PORT Real Estate Immobilien

Der Realisierungswettbewerb für das Bauprojekt in der Paul-Gerhardt-Allee in München (Pasing-Obermenzing) ist abgeschlossen. Als Sieger gehen Grassinger Emrich Architekten GmbH hervor. Die CORPUS SIREO Projektentwicklung Wohnen GmbH realisiert auf dem zirka 16.000 Quadratmeter großen Gelände Neubauten mit etwa 300 Wohneinheiten und 300 Tiefgaragenstellplätzen.

Ralph Scherer, Niederlassungsleiter CORPUS SIREO Projektentwicklung Wohnen in München, sagt: „Das Büro Grassinger Emrich Architekten überzeugt mit einer gelungenen Quartiersgestaltung. Ein Wohnturm zum Quartierseingang setzt einen besonderen Akzent und die farblich unterschiedlich gefassten Vier- und Sechs-Geschosser sorgen für ein buntes, individuelles Quartier mit Charakter.“
Der markante Wohnturm verfügt als Besonderheit in den oberen Stockwerken über hochwertige Skylofts als Galerie-Wohnungen. An den Turm schließen sich Vier- und Sechs-Geschosser mit farblich gestalteten Fassaden an. Vorgärten und Innenhof bieten viel Grün.

Das von CORPUS SIREO erworbene Wohnbaufeld (Allgemeines Wohngebiet 2.1) liegt im Süden des Areals „Paul-Gerhardt-Allee“. An der Nordseite grenzt es an die Baumbacher Straße, südlich an weitläufige Grünflächen. Gemäß dem Bebauungsplan ist dort eine Geschossfläche von 27.100 Quadratmetern für Wohnen vorgesehen. Das Projekt, bei dem eine hohe Aufenthaltsqualität und ein überdurchschnittlich hoher Grünflächenanteil angestrebt werden, entsteht in drei Bauabschnitten. Die Übergabe der ersten Wohnungen ist für 2018 geplant.
Das Areal am Nymphenburger Schlosspark zählt zu den letzten großräumigen Entwicklungsflächen im Stadtgebiet München. Hier entstehen insgesamt bis zu 2.400 Wohnungen für zirka 5.500 Einwohner. Zudem sind ein Quartierszentrum mit zirka 5.000 Quadratmeter Einzelhandelsflächen, eine Jugendspielfläche mit Trend-Sporthalle und weitläufige Grünflächen geplant. In dem zentrumsnahen Wohngebiet sollen außerdem eine Grundschule sowie insgesamt fünf neue Kitas realisiert werden.

CORPUS SIREO bleibt auf Grundstückssuche

Michael Westerhove, Geschäftsführer CORPUS SIREO Projektentwicklung Wohnen, sagt: „Wir sind in München inzwischen mit rund 430 Mio. Euro investiert. München ist ein wichtiger Markt für uns, in dem wir weiter wachsen möchten.“

16.10.2015 Erneut hohes Transaktionsvolumen auf dem Logistik-Investmentmarkt

Logistikimmobilien stehen bei Investoren, insbesondere auch bei ausländischen, weiterhin hoch im Kurs. Mit einem Transaktionsvolumen von knapp 2,7 Mrd. € wurde in den ersten drei Quartalen erneut ein sehr gutes Ergebnis erzielt. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.

„Auch die Tatsache, dass der außergewöhnliche Rekordumsatz des Vorjahreszeitraums um fast 11 % verfehlt wurde, ist nicht auf rückläufiges Interesse seitens der Anleger zurückzuführen, sondern auf ein zu geringes Angebot an hochwertigen Logistikobjekten“, erläutert Hans-Jürgen Hoffmann, Head of Industrial Services & Investment der BNP Paribas Real Estate GmbH. Dies zeigt sich ebenfalls daran, dass der zehnjährige Durchschnittswert um stolze 53 % übertroffen wurde. Gefragt waren sowohl Einzelobjekte, als auch Portfolios. Mit knapp 1,66 Mrd. € entfielen ca. 62 % des Gesamtumsatzes auf Einzeldeals. Bei den großvolumigen Transaktionen, z. B. die Verkäufe des H&M-Logistikzentrums in Hamburg sowie des Zentrallagers von Robert Bosch in Worms, waren insbesondere asiatische Anleger aktiv. Bei den Paketverkäufen war das Marktgeschehen bisher stärker durch mittelgroße Transaktionen im höheren zweistelligen Millionenbereich geprägt als im Vorjahr, in dem mehr sehr große Portfolios im Wert von mehreren hundert Millionen Euro gehandelt wurden.

