurch die Mieten hier tendenziell steigen.“ Der Wohnmarktreport zeigt außerdem Unterschiede zwischen den unteren und den oberen Marktsegmenten auf. Deutlich wird dabei, dass fast in allen Bezirken die Angebotsmieten im oberen Marktsegment stärker gestiegen sind als im unteren Marktsegment. Lediglich auf Neukölln und Spandau trifft diese Beobachtung nicht zu.

Das Neubaugeschehen zieht an

Für den Bericht wurden 240 Wohnungsneubauprojekte analysiert, in denen in den nächsten Jahren insgesamt mehr als 22.000 Wohnungen entstehen sollen, davon knapp 40 Prozent als Mietwohnungen. Hinsichtlich des Volumens unterscheiden sich die Bezirke deutlich. Während in Marzahn-Hellersdorf nur 220, in Reinickendorf 270 und in Tempelhof-Schöneberg 550 Wohnungen entwickelt werden, beträgt die Zahl der geplanten Wohnungen in Treptow-Köpenick 3.300, in Lichtenberg 3.650 und in Mitte 4.870. „Angesichts des normalen Zuzugs und der Flüchtlingssituation brauchen wir künftig einen weiteren, deutlichen Anstieg der Wohnungsbautätigkeit“, so Bergmann. „Die Entwicklung einer ausreichend großen Anzahl neuer Projekte ist bereits seit Jahren zwingend erforderlich und vor dem Hintergrund der aktuellen Entwicklungen umso mehr unabdingbar, um der weiter steigenden Nachfrage gerecht zu werden.“

Wohneigentum wird teurer, vor allem in Randgebieten

Im Jahr 2015 stieg der mittlere Angebotspreis für Eigentumswohnungen um 10,1 Prozent auf 3.000 Euro pro Quadratmeter an. Der prozentuale Zuwachs fiel damit nahezu doppelt so hoch aus wie bei der mittleren Angebotsmiete. Steglitz-Zehlendorf zeigte mit 16,3 Prozent den höchsten prozentualen Zuwachs.

Noch deutlicher als bei den Eigentumswohnungen war der Anstieg des mittleren Angebotskaufpreises pro Quadratmeter für Mehrfamilienhäuser. Dieser legte 2015 um 18,5 Prozent zu. Die Anzahl der Angebote sank von 2014 zu 2015 deutlich von 1.511 auf 930. Die höchsten Angebotspreise verlangten Verkäufer in Charlottenburg-Wilmersdorf mit 2.410 Euro pro Quadratmeter sowie in Steglitz-Zehlendorf mit rund 2.260 Euro pro Quadratmeter.

Feinanalyse im Wohnkostenatlas

Neben der Kaufkraft und den Quadratmeterpreisen sind auch die Größen der Wohnungen und deren Nebenkosten relevant. Aus dem Zusammenspiel der Indikatoren lässt sich die Wohnkostenquote ermitteln, die aufzeigt, welcher Prozentsatz der Haushaltskaufkraft für das Wohnen im Mittel bei Neuanmietungen ausgegeben werden muss. „Vereinfachend kann man den Berliner Wohnungsmarkt in drei Gebietstypen aufteilen“, erklärt Michael Schlatterer, Teamleiter Residential Valuation bei CBRE. „City- und Villenlagen mit hoher Kaufkraft und hoher Wohnkostenquote, daneben Szeneviertel, bei denen die Wohnkostenquote relativ hoch, die Kaufkraft jedoch gering ist. Und schließlich die Stadtränder, die sich durch eine mittlere Kaufkraft bei geringen Wohnkostenquoten auszeichnen. In dem Quartier Hackescher Markt geben die Haushalte bei Abschluss eines Mietvertrages im Schnitt 47,3 Prozent ihres Einkommens für das Wohnen aus. Das Gegenbeispiel hierzu ist Marzahn-Hellersdorf, wo die Angebotsmieten teils unter sechs Euro pro Quadratmeter liegen und die Wohnkostenquote mit fast durchweg unter 20 Prozent relativ niedrig ausfällt.“

Flüchtlingszuzug: Einflüsse auf den Wohnungsmarkt unklar

Es ist unumstritten, dass die 2015 nach Berlin gekommenen Flüchtlinge die Stadt unter anderem hinsichtlich der Unterbringung vor eine enorme Herausforderung stellen. Der mittel- bis langfristige Einfluss auf den Wohnungsmarkt ist aktuell jedoch noch nicht verlässlich einschätzbar, da noch unklar ist, wie viele der Flüchtlinge tatsächlich in Berlin wohnhaft bleiben und in welchem Umfang Familien nachziehen. Zudem ist fraglich, inwieweit der Königsteiner Schlüssel für die Verteilung der Flüchtlinge weiter praktikabel angewandt wird.

