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GVV Singen verkauft Immobilienbestand an Investorengruppe

Der Insolvenzverwalter der GVV Singen, Dr. Wolfgang Bilgery von der Kanzlei Grub Brugger in Stuttgart, hat am Freitag, dem 3. April 2015, den kompletten Immobilienbestand der GVV an eine Investorengruppe verkauft. Das Paket umfasst sämtliche Wohn- und Gewerbeimmobilien sowie Freiflächen – mit Ausnahme von vier Immobilien, die die Stadt Singen übernimmt. Außerdem wurden das bewegliche Vermögen der GVV wie Gaststätteneinrichtung und Büroausstattung mit veräußert. Mit dem Verkauf können alle Gläubiger der GVV Singen vollständig befriedigt werden und die Stadt Singen kommt von der europarechtlich zweifelhaften Bürgschaft von acht Millionen Euro frei. Über den Kaufpreis machen Käufer und Verkäufer keine Angaben.

Der Investorengruppe unter Führung der „Oswa Wohnen in der City GmbH“ aus dem Raum Stuttgart gehören verschiedene institutionelle Investoren an.

Dem Insolvenzverwalter lagen zahlreiche Anfragen und Angebote möglicher Investoren vor, die meisten waren ausschließlich an den Wohnungen interessiert, nur wenige wollten den kompletten Immobilienbestand übernehmen. Ziel war es jedoch, Wohn- und Gewerbeimmobilien sowie Freiflächen im Paket zu veräußern, um im Interesse der Gläubiger eine optimale Lösung zu finden. Daher konnte auch nicht dem Angebot der Stadt Singen entsprochen werden, die nur die Wohngebäude erwerben wollte. Allerdings kauft sie aus der Insolvenzmasse vier Grundstücke mit Gebäuden, die für die Unterbringung von Asylbewerbern und Obdachlosen von besonderer Bedeutung sind: das Asylbewerberheim in der Friedingerstraße, ein Wohnhaus an der Kreuzung Rielasinger Straße/Moosgrund, zwei Immobilien der Waldheimsiedlung sowie Gebäude beim Umspannwerk in der Duchtlinger Straße.

Auch die GVV Service GmbH, eine Tochter der GVV Singen GmbH, die Hausmeisterdienste erbringt und Heizungsanlagen betreibt, hatte im Januar 2015 Insolvenz angemeldet. Sie ist Teil des Gesamtpakets, das an die Investorengruppe geht, und wird im Zuge dessen noch im April 2015 ihren Insolvenzantrag zurückziehen.

Bis zur Umschreibung der Immobilien im Grundbuch der Stadt Singen werden noch einige Monate vergehen. Solange wird die GVV weiterhin vom Insolvenzverwalter Dr. Wolfgang Bilgery geführt und bleiben Frank Bonath und Tobias Brendgens Geschäftsführer der GVV.

Für die Mieter der GVV-Immobilien wird sich nichts ändern. Der Käufer tritt in die bestehenden Mietverträge ein. Das Sonderkündigungsrecht, welches bei Immobilien-übernahmen aus einer Insolvenzmasse besteht, wird er weder bei den Wohn- noch bei den Gewerbeimmobilien ausüben. Der gesetzliche Kündigungsschutz bleibt also erhalten. Zusätzlich hat der Käufer eine Sozialcharta akzeptiert, die die bestehenden Mietverhältnisse weit über die gesetzlichen Regelungen hinausgehenden Schutz gibt. Damit signalisieren die Investoren, dass sie die Mieter auch weiterhin in den Wohnungen behalten möchten.

„Ich bin mit dem Verkauf sehr zufrieden, weil wir damit das Insolvenzverfahren abschließen und die Gläubiger vollständig befriedigen können. Auch für die Stadt Singen besteht nun wieder Planungssicherheit, weil die Bürgschaft über acht Millionen Euro freigeworden ist. Wir haben somit für alle Beteiligten das bestmögliche Ergebnis erreicht“, erklärt Dr. Wolfgang Bilgery.

„Der Kauf der Immobilien der GVV Singen ist für uns eine attraktive Investition. Die Wohnungen sind gut vermietet, und für die Gewerbeimmobilien sehen wir am wirtschaftsstarken Standort Singen ebenfalls positiv in die Zukunft. Wir sind uns unserer gesellschaftlichen Verpflichtung, was die bestehenden Mietverhältnisse angeht, bewusst“, erläutert Markus Oswald von der Oswa Wohnen in der City GmbH als Vertreter des Käuferkonsortiums.

