PORT Real Estate Immobilien

UNTERNEHMEN | 13.01.2011

Lo­thar Ko­ni­ar­ski, Vor­sit­zen­der der Ver­ei­ni­gung Deut­scher Au­toh­ö­fe, sieht kei­ne gro­ße Ex­pan­si­on in der Bran­che: „Der Markt ist eng be­setzt.“ Nicht eng ge­nug, sa­gen sich of­fen­bar 24-Au­to­bahn-Rast­stät­ten und Tank & Rast, die neue An­la­gen bau­en. Den Ge­dan­ken an Au­toh­ö­fe in Deutsch­land hat auch das nie­der­län­di­sche Un­ter­neh­men Truck­Ci­ty noch nicht ganz auf­ge­ge­ben, wäh­rend die Ame­ri­ka­ner von Fly­ing J ver­su­chen, den Scha­den aus ih­ren ge­platz­ten Me­ga-Plä­nen zu begrenzen.

Für Lkw- und Au­to­fah­rer wir­ken sie oft wie Oa­sen am Ran­de der Au­to­bahn­wüs­te: Rund 150 Au­toh­ö­fe mit Tank­stel­len, Park­plät­zen, Gas­tro­no­mie, Shops und Dienst­leis­tun­gen ha­ben sich an deut­schen Au­to­bahn­aus­fahr­ten an­ge­sie­delt. So be­zif­fert es die Ver­ei­ni­gung Deut­scher Au­toh­ö­fe (Ve­da). Und es sol­len mehr wer­den. Jüngst hat­te das Un­ter­neh­men 24-Au­to­bahn-Rast­stät­ten gleich zwei­mal zum Fei­ern ein­ge­la­den. Zu­nächst ging es um den Bau­be­ginn ei­nes Au­to­hofs auf 27.000 m2 Flä­che an der A 45, Frank­furt-Er­len­see. 10 Mio. Eu­ro wer­den dort nach Un­ter­neh­mens­an­ga­ben in­ves­tiert. Er­öff­nung soll im Ju­ni sein.

Tank & Rast will mitspielen

Ein wei­te­res 10-Mio.-Eu­ro-Pro­jekt der Re­gens­bur­ger ist ein Au­to­hof auf ei­nem 29.000 m² gro­ßen Grund­stück an der A 6 bei Bad Rap­penau. Es wä­re der neun­te Au­to­hof der Ket­te. Das Neu­ar­ti­ge ist vor al­lem das Park­leit­sys­tem. „Wenn in Skan­di­na­vi­en ein Lkw ab­fährt, weiß er, ob er in Bad Rap­penau ei­nen Park­platz be­kom­men kann“, er­klärt Ge­schäfts­füh­rer Alex­an­der Ru­scheins­ky. 100 Lkw-Park­plät­ze sind an­vi­siert. Bis April will er zwei wei­te­re Spa­ten­sti­che feiern.

In die Au­to­hof-Bran­che be­gibt sich auch Tank & Rast. Ihr ers­ter Au­to­hof mit Tank­stel­le und Gas­tro­no­mie be­fin­det sich in Rhe­da-Wie­den­brück an der A 2. Und die zwei­te An­la­ge war schon fast in Sicht. Zu­min­dest ge­hör­te Tank & Rast zu den In­ter­es­sen­ten, die mit dem et­wa 9 ha gro­ßen Are­al an der A 7 bei Even­dorf (Nie­der­sach­sen) lieb­äu­gel­ten. Das be­stä­tigt Wil­fried Sey­er, Lei­ter der Wirt­schafts­för­de­rungs­ge­sell­schaft des Land­krei­ses Har­burg. Hier woll­te einst der US-Kon­zern Fly­ing J den ers­ten von sechs Me­ga-Au­toh­ö­fen in Deutsch­land auf­bau­en. Un­ter an­de­rem wa­ren ei­ne Gro­ß­tank­stel­le und 300 Lkw-Park­plät­ze an­ge­dacht. Doch die Wirt­schafts­kri­se kam da­zwi­schen, das Un­ter­neh­men muss­te En­de 2008 In­sol­venz (Chap­ter 11) an­mel­den. Hei­ßt: „Die Ak­ti­vi­tä­ten sind ge­stoppt wor­den“, sagt Mar­kus Au­er, Fly­ing-J-An­sprech­part­ner in Deutschland.