Der Einfluss der Mietpreisbremse wird aktuell eher gering bewertet. „Zwar stiegen die Mieten etwas geringer an als noch im Vorjahr, aber dies ist größtenteils auf andere Entwicklungen zurückzuführen als auf die Mietpreisbremse“, so Baumunk. „Der Grund ist vielmehr, dass Mieter die Grenze ihrer Zahlungsfähigkeit und -bereitschaft erreichen und so die Fluktuationsrate zurückgeht. Die Berliner ziehen weniger um und es ist wieder eine verstärkte Abwanderung ins Brandenburger Umland zu verzeichnen.

Berlin als verlässlicher Investmentstandort

„Das stabile Wachstum der lokalen Wirtschaft und der Bevölkerung sichert die Attraktivität Berlins als Investmentstandort“, erklärt Bergmann. „Zu den Innenstadtbezirken kommen zusehends die einfacheren Lagen und Großwohnsiedlungen am Stadtrand hinzu. Dies zeigt sich auch in deutlichen Preissteigerungen in jenen Lagen.“ Insgesamt weist der Gutachterausschuss Berlin (GAA) für Mietwohnhäuser sowie Wohn- und Geschäftshäuser durchschnittliche Preissteigerungen von über zehn Prozent aus. Zudem hat der GAA einen Rückgang in Bezug auf Geldumsatz und Anzahl der Kauffälle feststellen können. Der wesentliche Grund hierfür liegt darin, dass sich das Immobilienangebot in den attraktiven Lagen weiter verknappt.

„Wir haben für Berlin Portfolio-Transaktionen im Wert von 3,6 Milliarden Euro erfasst“, so Schlatterer. „Das sind rund 15 Prozent des Transaktionsvolumens in Deutschland.“ Dabei ist die Zusammensetzung der Investoren sehr diversifiziert. Neben den börsengelisteten Bestandshaltern sind es Immobilienspezialfonds und Family Offices, die in Bestandsimmobilien investieren. Pensionskassen, Versicherungen und die landeseigenen Gesellschaften konzentrieren sich derzeit eher auf Neubauprojekte. Ein weiterer Preisanstieg ist aufgrund der starken Nachfrage wahrscheinlich.

Der heute vorgelegte neue bulwiengesa-Immobilienindex beschreibt zum 40. Mal in Folge die Immobilienpreisentwicklung. Die Methodik und die lange Reihe, in dem er erhoben wird, machen ihn zu einem wichtigen Gradmesser für nachhaltige Entscheidungen in Immobilienmarkt, Stadtentwicklung und Geldpolitik; die Daten fließen unter anderem in die Preisindizes der Deutschen Bundesbank ein. Die Ergebnisse aus den nun ergänzten Jahresdaten von 2015 zeichnen für den aktuellen Zyklus ein positives Bild. Nachdem von den 1970er Jahren bis Mitte der 1990er Jahre deutliche Wellenbewegungen mit hoher Dynamik im Immobilienzyklus zu sehen waren, folgte bis Mitte der 2000er Jahre eine Zeit mit kurzfristigerer Volatilität, welche zu Umsicht mahnte. Im aktuellen Immobilienzyklus hält das bemerkenswert konstante Wachstum deutlich länger an. Bereits seit elf aufeinanderfolgenden Jahren weist der bulwiengesa-Immobilienindex eine steigende Preisentwicklung auf.

In der aktuellen Berechnung für das Jahr 2015 können segmentübergreifend +3,7 % Wachstum verzeichnet werden (Wohnungsmarkt +4,2 %; Gewerbemarkt +2,6 %). Somit fallen die Steigerungen etwas geringer als im Vorjahr aus, bestätigen aber das Niveau der Jahre 2011 – 2013. Die Schere zwischen Immobilienpreiszuwachs und steigenden Lebenshaltungskosten (Inflationsrate: +0,3 %) hat sich vergrößert.