„Wir hätten gerne alle Wohnimmobilien der GVV Singen übernommen. Dass dies nicht möglich war, bedauere ich. Aber ich bin froh, dass meine Forderung nach Mieterschutz beim Verkauf berücksichtigt wurde und sich Käufer und Verkäufer auf eine Sozialcharta geeinigt haben“, so Bernd Häusler, Oberbürgermeister der Stadt Singen.

„Die Verhandlungen mit vielen unterschiedlichen möglichen Investoren – parallel zum Tagesgeschäft und mit stark reduzierter Mannschaft – waren für uns ein echter Kraftakt, aber es gab dazu keine Alternative. Ich bin erleichtert, dass wir innerhalb von gerade einmal drei Monaten hier eine für alle Beteiligten sehr gute Lösung erarbeiten konnten“, sagt Frank Bonath, Geschäftsführer der GVV Singen.

Stadt München will 1 Milliarde in Wohnungen investieren

Die SPD-Stadtratsfraktion will den Wohnungsbau in München drastisch ankurbeln und hat hierfür ein umfangreiches Antragspaket auf den Weg gebracht. Unterm Strich soll eine Milliarde in ca. 2.500 neue Wohnungen investiert und die Verfahrensabläufe in der Verwaltung erheblich gestrafft und beschleunigt werden. Der Anlass liegt auf der Hand: Gerade erst hat das Planungsreferat seine Bevölkerungsprognose nach oben korrigiert. Im Jahr 2030 werden demnach bereits 1,723 Millionen Menschen in München leben. Das wären gut 15,4 Prozent mehr als im Ausgangsjahr 2013.

Zu den wichtigsten Punkten gehört die finanzielle Unterstützung der beiden städtischen Wohnungsbaugesellschaften Gewofag und GWG. Seit vorletztem Sommer ist es das vereinbarte Ziel, dass diese ab 2017 insgesamt 1000 neue geförderte Wohnungen errichten. Zuletzt sah es allerdings danach aus, dass diese beschlossenen Neubauzahlen nicht erreicht werden können . Nun beantragt die SPD, dass die städtischen Gesellschaften zusätzliche Mittel in Höhe von 15 Millionen Euro pro Jahr erhalten, um Sanierungen und Neubau gleichzeitig stemmen und ihr Ziel erreichen zu können. Außerdem soll ein Sonderprogramm für geförderten Wohnungsbau in Höhe von 250 Millionen Euro aufgelegt werden, mit dessen Hilfe im Zeitraum von 2017 bis 2026 mindestens 2.500 zusätzliche neue Wohnungen im geförderten Wohnungsbau realisiert werden sollen.

Neben den Sozialwohnungen sollen aber auch Normalverdiener berücksichtigt werden. Dem Stadtrat werden künftig jährlich mindestens drei konkrete Nachverdichtungsprojekte vorgeschlagen. Nach dem Willen der SPD soll ein Fördermodell für Investitionszuschüsse geprüft werden, die zum Beispiel fließen könnten, wenn im Gegenzug zugesichert wird, dass die Mieten langfristig auf Mietspiegel-Niveau bleiben.

Außerdem soll die Vergabe der Flächen optimiert werden. Bisher verkaufte die Stadt eigene Grundstücke an die beiden städtischen Wohnungsbaugesellschaften – wenn auch zu vergünstigten Preisen. Künftig soll sie auf einen Kaufpreis verzichten, sodass Gewofag und GWG mehr Geld für Neubauprojekte zur Verfügung haben.

Das Programm des Konzeptionellen Mietwohnungsbaus wird von einem Pilotprojekt zur Regel. Das bedeutet: Die Hälfte städtischer Flächen ist wie bisher für geförderten Wohnungsbau reserviert, für weitere 30 Prozent des jeweiligen Areals gelten künftig zudem fixe Vorgaben, die Käufer einzuhalten haben. So verpflichten sie sich unter anderem, dass die dort entstehenden neuen Wohnungen bis zu 60 Jahre lang zur Miete angeboten werden. Im Gegenzug liegt der Kaufpreis für die Fläche niedriger, die Stadt verzichtet auf Einnahmen.

Finanziert werden soll die Wohnungsbauoffensive über die Liquiditätsreserven der Stadt. Diese lagen Ende 2014 bei über über einer Milliarde Euro und waren somit etwa doppelt so hoch wie erforderlich.

