PORT Real Estate Immobilien

834 Millionen Euro: So viele Kapitaltransaktionen wurden im letzten Jahr im Bereich „Pflegeimmobilie“ getätigt. Im Vergleich zum Vorjahr ist das eine Steigerung von drei Prozent, so eine aktuelle Analyse des Immobilienberatungsunternehmens CBRE GmbH vom Januar. Bei Investitionen in diesem Markt spielen Immobilienfonds die Hauptrolle. Gründe für die Beliebtheit der Assetklasse „Pflegeimmobilie“ sind vor allem der stetig wachsende Markt „Pflege“ sowie die hohen Anfangsrenditen. Von dieser Entwicklung können auch private Anleger profitieren, die ohne einen Investmentfonds investieren wollen, erklärt Patrick Holze, einer der Gründer des Portals marktplatz-pflegeimmobilie.de. „Gerade als Altersvorsorge und Alternative zur Eigentumswohnung sind Pflegeappartements für private Anleger eine interessante Geldanlage“, so der Experte.

Konstant wachsender Markt

An den Börsen herrscht dagegen gedämpfte Stimmung: Die Kurse stürzen stetig ab; erst am 11. Februar 2016 fiel der DAX auf den tiefsten Stand seit 16 Monaten. Das Börsenbarometer beklagt einen Wertverlust von gut 18,5 Prozent seit Jahresbeginn. „Wer gerade risikoarm und langfristig investieren möchte, braucht starke Nerven“, so Holze. Ob das stetige Auf und Ab in naher Zukunft ein Ende hat, ist schließlich ungewiss. Viele Einflussfaktoren, wie beispielsweise der niedrige Ölpreis oder Chinas schwächere Konjunktur, halten Anleger zurück und beeinflussen die deutsche Börse nachhaltig. „Der relativ stabile und wachsende Markt ‚Pflege‘ gibt Anlegern laut XI. Sozialgesetzbuch die Sicherheit, die derzeit im Börsenhandel nicht zu erwarten ist“, erklärt Holze.

Ohne Fonds investieren

Dass der Markt „Pflege“, insbesondere Pflegeimmobilien, eine aussichtsreiche Assetklasse darstellt, zeigt die Auswertung des Marktes durch das Beratungsunternehmen CBRE. Wer an diesem Markt partizipieren möchte, kommt auf den ersten Blick nicht an einem Fondsinvestment vorbei. „Ein Trugschluss: Eine weitgehend unbekannte Möglichkeit für Anleger ist ein Direktinvestment in eine Pflegeimmobilie durch den Kauf eines Pflegeappartements“, so Holze. „Bei Pflegeimmobilien handelt es sich laut XI. Sozialgesetzbuch um förderungswürdige Sozialimmobilien, in denen Anleger ein Pflegeappartement nach dem Wohnungseigentumsgesetz erhalten. Dieses wird ins Grundbuch eingetragen und kann somit vererbt, verschenkt oder beliehen werden“, erläutert der Experte.

Höhere Sicherheit und geringer Zeitaufwand

Anleger profitieren somit einerseits von den Sicherheiten, die ihnen eine Investition in Immobilien bietet, andererseits auch vom wachsenden Markt „Pflege“. Für Instandhaltungsmaßnahmen und Anliegen der Bewohner kommt der Betreiber auf. Zusätzlich erhält der Kapitalgeber ein sogenanntes bevorzugtes Belegungsrecht für sich und nahe Angehörige in allen Heimen des Betreibers. „Dadurch dient eine derartige Geldanlage nicht nur als finanzielle Altersvorsorge, sondern auch als Chance, dem Trend von immer längeren Wartelisten für einen Pflegeheimplatz entgegenzuwirken“, sagt Holze.

Die Gewerbesiedlungs-Gesellschaft (GSG Berlin) blickt auf ein sehr erfolgreiches Jahr 2015 zurück. Im Juni feiert sie mit ihren Mitarbeitern, Mietern und Geschäftspartnern ihr 50-jähriges Firmenjubiläum. Der Regierende Bürgermeister, Michael Müller, würdigt in seinem Grußwort neben der Geschichte der GSG Berlin auch ihre Rolle als wichtiger Partner für den Berliner Mittelstand.