Mit einem Umsatzvolumen von 918 Mio. € verzeichneten die deutschen Top-Standorte entgegen dem bundesweiten Trend ein leichtes Umsatzplus von insgesamt 11 %. Zwischen den einzelnen Städten gab es aber erheblich Unterschiede. Zugelegt haben München mit 103 Mio. € (+40 %) und Hamburg mit 349 Mio. € (+74 %), wozu vor allem der Verkauf des H&M Logistikzentrums beigetragen hat. Alle übrigen Standorte mussten unterschiedlich starke Einbußen hinnehmen. Den höchsten Umsatz nach Hamburg verzeichnete Berlin mit 136 Mio. € (-2 %), gefolgt von Frankfurt mit 126 Mio. € (-8 %) sowie Düsseldorf mit 111 Mio. € (-7 %). Deutlich geringer fiel das Transaktionsvolumen in Köln mit 58 Mio. € (-30 %) und Leipzig mit 35 Mio. € (-54 %) und aus.

Bezogen auf die Größenstruktur der Investments zeigte sich bislang ein ähnliches Bild wie im Vorjahreszeitraum. Gut ein Drittel (36 %) des Umsatzes entfällt auf Transaktionen ab 100 Mio. €, die sich damit klar an die Spitze setzen konnten. Das verbleibende Transaktionsvolumen verteilt sich sehr homogen auf die übrigen Klassen. Verkäufe unter 10 Mio. € tragen dabei mit 13 % fast genauso viel zum Ergebnis bei wie die Kategorie zwischen 50 und 100 Mio. € (16 %). Dies unterstreicht eindrucksvoll die breite Nachfragebasis.

Breite Streuung unterschiedlicher Anleger, Spitzenrenditen weiter im Sinkflug
Auch die breite Streuung auf ganz unterschiedliche Käufergruppen zeigt, wie groß das grundsätzliche Interesse der Anleger an Logistikimmobilien ist. An die Spitze gesetzt haben sich Investment/Asset Manager, die knapp 19 % zum Ergebnis beitragen und oft für ausländische Investoren tätig sind. Rang zwei belegen Spezialfonds mit einem Anteil von 16 %, die sich damit vor Immobilien AGs/REITs mit knapp 13 % platzieren. Vier weitere Käufertypen erreichen darüber hinaus noch Umsatzanteile zwischen 7,5 % und 9,5 %. Diese sind Equity/Real Estate Funds, Projektentwickler, Corporates und private Anleger.

Wie bereits im letzten Jahr entfällt der mit Abstand größte Teil des Transaktionsvolumens auf ausländische Käufer. Insgesamt kommen sie auf einen Umsatzanteil von rund 58 %. Vor allem bei großvolumigen Verkäufen, sowohl von einzelnen Objekten als auch von Portfolios, sind sie ausgesprochen aktiv. Am meisten investiert haben nordamerikanische Anleger, die knapp 19 % zum Resultat beitragen. Der Abstand zu den zweitplatzierten europäischen Käufern, die für gut 18 % verantwortlich zeichnen, ist aber denkbar knapp. Bemerkenswert ist der mit 15 % sehr hohe Anteil asiatischer Investoren, der spürbar stärker ausfällt als in den meisten anderen Assetklassen. Mit 4,5 % konnten Käufer aus dem mittleren Osten noch erhebliche Teile zum Gesamtergebnis beitragen.

Die bereits im letzten Jahr zu beobachtende Yield-Compression hat sich noch einmal beschleunigt. Hier spiegelt sich der starke Wettbewerb um moderne und langfristig vermietete Top-Objekte wider. Hinzukommt, dass viele der ausländischen Anleger aus dem angelsächsischen Raum höhere Kaufpreise gewohnt sind und das mittlerweile in Deutschland erreichte Niveau noch immer als attraktiv empfinden. Im Durchschnitt der sechs großen deutschen Standorte (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München) liegen die Netto-Spitzenrenditen aktuell bei 5,60 % und damit gut 70 Basispunkte niedriger als zum Jahresende 2014.