Gewofag und GWG begrüßen Wohnungsbauoffensive
Die beiden städtischen Wohnungsbaugesellschaften begrüßen das Antragspaket der SPD. Insbesondere der stärkere Einsatz finanzieller Mittel und die Möglichkeit, Grundstücke kostenfrei übertragen zu bekommen, werden die Aktivitäten des kommunalen Wohnungsbauunternehmens deutlich erleichtern und zu mehr Wohnungsbau führen. Beide kommunalen Unternehmen sind davon überzeugt, dass sie mit diesen Voraussetzungen die Neubau- und Sanierungszahlen deutlich steigern können. „Wir sind froh, dass uns nicht nur in hohem Maße der Rücken gestärkt wird, sondern auch das Vertrauen in uns besteht, dass wir diese großen Aufgaben bewältigen werden. Die Gewofag wird mit vollem Engagement ihren Beitrag dazu leisten, dass noch deutlich mehr bezahlbare Wohnungen entstehen“, so die beiden Geschäftsführer der Gewofag Holding GmbH. GWG-Geschäftsführer Hans-Otto Kraus sieht zudem einen klaren Vorteil in der Optimierung der Verfahren- und Planungsprozesse. „Die Absichten zur Beschleunigung der Verfahren und Planungsprozesse zeigt, dass die SPD an den richtigen Stellen ‚Gas geben‘ will“.

Stuttgarter Investmentmarkt startet mit Rückenwind in das Jahr 2015

Angesichts der anhaltend günstigen finanzwirtschaftlichen Rahmenbedingungen verzeichnete der Stuttgarter Immobilieninvestmentmarkt im ersten Quartal 2015 ein überdurchschnittliches Transaktionsvolumen von circa 220 Millionen Euro (inkl. wohnwirtschaftlicher Investments). Damit wurde das Ergebnis des Vorjahresquartals von circa 180 Millionen Euro um gut 20 Prozent übertroffen. Erfasst wurden wie bereits im Vorjahreszeitraum circa 15 Transaktionen.

„In Anbetracht rückläufiger Renditen am Geld- und Rentenmarkt und zunehmend günstiger Finanzierungsbedingungen verzeichnen wir am Immobilieninvestmentmarkt einen weiteren Anstieg nationaler wie auch internationaler Kapitalströme und einen anhaltend moderaten Rückgang der Spitzenrenditen über alle Assetklassen hinweg“, so Frank Leukhardt, Geschäftsführer Colliers International Stuttgart.

Neben dem Core-Segment, das insbesondere durch den Verkauf eines großvolumigen Geschäftshauses in der Königstraße sowie den Erwerb des Tübinger Carré durch einen Fonds der Union – Investment Real Estate den höchsten Anteil auf sich vereinen konnte, standen weiterhin risikoreichere Investments im Fokus der Investoren. Dies führte in diesem Segment in den vergangenen Monaten zu einem stärkeren Rückgang der Renditen als im Core-Segment. Angesichts des Verkaufs der beiden vorgenannten innerstädtischen Premiumobjekte konnte die Assetklasse der Geschäftshäuser, im ersten Quartal den höchsten Anteil am Transaktionsvolumen auf sich vereinen. Offene Immobilienfonds und Spezialfonds aus dem In- und Ausland stellten dabei über 60 Prozent des Transaktionsvolumens. Ihnen folgten Privatinvestoren mit einem Anteil von über 20 Prozent.

Da es dem Stuttgarter Immobilieninvestmentmarkt auch weiterhin an Projekten mangelt, prägten Bestandsobjekte die Transaktionstätigkeit des ersten Quartals. „Seit einigen Monaten verzeichnen wir auf der Nachfrageseite eine Situation wie wir sie aus den Jahren 2006 und 2007 kennen, wobei die Transaktionen durch einen geringeren – wenn auch steigenden – Fremdkapitalanteil geprägt sind“, so Leukhardt.

Investoren nutzen das günstige Marktumfeld dabei auch zunehmend für Verkäufe, um innerhalb des Portfolios eine günstige Performance darzustellen – wenngleich das hieraus zu generierende Investmentangebot durch den Druck der Wiederanlage limitiert sein wird. Dennoch erwartet Colliers International angesichts des niedrigen Zinsniveaus, des enormen Anlagedrucks und zu erwartender Verkäufe vereinzelter großvolumiger Bestandsobjekte auch im Jahr 2015 ein Transaktionsvolumen von über einer Milliarde Euro.