Sebastian Blecke, Operativer Geschäftsführer: „Bereits seit acht Jahren in Folge steigern wir kontinuierlich unsere Vermietungsquote und bauen die Service-Leistungen für unsere Mieterschaft aus. Damit liefert die GSG Berlin einen eindrucksvollen Beweis, dass die Entscheidung des Senats zur Privatisierung in 2007 richtig war. Die GSG Berlin ist nach wie vor ein verlässlicher Partner für das Berliner Gewerbe und gibt rund 1.800 Unternehmen ein geschäftliches Zuhause.“

Zwar verlangsamen sich die Steigerungsraten, in 2015 liegt die Vermietungsquote nun bei 87,2%, nach 85,5% Ende 2014, aber zeitgleich kann die durchschnittliche Nettomiete im Portfolio um knapp 6% von 6,45 EUR/m² auf 6,80 EUR/m² erhöht werden. Insgesamt werden ca. 68.800 Quadratmeter an Gewerbeflächen neu vermietet, dabei gehen rund 51% der Neuvermietungen auf das Konto von Bestandsmietern, also Flächenerweiterungen, und rund 49% an neue gewonnene Mieter. Die Nettoabsorption (Einzüge abzgl. Auszüge) bei gewerblichen Mietverträgen beträgt knapp 14.400 Quadratmeter.

Insbesondere der Econopark Wolfener Straße im Bezirk Marzahn kann einen signifikanten Anstieg in der Belegungsquote nachweisen. Betrugen die Vermietungsquote 2014 für die Wolfener Straße 32-34 noch 50% und für die Wolfener Straße 36 knapp 76%, haben zahlreiche Vermietungen an neue Mieter sowie Bestandsmietererweiterungen dazu geführt, dass die Quoten Ende 2015 bei ca. 58% bzw. knapp 87% lagen. So haben sich u.a. ein bereits vor Ort ansässiges Ingenieurbüro um rund 1.150 Quadratmeter und ein Hersteller von Mess-, Kontroll-, und Navigationsinstrumenten um ca. 400 Quadratmeter vergrößert. Zahlreiche Neuvermietungen im Econopark Wolfener Straße erfolgen im Größensegment 200 – 500 Quadratmeter an Unternehmen der unterschiedlichster Branchen.

Hinzu kommen sehr gute Erfolge auch in anderen Berliner Bezirken. Dazu zählt die Erneuerung des Mietvertrags mit der APCB Automotive Plastic Components Berlin GmbH & Co. KG (ehemals Visteon Deutschland GmbH) über 52.000 Quadratmeter in Berlin-Zehlendorf. Am Standort Humboldthain in Berlin-Mitte/Wedding können mehrere größere Neuvermietungen in zwei Gewerbehöfen umgesetzt werden: U.a. eine Marken- und Kommunikationsagentur mit rund 1.800 Quadratmetern in der Gustav-Meyer-Allee und im GSG-Hof Wattstraße ein Coworking-Anbieter mit rund 1.600 Quadratmeter. In Berlin-Mitte/Moabit werden im GSG-Hof Reuchlinstraße eine Halle mit rund 2.400 Quadratmeter an einen Taxibetrieb und rund 1.300 Quadratmeter an eine Handelsvertretung für Büromaschinen vermietet.

Flächenverknappung im Innenstadtbereich Ein sehr deutlicher und anhaltender Trend ist die Flächenverknappung im Innenstadtbereich (S-Bahn- Innenring), einhergehend mit sehr hohen Vermietungsquoten und einer geringen Fluktuation bei gleichzeitig steigenden Mieten. Hiervon profitieren etwas abseits gelegenere Standorte mit günstigeren Mieten. Vermehrt nutzen Bestandsmieter daher das niedrigere Preisniveau von durchschnittlich 4,20 EUR/m² bis 5,35 EUR/m² Nettokaltmiete in peripheren Lagen und vergrößern sich. Im Vergleich dazu bewegt sich die durchschnittliche Nettokaltmiete in den GSG-Standorten in Berlin-Kreuzberg bei Neuvermietungen bei ca. 9,90 EUR/m². So verlegen ein Smoothie-Hersteller sowie ein Hersteller von Rauchmeldern große Teile ihrer Standorte von Kreuzberg nach Marzahn und erweitern ihre jeweiligen Flächen zusammen um über 3.200 qm in einem preisgünstigerem Teilmarkt Berlins, der auch noch weiteren Expansionsbedarf in Zukunft zulässt.