Perspektiven

„Aus heutiger Sicht spricht alles dafür, dass auch im Schlussquartal ein sehr lebhaftes Marktgeschehen zu beobachten sein wird, das den Investmentumsatz weiter antreiben wird. Dass aber der Vorjahresrekord von über 4 Mrd. € erneut erreicht werden kann, ist eher unwahrscheinlich, wofür vor allem das begrenzte Angebot verantwortlich ist. Mit einem erwarteten Resultat von über 3,5 Mrd. € zeichnet sich aber ungeachtet dessen das zweitbeste jemals registrierte Umsatzvolumen ab“, sagt Hans-Jürgen Hoffmann.

16.10.2015 Berliner Transaktionsvolumen auf sensationellem Höhenflug

„Der Berliner Immobilieninvestmentmarkt befindet sich auf einem sensationellen Höhenflug und steuert einem turbulenten Schlussquartal entgegen“, so Ulf Buhlemann FRICS, Head of Investment Berlin bei Colliers International. Im bisherigen Jahresverlauf wurden in der Bundeshauptstadt Immobilien und Grundstücke im Wert von 4,55 Milliarden Euro gehandelt. Allein im dritten Quartal konnte ein Transaktionsvolumen von weit mehr als 1,8 Milliarden Euro generiert werden. Damit liegt das Ergebnis um stolze 81 Prozent über dem Vorjahreswert, wodurch die Bundeshauptstadt ihre führende Spitzenposition im deutschlandweiten Vergleich vor Frankfurt und München noch einmal kräftig ausbauen konnte.

Projektentwickler und Bauträger dominieren Käuferseite

Auf Käuferseite stellten Projektentwickler und Bauträger in Bezug auf das Transaktionsvolumen mit Abstand die stärkste Investorengruppe dar. Sie generierten bei 16 Transaktionen ein Volumen von mehr als 1,0 Milliarden Euro (circa 22 Prozent). Des Weiteren entfielen knapp 600 Millionen Euro auf die Immobilien AGs. Die Verkäuferseite wurde von den Offenen Immobilienfonds und Spezialfonds dominiert. Mit knapp 1,0 Milliarden Euro entfielen 22 Prozent des Transaktionsvolumens auf diese Investorengruppe.

Büroimmobilien stärkste Assetklasse

Wie bereits im Vorjahr war auch in den ersten neun Monaten in der Bundeshauptstadt die Assetklasse Büro marktdominierend. Büroimmobilien generierten mit rund 2,6 Milliarden Euro knapp 60 Prozent des Transaktionsvolumens. Dabei ist The Q im dritten Quartal die größte deutschlandweite Einzeltransaktion. Das Büro- und Geschäftshaus wurde für circa 330 Millionen Euro von Tishman Speyer zurückerworben. Einzelhandelsobjekte folgten auf Rang 2 mit circa 1,0 Milliarden Euro, dahinter Hotels mit 570 Millionen Euro. In dieser Assetklasse führte das Park Inn by Radisson Berlin Alexanderplatz mit 120 Millionen den Reigen der Top-Deals an.

Gesundes Renditegefüge

In Zusammenhang mit der sehr hohen Nachfrage und dem limitierten Angebot bleibt der Renditedruck für Top-Objekte in allen Assetklassen sichtbar. „Die Bruttoanfangsrenditen befinden sich mit 4,50 Prozent bereits auf niedrigem Niveau, wir gehen jedoch davon aus, dass ein leichter Abwärtstrend weiter zu beobachten sein wird“, stellt Buhlemann fest.

Ausblick

„Wir können für das Jahr 2015 ein gewerbliches Transaktionsvolumen auf dem Berliner Markt erwarten, das astronomische Dimensionen annehmen dürfte“, so Robert-Christian Gierth, Managing Partner bei Colliers International Berlin. „In Verbindung mit dem jüngsten Verkauf des Quartiers am Potsdamer Platz durch Brookfield Property Partners für einen Koreanischen Staatsfonds über rund 1,4 Milliarden Euro können wir von einem Jahresendergebnis im Bereich von bis zu 8 Milliarden Euro ausgehen“, fasst Gierth zusammen.