Bürovermietungsmarkt mit Rekord-Auftaktquartal
Der Stuttgarter Bürovermietungsmarkt verzeichnet laut JLL mit über 72.000 m² den höchsten Umsatz eines ersten Quartals seit Beginn der Erfassung durch JLL im Jahr 2007. Der Investmentmarkt erzielt mit einem Transaktionsvolumen von rund 230 Mio. Euro ein zufriedenstellendes Ergebnis und liegt leicht über dem Vorjahresquartal. „Der Stuttgarter Büroimmobilienmarkt hat seinen Schwung aus dem Jahr 2014 erfolgreich in das erste Quartal übertragen. Besonders der Vermietungsmarkt profitiert von der guten Konjunktur und den Einstellungen der Industrie. Wie erwartet, ziehen nun viele Dienstleister nach und stocken ihre Personalressourcen ebenfalls auf. Der Investmentmarkt ist sehr zufriedenstellend gestartet und wird im weiteren Jahresverlauf trotz Produktknappheit sicherlich noch für höhere Zuwachsraten sorgen“, so Alexander Veiel, Regional Manager der Stuttgarter Niederlassung von JLL.

Das Vermietungsvolumen beläuft sich nach Berechnungen von JLL im ersten Quartal auf 72.300 m². Der Wert markiert das bislang höchste gemessene Ergebnis für ein Auftaktquartal seit Beginn der Erfassung durch JLL im Jahr 2007. Der Vorjahreszeitraum wird um fast ein Fünftel übertroffen, der 5-Jahres-Durchschnitt um drei Viertel. Die Anzahl der Vermietungen bleibt dagegen mit über 80 Abschlüssen rund 14 Prozent hinter dem Vorjahreszeitraum zurück. Der Zuwachs wurde also mit tendenziell größeren Vermietungen erreicht. Veiel: „Vor dem Hintergrund des starken ersten Quartals und weiteren absehbaren Großabschlüssen heben wir unsere Prognose für den Flächenumsatz bis Jahresende von 200.000 auf 250.000 m² an.“

Die drei größten Vermietungen des Quartals stehen für etwas mehr als ein Drittel des Gesamtumsatzes. Auch hier ist gegenüber dem Vorjahreszeitraum (26 Prozent) ein Zuwachs festzustellen. Rund 31.700 m² bzw. knapp 44 Prozent des Gesamtumsatzes entfielen auf die Größenklasse 5.000-10.000 m². Vermietungen unter 500 m² waren nach der Anzahl mit über 50 Abschlüssen und einem Anteil von rund 65 Prozent am häufigsten. Abschlüsse oberhalb von 10.000 m² sind bislang nicht zu verzeichnen. Die durchschnittliche Transaktionsgröße lag bei 881 m² und damit mehr als ein Drittel über dem entsprechenden Vorjahreswert.

Umsatzstärkster Teilmarkt war die City mit einem Umsatzanteil von rund 29 Prozent. Möhringen und Vaihingen komplettieren mit Umsatzanteilen von 16 und 13 Prozent die Top 3. Die Branche Industrie war im Zeitraum Q1 2015 mit einem Volumen von 34.300 m² (Anteil: 47 Prozent) die umsatzstärkste. Unternehmensbezogene Dienstleistungen, die öffentliche Verwaltung, EDV sowie der Bereich Ausbildung / Gesundheit / Soziales ergänzen in dieser Reihenfolge die TOP 5.

Das Leerstandsvolumen ging im ersten Quartal aufgrund der guten Flächennachfrage im Vergleich zum Vorquartal um 11.000 auf 429.000 m² zurück. Die Leerstandsquote beziffert JLL mit 5,1 Prozent und erwartet zum Jahresende eine Quote von 5,2 Prozent. Bis Ende 2015 sind Fertigstellungen in Höhe von 131.600 m² zu erwarten, von denen im ersten Quartal bereits 13.100 m² realisiert wurden. In den Jahren 2016 und 2017 werden laut JLL weitere 144.200 bzw. 87.900 m² hinzukommen. Die Spitzenmiete stieg gegenüber dem Vorjahresquartal um 2,6 Prozent auf 19,50 Euro / m² / Monat. Bis Ende 2015 hält JLL einen weiteren Anstieg auf dann 20,00 Euro / m² / Monat für möglich. Die gewichtete Durchschnittsmiete stieg gleichzeitig um knapp fünf Prozent auf aktuell 12,32 Euro / m² / Monat.

Investmentmarkt Berlin: Klépierre sorgt für rasanten Jahresstart

Der gewerbliche Investmentmarkt in Berlin konnte nach Berechnungen des Immobiliendienstleisters Grossman & Berger im ersten Quartal ein Transaktionsvolumen von rund 1,1 Milliarden Euro verbuchen, ein Plus von rund 125 Prozent. Der rasante Start ins Jahr 2015 lag vor allem an der Übernahme des Shopping-Center-Betreibers Corio durch den französischen Center-Spezialisten Klépierre. Für den weiteren Jahresverlauf erwarten die Researcher von Grossmann & Berger ein Umsatzvolumen auf dem Niveau des Vorjahres (rund 4 Milliarden Euro).