Wachstum setzt sich fort Die GSG Berlin ist weiterhin auf Wachstumskurs, auch Dank der im April 2015 zusätzlich von ihren Banken bewilligten Erhöhung der bestehenden Finanzierung um EUR 55 Mio. auf nun insgesamt EUR 305 Mio. Das Portfolio wird mit dem Ankauf des ca. 17.000 Quadratmeter großen historischen Gewerbehofs in der Ullsteinstraße 73 in Berlin-Tempelhof erweitert. Die GSG Berlin verwaltet mit ihren Tochtergesellschaften damit einen Bestand von knapp 900.000 Quadratmeter an Büro- und Gewerbeflächen an 45 Standorten in der Hauptstadt.

GSG Solar wird Energieversorger

Ende 2015 erhält die GSG Solar, eine 100%ige Tochtergesellschaft der GSG Berlin, den Status eines Energieversorgers. In 2014/2015 wurde die größte Photovoltaik-Anlage mit einer installierten Leistung von über 6 MWp auf Dächern von 28 der 45 Berliner GSG-Standorte installiert und in Betrieb genommen. Die PV-Anlagen produzieren damit CO2-freien Strom. Nur der nicht direkt vor Ort benötigte Überschussstrom wird in das öffentliche Stromnetz eingespeist. Den Hauptteil des durch die PV-Anlagen produzierten Solarstroms nutzt die GSG Berlin für Allgemeinflächen in ihren Gewerbehöfen, einen weiteren Anteil kann sie mit der nun erteilten Erlaubnis als Stromversorger direkt an ihre Gewerbemieter vor Ort verkaufen. „Damit ist ein weiterer wichtiger Meilenstein in unserem 2014 gestarteten GSG-Solar-Projekt erreicht und wir können unser Geschäftsmodell vom reinen Stromproduzenten hin zum Stromversorger ausweiten“, so Blecke. Der nächste Schritt für 2016 ist die konkrete Ausgestaltung des Geschäftsmodells zur Stromvermarktung. Die Etablierung eines Energieversorgungsunternehmens versteht die GSG Berlin als Antwort aus der Immobilienwirtschaft heraus auf fehlende maßgeschneiderte Angebotslösungen in der Energiewirtschaft. Die GSG Berlin fördert damit die Marktintegration regenerativer Energien, reduziert die Notwendigkeit des Netzausbaus und trägt durch die Einsparung von ca. 5.000 Tonnen CO2 jährlich wesentlich zum Gelingen der Energiewende bei.

Ausblick 2016

„Die GSG Berlin ist sehr solide aufgestellt und blickt weiter optimistisch in die Zukunft“, so Oliver Schlink, Kaufmännischer Geschäftsführer. „Wir werden unseren Wachstumskurs fortsetzen, weitere Ankäufe prüfen, vor allem aber in das bestehende Portfolio investieren. Hierbei werden Flächen aufgewertet sowie vorhandenes Flächenpotential aktiviert. Insofern verfolgen wir derzeit Ideen der Verdichtung in Form von Aufstockungen oder ergänzenden Neubauten auf unseren bestehenden Grundstücken.“

Der institutionelle PROJECT Immobilienentwicklungsfonds »Vier Metropolen« hat das Grundstück Jägerstraße 29-31 in der nordwestlich von München gelegenen Gemeinde Karlsfeld im Landkreis Dachau angekauft. Es entsteht eine Wohnanlage mit integrierten Gewerbeeinheiten. Das Gesamtverkaufsvolumen liegt bei rund 19,3 Millionen Euro.