16.10.2015 Rekordumsatz auf dem Düsseldorfer Büromarkt

Mit einem Flächenumsatz von 298.000 m² im Stadtgebiet übertrifft der Düsseldorfer Büromarkt in den ersten drei Quartalen alle bisher erzielten Ergebnisse. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.

„Gegenüber dem relativ schwachen Wert aus dem Vorjahreszeitraum zog der Umsatz sogar um mehr als 55 % an“, betont Christoph Meszelinsky, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Düsseldorfer Niederlassungsleiter. Mit rund 172.000 m² entfällt deutlich mehr als die Hälfte (58 %) allein auf die Bürozentren, in denen damit fast doppelt so viel wie im Vorjahr umgesetzt wurde. Auch im gesamten Düsseldorfer Marktgebiet (Stadtgebiet + Peripherie) konnte mit 344.000 m² ein neuer Höchstwert verzeichnet werden, der mehr als ein Viertel über dem langjährigen Schnitt liegt. Einen nicht unerheblichen Einfluss hatten einige größere Abschlüsse wie die der Telekom über 28.000 m² im Seestern, der Hotelsuchmaschine Trivago über knapp 26.000 m² im Medienhafen oder des Kosmetikkonzerns L‘Oréal über 16.700 m² am Kennedydamm, die im Vorjahreszeitraum noch Mangelware waren. Aber auch in den mittleren bis kleineren Größenklassen ab 1.000 m² waren deutlich höhere Umsätze als im Vorjahr zu verzeichnen.

Positiv hervorzuheben ist auch die breit aufgestellte Nachfrageseite. Gleich sechs Branchen erreichen zweistellige Umsatzanteile, wobei Informations- und Kommunikationstechnologien dank des Telekom-Vertrags mit gut 18 % in Führung gehen. Die nachfolgenden Gruppen liegen mit Beiträgen zwischen gut 10 und 13 % recht nah beieinander: Die Branche Transport und Verkehr stellt mit gut 13 % den zweiten, Verwaltungen von Industrieunternehmen mit 12 % den dritten Platz. Darüber hinaus sorgten Beratungsunternehmen für 11 % des Flächenumsatzes und Handelsunternehmen sowie sonstige Dienstleistungen für jeweils rund 10 %. Der relativ hohe Anteil aller übrigen Branchen von über 24 % verdeutlicht noch einmal, wie breit die Nachfrageseite aufgestellt ist.

Der Leerstand ist im Jahresvergleich weiter gesunken und liegt zum Ende des dritten Quartals bei rund 955.000 m² (-6 %). Der Anteil der stark nachgefragten modernen Flächen ist dabei ebenfalls gesunken. Mit rund 274.000 m² macht er nach wie vor rund 29 % des gesamten Leerstands aus und befindet sich in etwa zur Hälfte in den stark nachgefragten Bürozentren. Die Leerstandsrate ist im Jahresvergleich dementsprechend leicht gesunken und ist mit rund 10,2 % im Marktgebiet nur noch knapp zweistellig. Im Stadtgebiet hat sie die 10 %-Marke bereits deutlich unterschritten und liegt bei 9,0 %.

Weniger Flächen im Bau verfügbar, Spitzenmiete bei 26 €/m²

Auch wenn die Flächen im Bau im Jahresvergleich minimal – um rund 9.000 m² auf ca. 183.000 m² – gestiegen sind, haben die hiervon tatsächlich noch zur Verfügung stehenden Flächen abgenommen. Mit rund 73.000 m² bzw. 40 % der gesamten Flächen im Bau liegen sie gut 15 % unter dem Vorjahresniveau. Dabei konzentriert sich die Bautätigkeit mit nur wenigen Ausnahmen auf die City und die Bürozentren, außerhalb dieser Lagen handelt es sich vorwiegend um vorvermietete Objekte bzw. Bauten für Eigennutzer. Das insgesamt verfügbare Flächenangebot ist dementsprechend auch rückläufig und umfasst rund 1,03 Mio. m² (-6 %).