Stärkster Berliner Teilmarkt im ersten Quartal war die Peripherie-Süd. Hier wechselte in Folge der Corio-Übernahme das Shopping-Center Boulevard Berlin für rund 350 Millionen Euro den Eigentümer – der bisher größte Berliner Deal in diesem Jahr. Ansonsten lag der Fokus auf traditionellen Innenstadtlagen. Der zweitgrößte Einzelabschluss – die Veräußerung des Uniqlo-Hauses am Tauentzien – brachte es mit über 100 Millionen Euro immerhin noch auf 9 Prozent des gesamten Investmentvolumens.

Der Teilmarkt Ku’damm und seine Seitenstraßen erreichte insgesamt knapp 19 Prozent. Es folgte der Teilmarkt Mitte 1a, in dem der Verkauf des Büro- und Geschäftshauses „Unter den Linden 74“ für mehr als 70 Millionen Euro hervorstach und der einen Marktanteil von fast 12 Prozent verbuchen konnte. Dahinter rangierten die Teilmärkte Tiergarten mit rund 10 Prozent (106 Millionen Euro) und Friedrichshain mit etwa 8 Prozent (82,5 Millionen Euro).

Spitzenrenditen sinken weiter
Die Spitzenrenditen für Büroobjekte sanken nochmals leicht und erreichten 4,6 Prozent, während die Renditen für Einzelhandelsimmobilien bei 4,5 Prozent stabil blieben. Fast 90 Prozent der Verkäufer kamen im ersten Quartal aus dem Ausland, bei den Käufern lag der Anteil bei rund zwei Drittel. „Auch unter Ausschluss des Sondereffekts durch den Boulevard Berlin wird der Berliner Markt für ausländisches Kapital immer interessanter“, stellte Researcher Ulrich Denk fest.

Mit einem Anteil von über 38 Prozent am Transaktionsvolumen dominierten die REITs das Feld der Käufer, Asset Manager und Privatanleger folgten mit 19 bzw. 18 Prozent des Volumens. Offene Fonds steuerten dagegen nur 13 Prozent zum Transaktionsvolumen bei. Auch bei den Verkäufern lagen die REITs vorn (ca. 40 Prozent), gefolgt von Projektentwicklern (18 Prozent), Privatanlegern (12 Prozent) und Banken (10 Prozent).

Frankfurt – Mit Schwung ins Jahr 2015

Während der Frankfurter Investmentmarkt mit einem Transaktionsvolumen von 1,1 Milliarden Euro schwungvoll ins neue Jahr gestartet ist, zeigt sich der Bürovermietungsmarkt eher von seiner ruhigen Seite.

Hohes Investoreninteresse
Nach Angabe von Colliers International und BNP Parisbas übertraf das gewerbliche Investmentvolumen in Frankfurt im ersten Quartal 2015 mit 1,1 Milliarden Euro das erste Quartal des Vorjahres deutlich. Die hohe Nachfrage nach Gewerbeimmobilien und Grundstücken aus dem letzten Jahr setzt sich somit auch 2015 unverändert fort.

Mit diesem Transaktionsvolumen sichert sich die Mainmetropole einen Platz in den Top 3 der gefragtesten deutschen Investitionsstandorte. Denn im bundesweiten Vergleich liegt Frankfurt nahezu gleichauf mit München hinter dem bislang unangefochtenen Spitzenreiter Berlin. Bemerkenswert ist vor allem, dass dieses außergewöhnliche Resultat trotz eines sehr geringen Volumens (41 Mio. Euro) anteilig eingerechneter Portfoliodeals erreicht wurde. „Der Investmentumsatz mit Einzeltransaktionen hat damit erstmalig bereits im Auftaktquartal die Milliarden-Euro-Grenze durchbrochen„, erklärt Oliver Barth, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Frankfurter Niederlassungsleiter. Zu den bedeutendsten Deals zählen unter anderem der Verkauf des Westend-Ensembles sowie der Deutsche Bank Filiale am Roßmarkt. „Bei nur zwei Transaktionen mit einem Volumen über 100 Millionen Euro profitiert der Markt stark von einer hohen Aktivität im Preissegment von 20 Millionen Euro bis 85 Millionen Euro in dem 14 Immobilien den Besitzer wechselten“, so Robert Menke, Geschäftsführer von Colliers International Frankfurt. Der durchschnittlich erzielte Verkaufspreis pro Transaktion liegt mit 34,5 Mio. Euro etwas über dem vergleichbaren Vorjahreswert.“