Die Ausgangsbedingungen auf dem deutschen Immobilienmarkt haben sich im Vergleich zum Vorjahr nur wenig verändert. Dreh- und Angelpunkt bleibt die konjunkturbelebende Niedrigzinspolitik der EZB. bulwiengesa-Vorstand Thomas Voßkamp kommentiert dazu: „Anleger müssen bei den derzeit niedrigen Zinserwartungen rentable Investitionsgüter finden. Und das sind Immobilien.“ Ein Ende der Finanzpolitik, die den Immobilienmarkt befeuert, ist derzeit nicht in Sicht, der Leitzins bleibt trotz der FED-Erhöhung bei 0,05 % und der Strafzins für Bankeinlagen wurde mit Ende 2015 noch einmal auf +0,3 % angehoben.

Das bereits hohe Preis- und Mietniveau in A-Städten lässt die Marktakteure auf der Suche nach risikoadäquaten Investments immer häufiger auf kleinere Märkte ausweichen. Im Fokus stehen Standorte mit angemessener zentralörtlicher Funktion, Wirtschaftskraft und universitären Einrichtungen. Beschäftigtenwachstum und gestiegene Realeinkommen beleben die Immobiliennachfrage. Beleg hierfür ist der relativ konstante und homogene Anstieg des bulwiengesa- Immobilienindex in B-, C- und D-Städten (2011 – 2015: +10,0 bis +13,0 %; A-Städte +17,0 %). Innerhalb dieser Stadtkategorien gibt es allerdings erhebliche Spannen.

Auffallend in den Zahlen ist eine Entkopplung zwischen Kaufpreisen und Mieten. Die Resultate der aktuellen Erhebung spiegeln dabei die allgemeine Entwicklung der letzten fünf Jahre wider. So sind die Kaufpreise für Neubauwohnungen seit 2011 in einer Spanne von 24,6 % in D-Städten bis zu 30,0 % in B-Städten massiv gestiegen. Im gleichen Zuge konnten die Neubaumieten „nur“ zwischen 15,8 % (D-Stadt) und 17,7 % (B-Stadt) zulegen. Im Gegensatz zum europäischen Ausland ist Deutschland mit einer niedrigen Eigentumsquote von unter 50 % weiterhin ein äußerst wichtiger Mietermarkt. Daher ist nachvollziehbar, dass die Politik angesichts des deutlichen Mietwachstums versucht, bei nicht ausreichend hohen Fertigstellungszahlen über die Mietpreisbremse regulierend einzugreifen.

Der gewerbliche Immobilienmarkt entwickelt sich im bulwiengesa-Immobilienindex mit einem Plus von 2,6 % positiv. Im Gewerbeimmobilienmarkt ist die Differenzierung nach Städtekategorien und Assetklassen jedoch ausgeprägter als im Wohnimmobilienmarkt. Es sind die A-Standorte, die sehr stark nachgefragt sind. Die gute Konsumlaune treibt die Einzelhandelsmieten in 1a-Lagen deutlich an. Internationale Filialisten probieren ihre Konzepte in deutschen Top-Lagen aus. Auch der Büromarkt kann in den A-Städten von den gestiegenen Beschäftigungsverhältnissen profitieren. Ein deutlicher Leerstandsabbau unterstreicht den Trend. Auf der Kehrseite können insgesamt 37 Standorte im Teilindex Gewerbe die Inflationsrate von 0,3 % nicht übertreffen, davon weisen 17 Standorte gar eine leicht negative Preisentwicklung auf. Hier handelt es sich vorwiegend um D-Standorte oder auch Standorte, die weiterhin vom Strukturwandel betroffen sind.

Ausblick

Der deutsche Immobilienmarkt wird 2016 ein weiteres Mal Preiswachstum zeigen. Denn obwohl der aktuelle Immobilienzyklus weit vorangeschritten ist, gibt es derzeit keine Hinweise auf konkrete Immobilienblasen oder ein Ende des Aufwärtstrends. 2016 werden ausländische Investoren noch stärker aktiv, um Niedrigzins und Währungseffekte zu nutzen. Folglich kann sich die zinsinduzierte Entkopplung von Investment- und Mietmärkten fortsetzen. Gute Eigenkapitalquoten, hohe Tilgungsraten und lange Kreditlaufzeiten minimieren Kreditausfallwahrscheinlichkeiten.

Dennoch sollte stets bedacht werden, dass in Niedrigzinszeiten kleine absolute Zinsänderungen drastische Folgen auf die Finanzierungsbedingungen haben können. Da auch die Preisniveaus europäischer Nachbarstaaten noch nicht erreicht sind, liegt ein anhaltendes Wachstumspotenzial für Kauf- und Mietpreise sowie anhaltend hohe Immobilieninvestments vor.