Nach einem vorübergehenden Spitzenwert von 27,50 €/m² hat sich die Höchstmiete im Düsseldorfer Markt wieder auf dem Ausgangsniveau eingependelt. Seit Ende 2014 liegt sie bei 26 €/m² und wird für erstklassige Flächen im CBD/Bankenviertel erzielt. In anderen Teilmärkten wie dem Medienhafen, wo die Miete auf 24,50 €/m² gestiegen ist (+4 %), waren demgegenüber zum Teil leichte Zuwächse zu verzeichnen.

„Basierend auf der anhaltend guten Nachfrage sollte auch das vierte Quartal von einem regen Büromarkt geprägt sein. Eine erneute Häufung von Großabschlüssen wie zuletzt ist jedoch eher unwahrscheinlich, sodass sich das Marktgeschehen vorwiegend auf die kleineren und mittleren Flächengrößen begrenzen dürfte. Dennoch erwarten wir ein gutes Ergebnis von über 400.000 m². Die Höchstmiete sollte sich stabil halten, wobei ein leichter Anstieg aufgrund der Premiumentwicklungen Kö-Quartier und Carlsquartier nicht ausgeschlossen werden kann“, so Christoph Meszelinsky.

16.10.2015 Interesse an Hotelimmobilien in Deutschland und Österreich steigt

Das Resümee von Christie + Co zur Expo Real, die vergangene Woche vom 5. bis zum 7. Oktober in München stattfand, ist positiv. Die Nachfrage nach Hotelimmobilien in Deutschland und Österreich wachse. Vor allem asiatische Investoren und Betreiber nehmen Europa verstärkt ins Visier.

„Die Stimmung war dieses Jahr sehr positiv“, freut sich Lukas Hochedlinger, Managing Director Germany, Austria & CEE bei Christie + Co. Vor allem Hotelimmobilien seien gefragt. Der von dem Online-Branchenmagazin Hospitality Inside organisierte Gemeinschaftsstand „World of Hospitality“ in Halle C2, auf dem auch Christie + Co vertreten war, zählte in diesem Jahr bereits 23 hochkarätige Mitaussteller. Mit eigenem Stand stellten in der gleichen Halle zudem sieben Hotelgesellschaften aus. Aus gutem Grund, wie Hochedlinger glaubt. „Angesichts wirtschaftlicher Unsicherheiten und politischer Umwälzungen suchen internationale Investoren nach einem sicheren Hafen – und werden oft in Ländern wie Deutschland oder Österreich fündig. Gerade Hotels gelten dabei als aussichtsreiche Anlage“, weiß er. „Das Expansionsinteresse sowohl auf Investoren- als auch auf Betreiberseite ist sehr groß. Teilweise übersteigt die Nachfrage nach attraktiven Investmentmöglichkeiten sogar das Angebot“, so Hochedlinger weiter.

Dabei seien auch immer mehr asiatische Gruppen auf Expansionskurs in Europa. Andreas Scriven, International Managing Director bei Christie + Co, sieht einen der Gründe dafür in dem nach der Finanzkrise weiter fortgeschrittenen Erholungszyklus in den USA, der dazu führe, dass Anleger aus Fernost in Europa mehr Wert sähen. Gerade für chinesische Investoren sind zudem europäische Hotelimmobilien auch aus Gründen der Risikodiversifikation interessant. Darüber hinaus mache der wachsende Auslandstourismus in den asiatischen Ländern – oft mit Ziel Europa – europäische Hotelimmobilien für asiatische, vor allem chinesische, Investoren attraktiv. Dabei stehe diese Entwicklung sogar erst am Anfang. „Nach Europa kommen jedes Jahr 110 Millionen chinesische Touristen – Tendenz steigend“, so Scriven. Dass immer mehr chinesische Investoren auf den Markt drängen war auch Thema einer der Talkrunden im Rahmen des „Hospitality Industry Dialogue“ auf der diesjährigen Expo Real, an der Scriven teilnahm. Unter dem Titel „Die Chinesen kommen. Investoren aus dem Reich der Mitte kommen mit unterschiedlichen Strategien nach Europa. Wer erwartet was?” diskutierte Scriven über diesen Trend mit Roland Paar, Regional Vice President Europe bei Plateno Hotels, und Qun Huang, Rechtsanwalt bei der Taylor Wessing China Group. Moderiert wurde das Panel von Prof. Dr. Wolfgang Arlt, Director beim China Outbound Tourism Research Institute.