Büroimmobilien dominieren den Markt
Laut der beiden Maklerhäuser stellen Büroimmobilien mit einem Marktanteil von über 80 Prozent traditionell die wichtigste Assetklasse auf dem Frankfurter Immobilienmarkt dar, was sich auch 2015 wieder bestätigt. Über das folgende Ranking herrscht dann aber Uneinigkeit. Laut Colliers folgen auf Platz zwei Platz 2 Hotelimmobilien in die 79 Millionen Euro investiert wurden. Das Transaktionsvolumen verteilt sich auf drei Hoteltransaktionen, zu denen u.a. auch der Verkauf des Motel one in Niederrad (Motel One Frankfurt Airport) an Fonciere des Regions im Januar gehört . Auf Platz 3 liegen Grundstücksverkäufe mit rund 60 Millionen Euro, bei denen ein Großteil auf das Siemens-Areal in Rödelheim entfällt, gefolgt von Handelsimmobilien. „Bei Einzelhandelsimmobilien macht sich das fehlende Angebot besonders deutlich bemerkbar. Nur zwei Immobilien mit einem Volumen von 45 Millionen Euro wurden in den ersten drei Monaten verkauft. Ein Verkauf ist trotz der aktuelle hohen erzielbaren Preise für die meisten Bestandshalter unattraktiv, da sie das freie Kapital nur schwer lukrativ reinvestieren können“, so Menke. Im Ranking von BNPPRE steht dann aber genau diese Assetklasse auf Platz 2. Laut Barth liegen die Investments mit Einzelhandelsimmobilien bei knapp 6 % und haben gegenüber dem Vorjahr leicht zugelegt. Vervollständigt wird das Führungstrio von Hotels, die mit gut 4 % allerdings deutliche Einbußen hinnehmen mussten. Gleiches gilt für Logistikdeals, die bislang nur knapp über 2 % zum Transaktionsvolumen beigetragen haben.

Investoren mit unterschiedlichsten Anlageprofilen am Markt aktiv
Mit nur einer Transaktion investierten Pensionskassen und Pensionsfonds rund 250 Millionen Euro und damit das meiste Kapital im ersten Quartal. Asset und Fund Manager sowie Projektentwickler folgen mit deutlichem Abstand auf den Plätzen zwei und drei mit 233 Millionen Euro bzw. 200 Millionen Euro. „Bei den Investoren zeigen sich höchst unterschiedliche Investitionsprofile. Bei Pensionskassen und Pensionsfonds sind nach wie vor Core-Immobilien gefragt, während Asset und Fund Manager die Risikoleiter zunehmend weiter hinaufsteigen und auch im Core Plus- und Value Add-Segment investieren. Projektentwickler sichern sich aktuell vor allem Potenziale, die sie im Rahmen von Umwandlungen zu Wohnraum oder Revitalisierungen entwickeln können“, so Menke. Bemerkenswert ist der mit 61 % sehr hohe Anteil ausländischer Käufer, der den höchsten Stand seit 2007 erreicht und auch gegenüber den anderen BIG 7-Städten ein Rekordwert darstellt. Am aktivsten waren asiatische Investoren, gefolgt von US-amerikanischen Anlegern und europäischen Käufern.

Ausländische Investoren traten aber nicht nur als Käufer, sondern auch als Verkäufer in Erscheinung. „Investitionen von rund 587 Millionen Euro stehen Desinvestitionen von ca. 574 Millionen Euro gegenüber, sodass ein Nettozufluss aus dem Ausland zu konstatieren ist. Internationale Investoren sind vor allem bei Transaktionen im Preissegment über 50 Millionen Euro vertreten, während im Bereich unter 50 Millionen Euro deutsche Investoren den Markt bestimmen“, so Menke.

Renditen geben nach
Aufgrund des großen Investorenwettbewerbs, in Verbindung mit dem sehr günstigen Zinsumfeld, haben die Renditen laut BNPPRE weiter nachgegeben und stehen unverändert unter Druck. Die Netto-Anfangsrendite für Büroobjekte liegt aktuell bei 4,40 %, womit Frankfurt deutschlandweit gemeinsam mit Berlin den dritten Platz hinter München und Hamburg belegt. Für Geschäftshäuser in Top-Lage sind mittlerweile Netto-Anfangsrenditen von 3,95 % anzusetzen und für Logistikimmobilien 6,00 %.