Der fränkische Kapitalanlage- und Immobilienspezialist PROJECT plant die Errichtung eines L-förmigen Eckgebäudes mit drei Vollgeschossen sowie einem Staffelgeschoss entlang der Allacher Straße und der Jägerstraße. Auf dem 3.127 m2 großen Grundstück werden 34 Eigentumswohnungen, drei Gewerbeeinheiten sowie eine Tiefgarage mit 70 Stellplätzen realisiert. Außerdem sind 15 Außenstellplätze vorgesehen. Die ge-hoben ausgestatteten Eigentumswohnungen umfassen eine Wohnfläche von 2.609 m2, die Gewerbeeinheiten bieten eine Fläche von 500 m2. Die Bestandsgebäude – ein eingeschossiges sowie ein zweigeschossiges Gebäude – werden derzeit für einen Getränkemarkt genutzt und im Zuge der Umnutzung abgerissen. Die Jäger-straße 29-31 ist das neunte Investitionsobjekt des für institutionelle Investoren aufgelegten Immobilienentwicklungsfonds »Vier Metropolen«, welcher inzwischen nahezu vollinvestiert ist. Der Spezial-AIF entwickelt aktuell über 430 Wohneinheiten in den Metropolregionen Berlin, Frankfurt, Hamburg und München. Das Gesamtverkaufsvolumen liegt bei rund 197 Millionen Euro.

Schloss Karlsfeld in Sichtweite

Nur 850 Meter vom Projektgrundstück entfernt befindet sich die S-Bahnhaltestelle »Karlsfeld« der S-Bahnlinie S2, die zu den Hauptverkehrszeiten im 10-Minuten-Takt innerhalb von 18 Minuten die Münchener Innenstadt und den Hauptbahnhof erreicht. Mehrere Buslinien verbinden die einzelnen Gemeindeteile mit dem S-Bahnhof. Durch die zwei Kilometer entfernte Autobahn A99 ist eine gute Verbindung an das Fernstraßennetz gegeben. Einrichtungen des täglichen Bedarfs wie Lebensmittelgeschäfte, Ärzte, Apotheken und Banken sind zahlreich vorhanden, ebenso Kindertagesstätten, Kindergärten und Schulen. Das Projektgrund-stück befindet sich in Sichtweite des Schlosses Karlsfeld. Direkt gegenüber liegt ein Spazier- und Radweg entlang des Flusses Würm. Im Ort befinden sich außerdem zwei große Seen mit ausgedehnten Grün- und Liegeflächen, kilometerlangen Spazier- und Radwegen, Kinderspielplätzen, Grillgebieten, diverse Cafés, Restaurants und Biergärten. Zusätzlich grenzen an das Gemeindegebiet zwei große Waldgebiete – der Allacher Forst und das Naturschutzgebiet »Schwarzhölzl«.

Die Investmentgesellschaft des Stuttgarter Bankhauses Ellwanger & Geiger, die E&G Funds & Asset Management GmbH, hat über ein niederländisches Investitionsvehikel 94,75 Prozent an einem von Luxemburger Gesellschaften gehaltenen deutschen Pflegeheim- Immobilienportfolio von einem Luxemburger SICAF-Immobilienfonds der Corpus Sireo-Gruppe erworben. Anschließend wurde das Portfolio an einen neu aufgelegten und von der Kapitalverwaltungsgesellschaft IntReal verwalteten Spezialfonds weiterveräußert.

Die Immobilien befinden sich im gesamten Bundesgebiet und umfassen zwölf von der Unternehmensgruppe Casa Reha betriebene Pflege- und Seniorenheime mit insgesamt 1.578 Pflegeplätzen. Über die Kaufpreise haben die Parteien Stillschweigen vereinbart.

Unter Federführung von Heinz Joachim Kummer und Dr. Malte Bruhns hat ein interdisziplinär besetztes Team von CMS Deutschland, CMS Luxemburg und CMS Niederlande die E&G bei der Strukturierung und Durchführung des kombinierten An- und Verkaufs, der Gründung des Spezialfonds sowie bei dem Abschluss neuer und langfristiger Pachtverträge mit Casa Reha in allen betroffenen Jurisdiktionen umfassend rechtlich beraten.