Nun wird seit zwei Jah­ren in Even­dorf Scha­dens­be­gren­zung ge­übt, das Are­al in Teil­ab­schnit­ten ver­mark­tet. Jüngst war noch die Re­de von drei In­ter­es­sen­ten für ei­nen klei­nen Au­to­hof. Doch jetzt: „Tank & Rast ha­ben sich zu­rück­ge­zo­gen“, sagt Au­er. „Wir wis­sen der­zeit nicht, wie sich das Gan­ze wei­ter­ent­wi­ckelt.“ So müs­se zum Bei­spiel auch die Fra­ge ge­prüft wer­den, ob das Grund­stück in Even­dorf wei­ter­hin im Pa­ket mit zwei wei­te­ren Stand­or­ten – ver­mut­lich bei Leip­zig und bei Würz­burg – ver­kauft wer­den soll.

Auch das nie­der­län­di­sche Un­ter­neh­men Truck­Ci­ty woll­te in Eu­ro­pa ein Netz mit Au­toh­ö­fen auf­bau­en. 6 bis 8 ha soll­te ein Hof ein­neh­men, 50 An­la­gen wa­ren ge­plant. Doch auch hier kam al­les an­ders. Laut Truck­Ci­ty-Ge­schäfts­füh­rer Ar­nold Door­ne­kamp sei das Joint-Ven­ture mit TNC Pro­per­ty Pro­jects we­gen der Kri­se auf­ge­löst wor­den. Die Ab­sicht, in Deutsch­land Au­toh­ö­fe zu er­rich­ten, sei noch vor­han­den, sagt Door­ne­kamp. De­tails nennt er jetzt noch nicht.

„Zum Schei­tern verurteilt“

„Die­se Kon­zep­te sind vom Wirt­schaft­li­chen her zum Schei­tern ver­ur­teilt“, sagt Ve­da-Vor­sit­zen­der Lo­thar Ko­ni­ar­ski. Die „ame­ri­ka­ni­sche Gi­gan­to­ma­nie“ pas­se nicht nach Deutsch­land. Hier sei­en die Grund­stü­cke knap­per und teu­rer. Selbst für die deut­schen Au­to­hof-An­bie­ter sei es der­zeit schwie­rig, neue An­la­gen auf den Markt zu brin­gen. Ko­ni­ar­ski spricht aus Er­fah­rung. Er ist Ge­schäfts­füh­rer der Eu­ro Rast­park Au­toh­ö­fe. Bis­lang ha­be das Un­ter­neh­men zu­sätz­li­che Stand­or­te selbst ent­wi­ckelt, 2010 ha­be es drei Zu­käu­fe aus In­sol­ven­zen ge­ge­ben. „Heu­te sind wir vor­sich­ti­ger mit der Ex­pan­si­on“, sagt Koniarski.

Zum ei­nen sei der Markt oh­ne­hin eng be­setzt, zum an­de­ren wer­de es zu­neh­mend schwie­ri­ger, die Kos­ten wie­der zu er­wirt­schaf­ten. „Der Tru­cker hat nicht mehr das Kauf­kraft­po­ten­zi­al“, stellt Ko­ni­ar­ski fest. Und aus fi­nan­zi­el­len Grün­den nutz­ten sie oft die kos­ten­lo­sen öf­fent­li­chen Park­plät­ze statt den be­wirt­schaf­te­ten Park­raum von Au­toh­ö­fen. Ei­nen neu­en Weg geht Ko­ni­ark­si der­zeit mit ei­ner Kom­pak­t­an­la­ge an ei­ner vier­spu­ri­gen Bun­des­stra­ße bei As­bach-Bäu­men­heim. Dort sei al­les et­was klei­ner, es ge­be nur zehn bis 20 Lkw-Plät­ze. Das, meint er, kön­ne ein Mo­dell mit Zu­kunft sein. (api)

M7-Fonds kauft
Handel und Logistik in Norddeutschland

M7 Real Estate, London, hat
für den Fonds M7 European Real Estate Investment Partners I den Kauf von acht
Immobilien im Wert von 46 Mio. Euro vereinbart. Das Paket besteht aus vier Supermärkten,
drei dem Einzelhandel dienenden Logistikzentren und einem Fachmarktzentrum. Die
gewichtete Restlaufzeit der Mietverträge beträgt vier Jahre, M7 gibt die
Rendite der Transaktion mit 8,7% an. Die Immobilien liegen in Extertal, Lehrte,
Braunschweig, Alfeld, Hannover Bad Gandersheim, Gelsenkirchen und Hildesheim.
Zu den Ankermietern zählen Hornbach, Edeka, Fitness First, und Lidl. Die
Transaktion soll im September geschlossen werden (Eigentumsübergang, Zahlung
Kaufpreis).

