PORT Real Estate Immobilien

Berlin: 11,5 Mrd. Euro für städtische Wohnungen

Die sechs städtischen Berliner Wohnungsunternehmen sollen in den nächsten zehn Jahren rund 11,5 Mrd. Euro investieren. Das steht im jetzt von Berlins Finanzsenator Matthias Kollatz-Ahnen (SPD) vorgestellten Eckpunktepapier für die Zukunft der landeseigenen Unternehmen. Die Planung sieht vor, dass der Wohnungsbestand der Gesellschaften in diesem Zeitraum um ein Drittel auf 400.000 Wohnungen zunimmt. Knapp die Hälfte der zusätzlichen Wohnungen soll im Neubau entstehen. Den Anfang machte dieser Tage die städtische Gesellschaft Stadt und Land, als sie für ein Quartier mit 349 Wohnungen unmittelbar an den „Gärten der Welt“ im Bezirk Marzahn-Hellersdorf den Grundstein legte. 287 Einheiten kauft die Gesellschaft schlüsselfertig von KW-Development. Die acht Häuser sollen 2018 fertig sein. Es ist geplant, für rund 60 Wohnungen städtische Wohnungsbauförderung in Anspruch zu nehmen und diese Wohnungen für 6,50 Euro/qm zu vermieten.

„Berlin bleibt mit 545.000 m² kontrahierter Bürofläche in den ersten drei Quartalen dieses Jahres umsatzstärkster Büromarkt in Deutschland. Gleichzeitig bedeutet dies eine Steigerung um rd. 39% gegenüber dem Vorjahrszeitraum“, beschreibt Dr. Walter Zorn von AENGEVELT-RESEARCH die Marktentwicklung. „Wenn die Marktteilnehmer auch im vierten Quartal ähnlich aktiv sind, wird 2015 ein neues Allzeit-Hoch für die Hauptstadt setzen“, so seine Prognose.
Da die Umsatzsteigerung ganz wesentlich auf dem Flächenbedarf junger, wachstumsorientierter Unternehmen beruht, ist aus Sicht von Zorn kurzfristig mit einer sehr stabilen Dynamik bei der Büroflächennachfrage zu rechnen. „Es bleibt indessen abzuwarten, wie sich dies auf zukünftige Büroflächenfertigstellungen und Projekte auswirkt.“ Denn nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH geht mit der hohen Nachfrage auch eine zunehmende Verknappung moderner Büroflächen einher.

Trends 2015

• Angesichts der Dynamisierung des Marktgeschehens im bisherigen Jahresverlauf prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH bis Ende 2015 einen Büroflächenumsatz von bis zu 650.000 m². Dies würde den Mittelwert der jüngsten Dekade (? 2005 bis 2014: 534.000 m²) um mehr als 20% übertreffen und läge sogar deutlich über dem bisherigen Rekordergebnis des Jahres 2006 (611.000 m²).
• Die moderate Fertigstellung noch disponibler Büroflächen – Stand Ende Q3/2015 sind noch rd. 45.000 m² der geplanten Fertigstellungen anzumieten -, eine stabile Nachfrage und eine positive Nettoabsorption (Büroflächenmehrverbrauch) sowie temporäre Umwidmungen für Wohnzwecke im Migrationsbereich tragen zum weiteren Abbau des Büroflächenleerstands bei: In den letzten zwölf Monaten sank dieser auf aktuell ca. 1,15 Mio. m² bzw. eine Leerstandsquote von 6,1% (Vorjahr: rd. 1,35 Mio. m² bzw. 7,3%) bei einem Gesamtbestand von rd. 18,8 Mio. m² Bürofläche. Bis zum Jahresende prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH einen weiteren Abbau der Angebotsreserve auf rd. 1,10 Mio. m².

Büroflächenumsatz nach Branchen

• Auf beratende und sonstige Dienstleister entfielen vom gesamten Büroflächenumsatz der ersten neun Monate 2015 rd. 42% bzw. 229.000 m². Gegenüber dem Vorjahreszeitraum bedeutet dies eine Steigerung des Flächenumsatzes um 62%.
• Die sonstigen Nachfrager (inkl. Industrie, Handel, Verkehr, Bauunternehmen) legten gegenüber dem Vorjahreszeitraum ebenfalls deutlich um 61% zu und erzielen mit 132.000 m² eine Quote von 24%. Bedeutende Anmietungen erfolgten u.a. durch Daimler und Zalando.
• Medien-, IT- und Kommunikations-Unternehmen legten um 27% auf 126.000 m² zu, die Marktquote stellt sich auf 23%.
• Öffentliche Hand und Organisationen ohne Erwerbszweck rangieren mit 53.000 m² (-7%) und einem Anteil von 10% weiterhin auf Platz 4.
• Eine unverändert nur marginale Rolle spielen Finanzdienstleister (inkl. Versicherungen) mit rd. 5.000 m² (-64%) bzw. knapp 1%, am gesamten Büroflächenumsatz.