CMS Deutschland
Heinz Joachim Kummer, Real Estate & Public Dr. Malte Bruhns, beide Federführung, Corporate/ M&A Dr. Thomas Link Marcus Fischer, beide Tax Law Dr. Daniel Voigt Sebastian Schwack, beide Investmentrecht Dr. Herbert Wiehe Dr. André Frischemeier, beide Banking & Finance Dr. Michael Bauer Kirsten Baubkus, beide Kartellrecht (Brüssel) Stefanie Nagel Katharina Sengers Simonetta Hahn Philipp Schönnenbeck, alle Real Estate & Public Dr. Petra Schaffner Erdinc Ünükür Dr. Alexander Eger, alle Corporate/ M&A

CMS Luxemburg
Françoise Pfeiffer
Claude Feyereisen
Olivier Amrein, alle Corporate & Finance Vincent Marquis, Tax law

CMS Niederlande
Martijn van der Bie, Corporate/ M&A

2015 war das Rekordjahr auf dem deutschen Immobilienmarkt. Allein im Gewerbeimmobiliensegment wurden 55,5 Milliarden Euro investiert. Damit wurde der Peak des Vorkrisenniveaus aus dem Jahre 2007 erstmals wieder erreicht. Allein im Büroimmobiliensegment wurden 2015 50% mehr investiert als im Vorjahr. Die Wohnungsmieten sind im vergangenen Jahr deutschlandweit moderater angestiegen als noch 2014, dennoch kam es vor allem in den größten Städten zu weiteren Aufwärtsbewegungen. Diese werden aufgrund der hohen Zuzugszahlen aus dem In- und Ausland weiter anhalten. Das sind einige der Ergebnisse des aktuellen Frühjahrsgutachten Immobilienwirtschaft 2016, das der ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss e.V. heute an Parlamentarischen Staatssekretär Florian Pronold (SPD) des Bundesministeriums für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit übergeben hat.

Regulatorisches Umfeld muss verbessert werden

„Neue Investments sind aufgrund einer zunehmenden Verknappung und eines herausfordernden regulatorischen Umfelds schwieriger geworden“, erklärt Dr. Andreas Mattner, Präsident des ZIA. Dennoch hätten alle deutschen Städte das Potenzial, um auf die Knappheit im Wohn- und Gewerbesegment zu reagieren. „Dafür braucht es schnellere Entscheidungen in der Politik. Wir müssen verdichteter bauen können. Die Änderungen der BauNVO und Anpassung des Bundes-Immissionsschutzgesetzes, wie sie bereits diskutiert werden, sind längst überfällig“, sagt Mattner. „Die EnEV 2016 hat beispielsweise dazu geführt, dass die Herstellungskosten für neue Immobilien um durchschnittlich acht Prozent gestiegen sind, die CO2-Einsparung liegt hingegen bei gerade einmal 0,02 Prozent. Mit Blick auf die anhaltend angespannte Lage der Wohnungs- und Gewerbeimmobilienmärkte in den deutschen Groß- und Universitätsstädten müssen also andere Schwerpunkte gesetzt werden. Wir brauchen bessere Rahmenbedingungen für neue Investitionen in den Immobilienmarkt und ein bezahlbares Wachstum unserer Städte zu schaffen“, sagt der ZIA-Präsident.