Ausblick: Nachfragedruck und Marktaktivität unverändert hoch
Mit einer kurzfristigen Veränderung der Rahmenbedingungen für Immobilieninvestitionen in Frankfurt ist laut beider Maklerhäuser nicht zu rechnen. „Für den weiteren Jahresverlauf ist daher auch nicht mit einem Abflauen der Nachfrage zu rechnen. Sowohl bei den so genannten ´Big Tickets´ mit einem Volumen von über 200 Millionen Euro als auch in den Preissegmenten darunter bahnen sich weitere Transaktionen an. Wir erwarten daher eine Transaktionszahl auf Vorjahresniveau, die sich auch im Transaktionsvolumen niederschlagen wird“, so Menke. Deutlich optimistischer blickt BNPPRE in die Zukunft. „Durch die expansive Geldpolitik der EZB sowie den deutlich gestiegenen Dollarkurs bestehen sogar realistische Chancen, dass die Nachfrage, gerade von ausländischen Anlegern, noch weiter anziehen wird. Berücksichtigt man weiterhin, dass sich bereits mehrere großvolumige Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich in der Endphase des Vermarktungsprozesses befinden, deutet alles auf einen erneut sehr guten Investmentumsatz hin, der den langjährigen Durchschnitt deutlich übertreffen wird“, so Oliver Barth.

Bürovermietungsmarkt mäßig
Während der Investmentmarkt schwungvoll ins neue Jahr gestartet ist, zeigt sich der Bürovermietungsmarkt eher von seiner gemäßigten Seite. Laut verschiedener Marktanalysen lag der Flächenumsatz zwischen 87.000 bis 98.000 m². Neben der Eigennutzung der Deutschen Vermögensberatung (DVAG) mit 32.000 m² in der Windmühlstraße, setzt sich das Ergebnis vor allem durch Vermietungen im Größenbereich unter 1.000 m² zusammen. Laut CBRE entfällt auf diese Größenordnung rund 41 % des Flächenumsatzes, während auf Vermietungen im Bereich von 1.000 bis 5.000 m² rund 26 % – also knapp mehr als ein Viertel des Umsatzes – entfiel. Laut Oliver Schön, Geschäftsführer der Black Olive Advisors GmbH, ist das Ergebnis jedoch in verschiedener Hinsicht gegenüber den anderen Jahren ungewöhnlich. Zum einen liegt der Anteil an Eigennutzern mit ca. 44 Prozent sehr hoch. zum anderen liegt der Anteil des Flächenumsatzes im CBD (Central Business District) bei unterdurchschnittlichen 36 Prozent. Allerdings wird sich dies im Laufe des Jahres seiner Meinung nach aller Voraussicht nach nivellieren, denn einen Nachfrageeinbruch im Herzen Frankfurts ist nicht zu konstatieren. Die Gründe hierfür liegen vielmehr in einem großen Vertragsabschluss der DVAG in der Lage City Rand.

Eigennutzer – Strohfeuer oder Trend?
Der größte Abschluss des Jahres wurde von einem Eigennutzer getätigt. Die Deutsche Vermögensberatung AG (DVAG) hat im Frankfurter Teilmarkt City Rand ein ca. 38.000 m² großes Gebäude in der Windmühlstraße erworben. und wird dies zunächst größtenteils (ca. 32.000 m²) selbst nutzen. Das Unternehmen plant die Renovierung ihres Stammsitzes und benötigte dafür Interimsflächen. Aber auch danach wird das Gebäude wohl zu einem großen Teil weiter genutzt, da die vorhanden Flächen ohnehin zu knapp waren. Darüber hinaus haben wir weitere kleinere Eigennutzer-Abschlüsse zwischen 500 und 5.000 m² registriert. Der Anteil liegt mit 44 Prozent sehr hoch. In den Vorjahren lag der Anteil immer im kleinen einstelligen Bereich. Der boomende Investmentmarkt und die schlechte Zinsentwicklung motiviert offenbar nun auch zunehmenden mittelständische Unternehmen, ihr Kapital in (der eigenen) Immobilie anzulegen. Ob dies ein Strohfeuer oder eine zukunftsweisende Entwicklung ist, wird auch von den am Markt verfügbaren Objekten abhängen.