Im Vorfeld der Mipim 2016 erhalten Sie aktuelle Marktaussagen zum deutschen Investment- und Bürovermietungsmarkt von Ignaz Trombello MRICS und Peter Bigelmaier von Colliers International Deutschland.

Ignaz Trombello MRICS, Head of Investment Colliers International Deutschland, zum deutschen Investmentmarkt:

Beherrschende Marktfaktoren 2016
„Die Situation bleibt unverändert: Der Mangel an sicheren Anlagealternativen und die hohe Liquidität sind weiter ausschlaggebend dafür, dass Investoren ihre Immobilienquote erhöhen und die positiven Signale des Vermietungsmarktes antizipieren. Deswegen rechnen wir mit einem anhaltend lebhaften Investmentmarkt. Zudem nutzen Investoren die gute Marktlage und bereiten den Verkauf größerer Pakete vor, so dass für dieses Jahr bei entsprechender Produktverfügbarkeit eine nochmalige Steigerung des Transaktionsvolumens in Richtung 60 Milliarden Euro denkbar ist.“

Investments „abseits von Core“
„Abseits von Core-Lagen der Top-Standorte hat das Investmentgeschehen spürbar zugenommen. Schon 2015 standen vor allen Dingen bei Investoren aus Frankreich und den USA auch Städte wie Nürnberg, Bremen, Bochum, Leipzig oder Hannover auf der Einkaufsliste. Das wird auch dieses Jahr der Fall sein, obwohl Core-Produkte natürlich weiter im Investorenfokus bleiben werden.“

Platz 3 für Deutschland als Ziel-Destination internationaler Investoren
„Deutschland bleibt aufgrund der stabilen wirtschaftlichen und politischen Rahmenbedingungen eines der beliebtesten Zielländer internationaler Investoren. Rund 51 Prozent der institutionellen Investoren gaben bei unserer aktuellen Studie ´Global Investor Outlook´ Deutschland als Zielland ihrer zukünftigen Immobilieninvestitionen an. Die Bundesrepublik steht dabei auf Platz 3 der Investorenzielländer. Nur die USA (79 Prozent) und UK (55 Prozent) sind für die Investoren aktuell attraktiver.“

Peter Bigelmaier, Head of Office Letting bei Colliers International Deutschland, zum deutschen Bürovermietungsmarkt:

Top-Jahr für deutschen Bürovermietungsmarkt
„2015 war ein Top-Jahr für die sieben größten deutschen Bürovermietungsmärkte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart, in dem sie den höchsten Flächenumsatz seit 2007 verzeichneten. Mit insgesamt 3.514.300 Quadratmetern wurde damit gut 17 Prozent mehr Bürofläche als noch 2014 angemietet. Der Büroflächenleerstand reduzierte sich zudem und lag für alle sieben Immobilienhochburgen zum Ende 2015 bei 5,044 Millionen Quadratmetern. Dies entspricht einer durchschnittlichen Leerstandsquote von 6,2 Prozent. Damit reduzierte sich der Leerstand seit Ende 2010 um 3,67 Millionen Quadratmeter.“

Chancen für Projektentwicklungen so gut wie selten!
„Wir verzeichnen eine hohe Vermietungsquote bei Neubauten, die in den nächsten zwei Jahren fertig gestellt werden. Deswegen ist weiterhin mit niedrigen Leerständen auf einem historischen Tief der letzten Dekade zu rechnen. Insbesondere im großflächigen Segment ab 5.000 Quadratmeter werden Nutzer vermehrt auf Projektanmietungen vor Baubeginn zurückgreifen müssen. Hiervon können sowohl Projektentwicklungen als auch Revitalisierungen profitieren, zumal sich die Finanzierungsbedingungen und die hohe Nachfrage auf der Investorenseite in 2015 weiter verbessert haben.“

Ausblick 2016: Nachfrage hoch, deutlicher Mietpreisanstieg erwartet
„Die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen bleiben für den deutschen Bürovermietungsmarkt positiv. Die stabile konjunkturelle Lage sowie die positiven Zahlen am Arbeitsmarkt werden die Nachfrage nach Büroflächen weiterhin auf hohem Niveau von 2015 halten. Die Mieten werden insbesondere in denjenigen Standorten mit sehr knappem Flächenangebot wie beispielsweise Berlin und München spürbar ansteigen.“