Corestate kauft für 370 Mio. Euro Handelsimmobilien

Die In­vest­ment­ge­sell­schaft Co­re­sta­te hat 35 Ein­zel­han­dels­im­mo­bi­li­en ge­kauft, die in Fu­ßgän­ger­zo­nen deut­scher Mit­tel­städ­te lie­gen. Kos­ten­punkt: 370 Mio. Euro.

Co­re­sta­te Ca­pi­tal hat Ein­zel­han­dels­im­mo­bi­li­en im Wert von 370 Mio. Eu­ro ge­kauft. Das aus 35 Ob­jek­ten be­ste­hen­de Port­fo­lio hat ei­ne Ge­samt­miet­flä­che von 170.000 qm und wei­se ei­ne „ho­he Di­ver­si­fi­zie­rung in Be­zug auf Stand­ort, Ob­jekt­art und re­nom­mier­te Mie­ter auf“, hei­ßt es. Die Ge­bäu­de be­fän­den sich in „Top-Ein­kaufs­la­gen in Fu­ßgän­ger­zo­nen deut­scher Mit­tel­städ­te“. Zu den Haupt­mie­tern zähl­ten C&A, Deut­sche Bank, Fiel­mann, Ger­ry We­ber, H&M, Peek & Clop­pen­burg, Rewe und Saturn.

To­bi­as Goll­nest, Exe­cu­ti­ve Di­rec­tor Com­mer­ci­al Re­al Es­ta­te bei Co­re­sta­te, sieht sei­ne Fir­ma mit die­ser Trans­ak­ti­on in gu­ter Ge­sell­schaft. „Für uns ist ein ein­deu­ti­ger Trend zu hö­he­ren ri­si­ko­ad­jus­tier­ten Ren­di­ten in B-Städ­ten fest­zu­stel­len. Un­se­ren Be­ob­ach­tun­gen nach fo­kus­sie­ren sich auch an­de­re gro­ße Markt­teil­neh­mer auf die­se Stra­te­gie, denn im ak­tu­el­len Markt­um­feld sind at­trak­ti­ve Ren­di­ten ei­ne ech­te Aus­nah­me ge­wor­den. Wir se­hen hier ein er­heb­li­ches Po­ten­zi­al und wer­den die­sen An­satz wei­ter­hin verfolgen.“

Die Co­re­sta­te-Trans­ak­ti­on ist ei­ner der grö­ß­ten Pa­ket­käu­fe von deut­schen Ein­zel­han­dels­im­mo­bi­li­en in die­sem Jahr. Bis­her ha­ben z.B. Rock­spring (350 Mio. Eu­ro für 23 SB-Wa­ren­häu­ser) und Pa­tri­zia (286 Mio. Eu­ro für 107 Su­per­märk­te) gro­ße Sum­men investiert.

Der Bü­ro­im­mo­bi­li­en-Reit al­stria of­fice be­rei­nigt sein Port­fo­lio in Mün­chen. Der Reit hat ei­ne Im­mo­bi­lie in der Lands­hu­ter Al­lee 174 und ein Bü­ro­haus in der Ar­nulf­stra­ße 150 für ins­ge­samt 30,5 Mio. Eu­ro ver­kauft. Die Im­mo­bi­li­en sol­len zu ei­nem Ho­tel und ei­nem Wohn­haus um­ge­baut werden.

Die Im­mo­bi­lie am Mitt­le­ren Ring wur­de von der fran­zö­si­schen Fon­cière des Murs, ei­ner Toch­ter­fir­ma von Fon­cière des Ré­gi­ons (FDR), er­wor­ben. Die­se wird das Ge­bäu­de nach dem Um­bau für 20 Jah­re an die Ho­tel­ket­te Mei­nin­ger verpachten.

Das zu ei­nem gro­ßen Teil leer­ste­hen­de Haus an der Kreu­zung zwi­schen den stark be­fah­re­nen Stra­ßen Lands­hu­ter Al­lee und Dach­au­er­stra­ße soll zu ei­nem Ho­tel um­ge­baut wer­den. Das Mei­nin­ger Ho­tel Mün­chen Olym­pia­park wird das zwei­te Haus der Ket­te in Mün­chen sein und soll En­de 2017 er­öff­nen. Ge­plant sind 173 Zim­mer mit 820 Bet­ten auf sie­ben Eta­gen. Das Ge­bäu­de hat ei­ne Brut­to­grund­flä­che (BGF) von et­wa 6.800 qm. Hin­zu kommt ei­ne Tief­ga­ra­ge mit rund 115 Stell­plät­zen. Mei­nin­ger gibt die künf­ti­ge BGF mit 12.382 qm in­klu­si­ve Tief­ga­ra­ge an.