Analog zum Vorjahr beschert der Großabschluss der DVAG der Branche „Banken, Finanzdienstleister & Versicherungen“ eine marktdominierende Position mit über 40 % des Gesamtvolumens. Berücksichtigt man den DVAG-Abschluss nicht, rutschen die Finanzdienstleister jedoch deutlich ab. Wie das Maklerhaus Black Olive Advisors beobachtet hat, sind neben dem stark gestiegenen Vertragsverlängerungsvolumen auch starke Verkleinerungstendenzen vieler Unternehmen mit für den gesunkenen Flächenumsatz in Vergangenheit und naher Zukunft verantwortlich. Besonders betroffen davon seien davon Banken, aber auch Unternehmen anderer Branchen. So reduziert beispielsweise die Deutsche Bank im Rahmen ihres Umzugs in das neue Gebäude im Jahr 2016 ihre Fläche um über 7.000 m². Auch die Royal Bank of Scotland (RBS) wird die Zahl ihrer Mitarbeiter drastisch um 50 Prozent und mehr reduzieren, konnte man jüngst der Presse entnehmen, ebenso JP Morgan, die im Zuge ihres Umzugs in den Taunusturm Flächenkürzungen vorgenommen hatten. Viele Banken haben vor allem im Investmentbanking die Krise nicht unbeschadet überstanden. Aber auch andere Branchen senken ihren Platzverbrauch, wie beispielsweise die Odgers Berndtson, die ihre Fläche zu Gunsten einer besseren Lage (Taunusturm) reduziert.

„Auch in der Unterteilung nach Lagen spiegelt sich der Großabschluss wider, 77,2 % des Umsatzes wurden im CBD generiert, wovon mit 56,0 % der Großteil auf das Bahnhofsviertel entfällt“, so Dr. Konrad Kanzler, Leiter Marktforschung bei de NAI apollogroup. Zusammen mit den Flächenumsätzen im CBD und der City West summiert sich der Flächenumsatz im innenstadtnahen Bereich laut des Maklerhauses Black Olive Advisors jedoch trotzdem auf 78 Prozent, was die stabile Nachfrage in diesem Bereich durchaus unterstreicht. Auch die Mietpreise haben sich demzufolge kaum verändert. Die Spitzenmiete liegt nach wie vor bei 36,00 Euro/m², die Durchschnittsmiete ist leicht um 0,50 Euro/m² auf 18,50 Euro/m² gefallen.

Leerstand sinkt
Der marktaktive Leerstand auf dem Büromarkt hat sich innerhalb der letzten drei Monate positiv entwickelt und liegt je nach Analyse der verschiedenen Maklerhäuser zwischen 1,28 und 1,4 Mio. m² Bürofläche. Was einer aktuellen Leerstandsquote zwischen 11,1 % und 12 % entspricht. Unterm Strich kommen aber alle zu dem Ergebnis, dass diese Rückläufig ist.

Im ersten Quartal 2015 wurden auf dem Frankfurter Büromarkt 26.690 m² Bürofläche fertig gestellt, wovon nur noch 13,9 % verfügbar sind. Dem stehen Flächenabgänge von rund 91.860 m² gegenüber, wozu die Windmühlstraße 14 (Sanierung) mit insgesamt ca. 37.000 m² Bürofläche sowie die Ludwig-Erhard-Anlage 2-8 (Umnutzung) mit rund 32.000 m²beigetragen haben. Unter Berücksichtigung der Zu- und Abgänge beläuft sich der Gesamtbüroflächenbestand aktuell auf 11,567 Mio. m². „Für das Gesamtjahr 2015 hat sich das Fertigstellungsvolumen leicht auf 122.100 m² erhöht. Für 2016 ist dieses aufgrund des geplanten Sanierungsabschlusses der Windmühlstraße 14 auf 158.900 m² anzuheben“, so Konrad Kanzler.

Ausblick
Der Ausblick der einzelnen Maklerhäuser ist sehr gemischt. Laut CBRE sind aufgrund der positiven Rahmendaten aber alle Weichen gestellt um einen Jahresflächenumsatz von rund 450.000 m² erzielen zu können. „Der gute Jahresstart am Frankfurter Bürovermietungsmarkt und die anhaltend positive Entwicklung der Frankfurter Büromarktkennziffern, sowie der konjunkturellen Rahmendaten und wirtschaftlichen Stimmungsindikatoren lässt optimistisch nach vorne blicken“, so Carsten Ape, Head of Agency Frankfurt. „Für 2015 rechnen wir mit einer Steigerung des Umsatzvolumens auf bis zu 450.000 m². Bei einem begrenzt bleibenden Angebot an Premiumflächen im CBD und gleichzeitig hoher Nachfrage ist für das Jahr 2015 ein weiterer Anstieg der Spitzenmiete auf bis zu 39,50 Euro/m² und Monat durchaus möglich.“ Für Oliver Schön, Geschäftsführer von Black Olive Advisors sieht die Entwicklung indes sehr viel skeptischer und rechnet mit einem Flächenumsatz deutlich unter 400.000 m². “Die Mieten werden ihr Niveau halten können und der Leerstand wird sich noch leicht reduzieren, aber große Sprünge sind hier nicht zu erwarten. Dazu müsste bei einem Leerstand von ca. 1,4 Millionen Quadratmetern aber auch ein Wunder geschehen“, so Schön.