Steigende Herstellungskosten gefährden Bezahlbarkeit der Städte

Die positive Entwicklung der deutschen Immobilienmärkte wird durch die gute wirtschaftliche Lage begünstigt. „Insbesondere niedrige Finanzierungskosten, gestiegene Löhne und Gehälter sowie Verschiebungen im Anlageportfolio von Investoren hin zu Immobilien wirken sich positiv auf die Immobilienwirtschaft aus“, sagt Prof. Dr. Lars Feld, der im Rahmen des Gutachtens die gesamtwirtschaftliche Entwicklung untersucht hat. „Die Nachfrage nach Immobilien dürfte im Jahr 2016 darüber hinaus durch die Zuwanderung steigen.“ Prof. Dr. Feld warnt weiterhin vor neuen Auflagen der Politik, die das Bauen weiter verteuern. „Die regulatorischen Entscheidungen des Bundes, der Länder und der Kommunen haben die Herstellungskosten in den vergangenen Jahren deutlich verteuert und Investoren verunsichert. Es besteht die Gefahr, dass die Mietpreise in beliebten Großstädten weiter steigen und es zu Engpässen in der Versorgung von Flüchtlingen kommt. Im Jahr 2016 sollte die Politik sich daher wieder stärker auf die Schaffung von günstigen Rahmenbedingungen für Investitionen in den Wohnungsbau konzentrieren“, erklärt Feld und erteilt der Mietpreisbremse, der ENEV 2016 sowie Quoten für den Mietwohnungsbau eine Absage. Die steigenden Herstellungskosten basieren nicht zuletzt auf den hohen energetischen Auflagen der Politik sowie den wachsenden steuerlichen Belastungen etwa durch die Grunderwerbsteuer, die von nahezu allen Bundesländern konstant nach oben getrieben werde. Um Anreize für den Wohnungsneubau zu setzen, sei die Reduktion der Herstellungskosten laut Prof. Feld jedoch zwingend erforderlich.

Wohnungsmarkt: Mietenanstieg auf moderatem Niveau

Die Angebotsmieten der Wohnungen sind 2015 gegenüber dem Vorjahreszeitraum (III. Quartal 2014) nominal leicht gestiegen: in Westdeutschland um 3,7% (Mittelwert I-III 2015 zu I-III 2014) und in Ostdeutschland um 1,2%. Allerdings fand der Anstieg praktisch ausschließlich zwischen dem III. Quartal 2014 und dem I. Quartal 2015 statt. Seit Jahresbeginn 2015 lassen sich in Westdeutschland insgesamt keine nennenswerten Mietpreissteigerungen mehr beobachten und in Ostdeutschland sind die Angebotsmieten sogar etwas rückläufig. „Die Mietpreisanstiege haben in ganz Deutschland an Schwung verloren“, sagt Prof. Dr. Harald Simons, Mitglied des Vorstands bei empirica. „Dennoch können wir mit Blick auf die starke Nachfrage und chronische Unterversorgung in mehreren Wohnungsmärkten nicht davon ausgehen, dass es zu einer Preisstagnation im Mietsegment kommt.“

Kaufpreise für Eigentumswohnungen steigen stärker als Mieten

Die Angebotspreise von Eigentumswohnungen machten auch im Jahr 2015 wieder einen kräftigen Sprung nach oben. Mit einem Wachstum von 7,2% im Vergleich zum Vorjahr (I-III 2014 zu I-III 2015) hat sich der Anstieg in Westdeutschland sogar beschleunigt. Eine Abflachung ist nicht in Sicht. Auch in Ostdeutschland (ohne Berlin) sind die nominalen Kaufpreise weiter um 6,2% gestiegen. Analog zu den Mietpreisen ist aber auch bei den Kaufpreisen die Streuung innerhalb Deutschlands riesig und erwartungsgemäß nochmals größer als die der Mietpreise. In 70% der Kreise sind die Kaufpreise für Eigentumswohnungen um mehr als 2% gestiegen, in 50% sogar um mehr als 6%. Gleichzeitig sind aber in fast jedem vierten Kreis (23,4%) die Preise gesunken.

Miet- und Kaufpreisentwicklung im Wohnsegment wird weiter anhalten

„Ohne die starke Zuwanderung von Flüchtlingen wäre das Bild für 2016 ziemlich eindeutig. Der Mietpreiszyklus hätte seinen Zenit erreicht, die Mieten im deutschen Mittelwert würden 2016 nicht mehr wesentlich weiter steigen bzw. stagnieren“, erklärt Prof. Dr. Harald Simons. Mitglied des Vorstands bei empirica. Die weitere Entwicklung sei aber angesichts der unklaren Auswirkungen der hohen Zuwanderung besonders schwer einzuschätzen. Der Mietpreiszyklus dürfte sich verlängern, da die Wohnungsnachfrage steigen wird. „Die Angebotserweiterung durch den Wohnungsneubau kann mit der gestiegenen Nachfrage momentan nicht Schritt halten. Das wird auch in den nächsten Jahren zu Miet- und Kaufpreissteigerungen in den Ballungsräumen führen“, meint Simons.