Citylagen bevorzugt, aber knapp – Mieter müssen weiter nach außen

• Der beliebteste Bürostandort bleibt die City-Ost (Mitte) mit 116.000 m² bzw. 21% des Büroflächenumsatzes in den ersten drei Quartalen 2015. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum ging ihr Flächenumsatz um 8% zurück.
• In der City-West wurden mangels geeigneter Flächen nur rd. 35.000 m² (6%) und damit 41% weniger umgesetzt als im Vorjahreszeitraum.
• Dagegen gewinnt der Cityrand (an City-Ost und City-West angrenzende Gebiete) auch wegen der Ausweisung neuer Entwicklungsgebiete weiter an Bedeutung: rd. 184.000 m² bzw. 34% des Berliner Büroflächenumsatzes bedeuten einen Anstieg um 62% gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Davon entfällt mit insgesamt 64.000 m² der Löwenanteil des Zuwachses auf Media-Spree und Hauptbahnhof/Europacity. Darin enthalten sind großflächige Mietverträge u.a. von KPMG, Röver-Brönner-Susat, Daimler und Zalando, auch wenn diese erst 2016 bis 2018 zu Belegungen führen werden. Zeitlich nicht in die 2015er Wertung fallen dagegen die bereits vor Jahren vertraglich angestoßenen Großumzüge des Bundesinnenministeriums und von PricewaterhouseCoopers in diesen Teilraum.
• Auch die weitere Innenstadt (88.000 m² bzw. 16%) und der Außenbereich (Reststadt) (122.000 m² bzw. 22%) konnten ihren Flächenumsatz stark ausbauen (Innenstadt: +54%; Außenbereich: +240%).

Mieten steigen weiter, in der Fläche prozentual stärker als im Zentrum

• Der Nachfrageüberhang stärkt weiter die nicht-zentralen Lagen. Dadurch steigen hier die in Relation zur City-Ost sehr maßvollen Mieten weiter deutlich an.
• Die gewichtete Spitzenmiete für Büroflächen pendelt wie im Vorjahr weiter um die EUR 22,50/m², allerdings mit derzeit deutlicher Tendenz nach oben: So werden immer häufiger Büroflächen für Mieten oberhalb von EUR 23,-/m², z.T. sogar bis oberhalb von EUR 30,-/m² kontrahiert („Maximalmiete“: ca. EUR 34/m²). Aufgrund ihres geringen Anteils an der sehr hohen Gesamtvermietungsleistung bleibt ihr Einfluss auf die Spitzenmiete jedoch begrenzt. Für 2016 sieht AENGEVELT-RESEARCH angesichts des Mangels von Top-Flächen deutliche Steigerungspotentiale auch der Spitzenmiete.
• Die flächengewichtete mittlere Miete in besten City-Lagen (Ost) hält den Wert von ca. EUR 17,50/m². Die City-Lagen (West) konnten mit ca. EUR 16,40/m² aufholen. Einzelne Highlight-Entwicklungen wie das „Upper West“ werden den Mangel an attraktiven Flächen in der City West jedoch alleine nicht ausgleichen können. Insgesamt erhöhten sich die mittleren Mieten in den Citylagen auf EUR 17,20/m² (Vorjahreszeitraum: EUR 16,80/m² = +2%).
• Der Cityrand weist aufgrund des Flächenmangels in den Top-Lagen und zum Teil auch dank der dort entstandenen Neubauflächen im Bereich Hauptbahnhof/Europacity eine mittlere Abschlussmiete von rd. EUR 14,30/m² auf. Aufgrund der hohen Vermietungsleistung trägt er damit wesentlich zu der in der Gesamtstadt realisierten Durchschnittsmiete von rd. EUR 14,20/m² bei, die damit ca. 11% höher liegt als im Vorjahreszeitraum (EUR 12,70/m²).

Ausblick

• 2015 ist hinsichtlich der Büroflächenumsätze in Berlin ein Rekordjahr möglich, mit dem die Bundeshauptstadt ihre Position als größter Büromarkt festigen kann.
• Die anhaltende Verknappung moderner Büroflächen wird, nicht nur in Berlin, derzeit noch verstärkt durch den zumindest temporären migrations-bedingten Verwaltungs-Mehrbedarf und Umnutzungsdruck. Dies führte in Berlin sogar bereits zur Zwangsvermietung eines rd. 10.000 m² großen ehemaligen Landesbank-Bürogebäudes.
• Die Folge dürfte ein Mietanstieg in der Breite sein, so lange keine übertriebenen prozyklischen Reaktionen mit perspektivischem Überangebot auftreten.