Mei­nin­ger hat­te mit FDR En­de ver­gan­ge­nen Jah­res ei­ne eu­ro­pa­wei­te Part­ner­schaft an­ge­kün­digt. FDR soll dem­nach Ob­jek­te, die für die Ex­pan­si­on von Mei­nin­ger ge­eig­net sind, an­kau­fen und an den Ho­tel­be­trei­ber ver­pach­ten. In den nächs­ten vier Jah­ren wol­len die Part­ner auf die­se Wei­se bis zu 400 Mio. Eu­ro in Ho­tels in­ves­tie­ren. Das Münch­ner Pro­jekt ist nun das ers­te ge­mein­sa­me Ho­tel­pro­jekt die­ser Partnerschaft.

Um­bau an der Ar­nulf­stra­ße könn­te bald starten

Das Ge­bäu­de in der Ar­nulf­stra­ße 150 mit rund 6.300 qm Miet­flä­che wur­de bis­her vom Kran­ken­ver­si­che­rer Bar­mer GEK ge­nutzt. Der neue Ei­gen­tü­mer, ein in­sti­tu­tio­nel­ler In­ves­tor, plant aus dem Bü­ro­haus ei­ne Wohn­im­mo­bi­lie zu ma­chen. Der Um­bau könn­te schon bald be­gin­nen, da die Bar­mer be­reits am Jah­res­en­de auszieht.

Mit dem Ver­kauf er­zielt al­stria of­fice ei­nen Ge­winn von et­was mehr als 4 Mio. Eu­ro. Der Reit hat­te die Ge­bäu­de 2006 und 2007 für ins­ge­samt 26 Mio. Eu­ro er­wor­ben. Zu­letzt be­lie­fen sich die Miet­ein­nah­men noch auf 1,2 Mio. Eu­ro. Der Ver­kauf sei Teil der Stra­te­gie, sich aus Märk­ten zu­rück­zu­zie­hen, in de­nen das Un­ter­neh­men ein „sub­kri­ti­sches In­ves­ti­ti­ons­vo­lu­men“ ha­be, er­klär­te al­stria-of­fice-Vor­stands­chef Oli­vier Elamine.

Die al­stria hat jetzt mit ei­nem ehe­ma­li­gen Sie­mens­ge­bäu­de an der Hof­mann­stra­ße 51 noch ein letz­tes Ob­jekt in Mün­chen. Für die 22.000 qm gro­ße Im­mo­bi­lie sucht al­stria of­fice der­zeit ei­nen Mie­ter. Dann soll die Im­mo­bi­lie eben­falls ver­kauft werden.

Land Berlin will
bundeseigene Grundstücke kaufen

Neben 4.500 bundeseigenen
Wohnungen hat der Bund dem Land Berlin wohl auch 39 Grundstücke zum Kauf
angeboten. Dem Vernehmen nach prüft die Stadt den Ankauf von 20 Arealen, die
sich u.a. für den Bau von Wohnungen eignen. Nicht erwerben will die Stadt
vermutlich 19 sogenannte Gemeinbedarfsflächen – ein Schwimmbad, Spiel- und
Sportplätze sowie Kleingärten. Da der Bund aber kein Interesse am Besitz
kommunal genutzter Gemeinbedarfsflächen hat, denkt die Bundesanstalt für
Immobilienaufgaben (Bima) anscheinend darüber nach, diese Areale auf dem freien
Markt anzubieten. Die Verhandlungen über die Grundstücksankäufe würden
begonnen, heißt es von beiden Seiten. Berlin geht davon aus, dass auch diese
Areale, genau wie die Wohnungen, zum gutachterlichen Verkehrswert angekauft
werden können.

Über die Liegenschaftspolitik der Bima wird derzeit auf der
Ebene der Bundesländer im Bundesrat diskutiert. „Wir sind optimistisch,
dass die Bima von ihrer Hochpreispolitik abrücken wird“, sagt Martin
Pallgen, Sprecher des Berliner Stadtentwicklungssenators Andreas Geisel (SPD).
Die Bima hat in der Vergangenheit immer wieder betont, dass dafür das
Bima-Gesetz geändert werden müsse, das einen Verkauf zum Höchstpreis
vorschreibt.