Büroimmobilien bleiben dominierende Assetklasse der Wirtschaftsimmobilien

Seit 2012 sind Büroimmobilien die dominierende Assetklasse am deutschen Immobilieninvestmentmarkt. 2015 belief sich das Transaktionsvolumen auf rund 26,1 Mrd. Euro, was etwa einem Anteil von 47% Prozent am gesamten Gewerbeimmobilien-Investmentmarkt entspricht. Das Büroinvestmentvolumen konnte im Vergleich zum Jahr 2014 um ca. 50% bzw. 8,7 Mrd. Euro gesteigert werden. Im Bürosegment gab es in den deutschen A-Standorten wieder zahlreiche Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich; in fast allen A-Städten hat die Anzahl dieser Großtransaktionen zugenommen.

Die größten Agglomerationen profitieren weiterhin am stärksten vom Zuzug hochqualifizierter Arbeitnehmer und einem Anstieg der Bürobeschäftigung. „An allen Top-Standorten ist die Einwohnerzahl in den zurückliegenden Jahren deutlich gestiegen. Dort, wo das Angebot an qualifizierten Arbeitnehmern steigt, wächst natürlich auch die Zahl der Bürobeschäftigten“, erklärt Andreas Schulten, Vorstand der bulwiengesa AG. Eine gute innerstädtische Infrastruktur sowie Universitäts- und Bildungsangebote erhöhen die Wahrscheinlichkeit zusätzlich. Der Rat der Immobilienweisen geht davon aus, dass der Anstieg auch in den kommenden Jahren anhält.

Attraktivität von Hotelimmobilien nimmt zu

Die Attraktivität von Hotelimmobilien hat insbesondere in den deutschen Großstädten, allen voran Berlin, Hamburg, München und Frankfurt am Main stark zugenommen. Aber auch. B-Standorte und Lagen im Speckgürtel der Metropolen rückten 2015 verstärkt in den Fokus von Entwicklern und Investoren. So erreichte das Transaktionsvolumen 2015 nach vorläufigen Ergebnissen mit rund 3,5 Mrd. Euro ein neues Rekordniveau. In den sieben deutschen A-Städten wurde 2015 rund 56% des Neubestands in Deutschland errichtet. 2016 ist von weiteren Zuwächsen im Tourismus in Deutschland auszugehen sowie von einem angemessenen Wachstum der Zimmerkapazitäten, das, wie es aussieht, in einem gut ausgewogenes Verhältnis zum erwarteten Nachfragewachstum steht. Für personalintensivere neue Konzepte liegt die zukünftige Herausforderung u.a. in der Rekrutierung von motivierten Fachkräften, die insbesondere in ländlichen Regionen nicht leicht zu finden sind. In diesem Zusammenhang könnte der Flüchtlingszustrom eine Hilfe sein, den Fachkräftemangel in der Hotellerie zu mildern. „Alles in allem wird Deutschland auch 2016 für Entwickler, Betreiber und Investoren ein „sicherer Hafen“ sein, der auch außerhalb der Großstädte reichlich Fahrwasser besitzt“, meint Schulten.