16.10.2015 Berliner Transaktionsvolumen auf sensationellem Höhenflug

„Der Berliner Immobilieninvestmentmarkt befindet sich auf einem sensationellen Höhenflug und steuert einem turbulenten Schlussquartal entgegen“, so Ulf Buhlemann FRICS, Head of Investment Berlin bei Colliers International. Im bisherigen Jahresverlauf wurden in der Bundeshauptstadt Immobilien und Grundstücke im Wert von 4,55 Milliarden Euro gehandelt. Allein im dritten Quartal konnte ein Transaktionsvolumen von weit mehr als 1,8 Milliarden Euro generiert werden. Damit liegt das Ergebnis um stolze 81 Prozent über dem Vorjahreswert, wodurch die Bundeshauptstadt ihre führende Spitzenposition im deutschlandweiten Vergleich vor Frankfurt und München noch einmal kräftig ausbauen konnte.

Projektentwickler und Bauträger dominieren Käuferseite

Auf Käuferseite stellten Projektentwickler und Bauträger in Bezug auf das Transaktionsvolumen mit Abstand die stärkste Investorengruppe dar. Sie generierten bei 16 Transaktionen ein Volumen von mehr als 1,0 Milliarden Euro (circa 22 Prozent). Des Weiteren entfielen knapp 600 Millionen Euro auf die Immobilien AGs. Die Verkäuferseite wurde von den Offenen Immobilienfonds und Spezialfonds dominiert. Mit knapp 1,0 Milliarden Euro entfielen 22 Prozent des Transaktionsvolumens auf diese Investorengruppe.

Büroimmobilien stärkste Assetklasse

Wie bereits im Vorjahr war auch in den ersten neun Monaten in der Bundeshauptstadt die Assetklasse Büro marktdominierend. Büroimmobilien generierten mit rund 2,6 Milliarden Euro knapp 60 Prozent des Transaktionsvolumens. Dabei ist The Q im dritten Quartal die größte deutschlandweite Einzeltransaktion. Das Büro- und Geschäftshaus wurde für circa 330 Millionen Euro von Tishman Speyer zurückerworben. Einzelhandelsobjekte folgten auf Rang 2 mit circa 1,0 Milliarden Euro, dahinter Hotels mit 570 Millionen Euro. In dieser Assetklasse führte das Park Inn by Radisson Berlin Alexanderplatz mit 120 Millionen den Reigen der Top-Deals an.

Gesundes Renditegefüge

In Zusammenhang mit der sehr hohen Nachfrage und dem limitierten Angebot bleibt der Renditedruck für Top-Objekte in allen Assetklassen sichtbar. „Die Bruttoanfangsrenditen befinden sich mit 4,50 Prozent bereits auf niedrigem Niveau, wir gehen jedoch davon aus, dass ein leichter Abwärtstrend weiter zu beobachten sein wird“, stellt Buhlemann fest.

Ausblick

„Wir können für das Jahr 2015 ein gewerbliches Transaktionsvolumen auf dem Berliner Markt erwarten, das astronomische Dimensionen annehmen dürfte“, so Robert-Christian Gierth, Managing Partner bei Colliers International Berlin. „In Verbindung mit dem jüngsten Verkauf des Quartiers am Potsdamer Platz durch Brookfield Property Partners für einen Koreanischen Staatsfonds über rund 1,4 Milliarden Euro können wir von einem Jahresendergebnis im Bereich von bis zu 8 Milliarden Euro ausgehen“, fasst Gierth zusammen.

Land Berlin will
bundeseigene Grundstücke kaufen

Neben 4.500 bundeseigenen
Wohnungen hat der Bund dem Land Berlin wohl auch 39 Grundstücke zum Kauf
angeboten. Dem Vernehmen nach prüft die Stadt den Ankauf von 20 Arealen, die
sich u.a. für den Bau von Wohnungen eignen. Nicht erwerben will die Stadt
vermutlich 19 sogenannte Gemeinbedarfsflächen – ein Schwimmbad, Spiel- und
Sportplätze sowie Kleingärten. Da der Bund aber kein Interesse am Besitz
kommunal genutzter Gemeinbedarfsflächen hat, denkt die Bundesanstalt für
Immobilienaufgaben (Bima) anscheinend darüber nach, diese Areale auf dem freien
Markt anzubieten. Die Verhandlungen über die Grundstücksankäufe würden
begonnen, heißt es von beiden Seiten. Berlin geht davon aus, dass auch diese
Areale, genau wie die Wohnungen, zum gutachterlichen Verkehrswert angekauft
werden können.

Über die Liegenschaftspolitik der Bima wird derzeit auf der
Ebene der Bundesländer im Bundesrat diskutiert. „Wir sind optimistisch,
dass die Bima von ihrer Hochpreispolitik abrücken wird“, sagt Martin
Pallgen, Sprecher des Berliner Stadtentwicklungssenators Andreas Geisel (SPD).
Die Bima hat in der Vergangenheit immer wieder betont, dass dafür das
Bima-Gesetz geändert werden müsse, das einen Verkauf zum Höchstpreis
vorschreibt.

S Immo setzt auf Berlin und Ostdeutschland

Seit März hat die österreichische S Immo AG in Deutschland vier weitere Wohn- und Gewerbeimmobilien mit einer Nutzfläche von rund 18.000 m² erworben. Damit setzt das Unternehmen seine Ankaufsoffensive in Deutschland fort und erweiterte sein Portfolio um mehr als 100.000 m² Grundstücksfläche. Bereits im März hatte S Immo für das Jahr 2015 weitere Ankäufe angekündigt. Man wolle das niedrigen Zinsumfeld und die gute wirtschaftliche Entwicklung nutzen und etwa zwei Drittel des geplanten Investitionsvolumens von insgesamt 180 Mio. Euro in Deutschland anlegen, hieß es damals. Auch nach den jüngst getätigten Ankäufen sind weitere Einkäufe in Berlin und größeren Städten in Ostdeutschland geplant. Der Fokus liegt dabei vor allem auf gewerblich geprägten Gebäuden, die aufgrund von Leerstand, weiteren Baureserven oder möglichen Umnutzungen zum Wohngebäude ein hohes Entwicklungspotenzial aufweisen.

S Immo konzentriert sich bei der Investitionsstrategie auf Objekte mit einem Investitionsvolumen zwischen 5 Mio. und 30 Mio. Euro. Diese seien oft zu groß für Privatinvestoren und gleichzeitig zu klein für institutionelle Investoren, so das Unternehmen gegenüber unserer Redaktion. S Immo sieht daher in diesem Bereich eine erfolgsversprechende Marktnische. Der Fokus liegt dabei ganz klar auf Gewerbeimmobilien. Dabei wird darauf geachtet, dass die Objekte laufend Erträge erwirtschaften, aber – zum Beispiel durch Möglichkeiten der Umwidmung, Revitalisierung oder Verdichtung – auch darüber hinaus Potenzial bieten.

In der regionalen Ausrichtung hat sich S Immo in der Vergangenheit stark auf Berlin konzentriert, fasst inzwischen aber auch verstärkt andere größere Städte wie Leipzig und Rostock ins Auge. „Wir sehen in Berlin auch weiterhin – vor allem im Gewerbebereich – großes Potenzial. Darüber hinaus prüfen wir Städte in den neuen Bundesländern. In Leipzig und Rostock können wir auf einen soliden Bestand aufbauen. Aber auch andere Städte – im Einzugsbereich von Berlin – haben wir uns in den letzten Wochen und Monaten sehr genau angesehen“, erklärte Robert Neumüller, Geschäftsführer S Immo Germany. Wichtig sei hierbei vor allem eine gewisse Liquidität des Markts, um einen Einstieg mit sinnvollem Zeithorizont zu ermöglichen.

Zwei Ankäufe in Berlin und zwei in Leipzig
In Berlin kaufte S Immo in den letzten Wochen ein im Jahr 1904 erbautes Wohn- und Geschäftshaus in der Schlossstraße 41 im Bezirk Steglitz mit einer Fläche von 3.500 m² an. Verkäufer war ein Privateigentümer.

Zudem erwarb das Unternehmen ein 45.000 m² großes Areal am Rande des Innovationsparks Adlershof aus einer Insolvenzmasse. Dabei handelt es sich um die ehemaligen Synchronstudios der insolventen Kirch-Media-Gruppe am Segelfliegerdamm 95-97.

In Leipzig erwarb S Immo ebenfalls zwei Objekte. Der sogenannte Münzblock verfügt über eine Wohn- und Gewerbefläche von rund 5.200 m² und wurde von einem Privateigentümer übernommen. Desweiteren erwarb S Immo ein Wohn- und Geschäftshaus in der Ehrensteinstraße.