Konsumklima sorgt für gute Stimmung im Einzelhandel

In einem turbulenten Jahr 2015 hat sich das insgesamt sehr gute Konsumklima unter den deutschen Verbrauchern als wichtige Konstante herausgestellt. Die Konsumentenstimmung war das gesamte Jahr außerordentlich positiv und ist nach einem zwischenzeitlichen Dämpfer zum Jahreswechsel hin wieder gestiegen. Auch die Kaufkraft wird 2016 erneut zulegen, so dass die deutschen Verbraucher durchschnittlich nominal 430 Euro pro Kopf bzw. rund 2% mehr im Portemonnaie haben. Inflationsbereinigt wird es einen Kaufkraftzuwachs von etwa 1% geben. Das Transaktionsvolumen hat mit 18,1 Mrd. Euro wieder das Spitzenniveau von 2006 erreicht. Dazu beigetragen hat der Verkauf von 43 Galeria-Kaufhof-Warenhäusern. Core-Objekte treffen auf dem Markt auf ein unverändert hohes Investoreninteresse und halten den Druck auf die Renditen gerade in den Einkaufsmetropolen weiter auf historisch niedrigem Niveau. „Der limitierende Faktor ist das knappe Angebot an adäquaten Flächen und Quartieren für Einzelhändler. Diese werden zu stark begrenzt oder von Restriktionen und monofunktionalen Nutzungsvorgaben begleitet. Die künftige Entwicklung im Einzelhandelssegment wird stark davon abhängen, ob die Politik flexiblere Quartierslösungen und Nutzungsvorgaben anbieten kann“, erklärt Manuel Jahn, Leiter Real Estate Consulting bei GfK Geo Marketing.

Fachmärkte und Fachmarktzentren bleiben beliebteste Assetklasse im Handelssegment

Nachdem in den Vorjahren die Investments in Fachmärkte und Fachmarktzentren immer beliebter geworden sind und 2014 über 40% des Transaktionsvolumens auf sich vereinen konnten, hat diese Assetklasse unter anderem aufgrund des Kaufhof-Rekorddeals 2015 statistisch an Boden verloren. Dennoch entfällt weiterhin der größte Anteil der Einzelhandelstransaktionen von 33,5% auf Investments in diese Assetkategorie. Der Online-Handel hat zwar im Vergleich zu den hohen zweistelligen Wachstumsraten der vergangenen fünf Jahre ein wenig an Dynamik eingebüßt, ist aber unangefochten der Wachstumstreiber des deutschen Einzelhandels. Nachdem der E-Commerce 2015 ein nominales Umsatzplus von 12,7% erzielt hat, trägt er inzwischen 9,4% zum Gesamtumsatz der Einzelhandelsbranche bei.

Digitalisierungs-Potenzial der Branche wird weiterhin nicht ausgeschöpft
Der Einfluss der Digitalisierung auf die Immobilienwirtschaft ist umfassender als es oberflächlich betrachtet erscheint. Einen tiefen und aktuellen Einblick in das Marktgeschehen ermöglichen Informationen aus digitalen Quellen. „Zukünftige Datenanwendungen werden noch stärker darauf ausgerichtet sein, den Immobilienmarkt transparenter zu machen und Angebot und Nachfrage schneller und passgenauer zusammenzuführen“, erklärt Jan Hebecker, Leiter Märkte und Daten bei ImmobilienScout24. Die größten Wachstumspotenziale bestehen in den nächsten zehn Jahren im Bereich „Smart Home“, also in der automatischen Steuerung und Vernetzung diverser Techniksysteme und Geräte im Haus, sowie in der Sicherheit und Energieeffizienz von Büro- und Gewerbeobjekten, der Automatisierung des Einzelhandels und in Bezug auf die gesamtstädtische Infrastruktur. „Um die prognostizierten Wachstumspotenziale auszuschöpfen, bedarf es einer politischen Initiative, die darauf abzielt, die in der Immobilienwirtschaft generierten Informationen sinnvoll zu verknüpfen und zugänglich zu machen“, meint Hebecker. Hierfür erscheinen 3-D-Stadtmodelle am besten geeignet. Die technischen Voraussetzungen, um die Kundenbedürfnisse auch innerhalb des Immobilienmarktes stärker zu berücksichtigen, stehen mittlerweile bereit.

Der Rat der Immobilienweisen

Seit dem Herbst 2002 sorgt der „Rat der Immobilienweisen“ durch seine Frühjahrsprognosen für mehr Transparenz auf den Immobilienmärkten. Mit den damals erstmals erfassten Daten zu Bruttoproduktionswert, Beschäftigten und Immobilienbestand sollte auch die Immobilienwirtschaft als einer der bedeutendsten Wirtschaftszweige in Deutschland in der öffentlichen Wahrnehmung besser verankert werden. Aktuelle Mitglieder des Rats der Immobilienweisen sind Jan Hebecker, Manuel Jahn, Andreas Schulten und Prof. Dr. Harald Simons.